كيف يشتري الأجانب العقارات في الفلبين (2026)
ستتعرّف بدقة على ما يحق للأجانب تملّكه وما لا يحق لهم في الفلبين، وعلى خطوات الشراء التفصيلية، والتكاليف والضرائب الحقيقية والمزالق التي ينبغي تجنّبها.
ترحّب الفلبين بالمشترين الأجانب للعقارات، غير أنها ترسم حدًّا واضحًا: يحق للأجانب تملّك وحدات الشقق السكنية (الكوندومينيوم)، لكنهم لا يستطيعون تملّك الأرض التي تقوم عليها. إذ يحصر دستور 1987 ملكية الأراضي بحق المواطنين الفلبينيين والشركات ذات الأغلبية الفلبينية، في حين يتيح قانون الشقق السكنية للأجانب حيازة الوحدات بشرط ألّا تتجاوز نسبة الملكية الأجنبية في أي مبنى 40%. يستعرض هذا الدليل ما يمكنك شراؤه، وآلية سير العملية في 2026، وأبرز الأخطاء التي يقع فيها المشترون.
ما يحق للأجانب تملّكه وما لا يحق لهم
القاعدة الجوهرية واضحة: لا يجوز للأجانب تملّك الأراضي في الفلبين، لكن يحق لهم تملّك وحدات الشقق السكنية بصورة كاملة عبر شهادة ملكية الشقة (Condominium Certificate of Title). المقيّد الوحيد هو قاعدة الـ 40% بموجب قانون الشقق السكنية (RA 4726)، التي تحظر تجاوز هذه النسبة للملكية الأجنبية في أي مشروع واحد، ما يعني أن بعض المباني تصل إلى حدّها الأقصى وتتوقف عن البيع لغير الفلبينيين. كذلك لا يجوز للأجانب شراء البيوت التوين هاوس أو حزم المنزل والأرض باسمهم، إذ تشمل هذه الأخيرة أرضًا. ومن أبرز الحلول البديلة: عقود الإيجار طويلة الأمد للأراضي (تصل عادةً إلى 50 عامًا قابلة للتجديد)، أو الشراء عبر الزوج/الزوجة الفلبيني/ة، وإن كان هذا الأخير ينطوي على مخاطر قانونية حقيقية. تحقّق دائمًا من الحصة المتبقية للملكية الأجنبية في المبنى قبل الالتزام بأي صفقة.
خطوات عملية الشراء
ابدأ بالتأكد من أن الوحدة مؤهّلة ضمن حدّ الـ 40% للأجانب من المطوّر أو اتحاد الشقق. استعن بمحامٍ مستقل في وقت مبكر؛ لا تعتمد اعتمادًا كاملًا على محامي المطوّر أو الوكيل. بعد اختيار الوحدة، توقّع اتفاقية الحجز وادفع رسوم الحجز، ثم تأتي مرحلة عقد البيع. أجرِ العناية الواجبة: افحص سند الملكية في دائرة التسجيل العقاري، وتأكد من خلوّه من أي أعباء، وتحقّق من ترخيص المطوّر للبيع لدى هيئة DHSUD. عند اكتمال الدفع، توقّع سند البيع النهائي، وادفع ضرائب نقل الملكية، وتُنقل إليك الملكية وتُسجَّل باسمك. أما وحدات ما قبل البيع (pre-selling)، فتتوقع جدول دفعات مرحلية على مدار فترة البناء.
التكاليف والضرائب التي ينبغي أخذها بعين الاعتبار
بالإضافة إلى سعر الشراء، ضع في حسابك ما يقارب 8-10% تكاليف إتمام الصفقة، وإن كانت الأرقام تتباين بحسب كل معاملة ويُستحسن التحقق منها محليًا. في حالة الوحدات المُعاد بيعها، تكون ضريبة أرباح رأس المال (نحو 6% عادةً من سعر البيع أو القيمة المنطقية أيهما أعلى) على عاتق البائع في الغالب، لكنها كثيرًا ما تُفاوَض. يدفع المشتري عادةً ضريبة الطوابع (نحو 1.5%)، وضريبة نقل الملكية (نسبة مئوية جزئية تحدّدها الجهة المحلية)، ورسوم التسجيل. وتُعدّ ضريبة الممتلكات العقارية السنوية (RPT) معتدلة عمومًا، إذ تمثّل نسبة صغيرة من القيمة المقدّرة. إذا أجّرت الوحدة، يخضع دخل الإيجار للضريبة في الفلبين. تتغير معدلات الضرائب وشرائحها، لذا أكّد الأرقام الحالية مع مستشار ضريبي فلبيني مرخّص قبل التوقيع.
خيارات التمويل والرهن العقاري
التمويل كأجنبي ممكن لكنه محدود. تُقرض بعض البنوك الفلبينية الأجانب، لا سيما أولئك الذين يعملون محليًا أو يحملون تأشيرة إقامة أو لديهم زوج/زوجة فلبيني/ة، غير أن الشروط أكثر صرامة وتكون نسبة القرض إلى القيمة أدنى عادةً مقارنةً بالمواطنين. يقدّم كثير من المطوّرين تمويلًا داخليًا للوحدات قبل البيع، يسهل الوصول إليه لكنه يحمل في الغالب معدلات فائدة فعلية أعلى من القروض المصرفية. تتبدّل معدلات الفائدة ومعايير الموافقة بحسب ظروف السوق، لذا قارن شروط البنوك والمطوّرين بعناية. عمليًا، يدفع شريحة كبيرة من المشترين الأجانب نقدًا أو يرتّبون التمويل في بلدانهم. احصل على تأهيل مسبق قبل الالتزام، وأكّد المعدلات وشروط الأهلية الحالية مباشرةً من المُقرض.
التأشيرات والإقامة وأبرز المزالق
لا يمنح شراء الشقة الإقامةَ أو التأشيرةَ في الفلبين؛ الملكية ووضع الإقامة أمران منفصلان. يبقى الأجانب عادةً بموجب تأشيرات سياحية أو عمل، أو يلجؤون إلى خيارات التقاعد مثل تأشيرة SRRV (التأشيرة الخاصة للمقيم المتقاعد)، والتي لها متطلبات خاصة بالإيداع والسن تشرف عليها هيئة PRA. أبرز المزالق: الشراء في مبنى بلغ حدّه الأقصى للملكية الأجنبية البالغ 40%، وتسجيل الأرض باسم الزوج/الزوجة دون ضمانات قانونية، والتخلي عن العناية القانونية المستقلة، والوثوق بوكلاء غير مرخّصين. تحقّق من ترخيص DHSUD للمطوّر، وأكّد نظافة سند الملكية، ولا تسلّم مبالغ كبيرة قبل مراجعة المحامي للعقود. تتطور الأنظمة باستمرار، لذا أكّد التفاصيل مع مستشار محلي مرخّص.
الأسئلة الشائعة
هل يحق للأجنبي تملّك شقة في الفلبين؟
نعم. يحق للأجانب تملّك وحدات الشقق السكنية بصورة كاملة والحصول على شهادة ملكية الشقة. القيد الوحيد هو قاعدة الـ 40%: لا يجوز أن تتجاوز إجمالي الملكية الأجنبية في أي مشروع شقق 40%، لذا تصل بعض المباني إلى حدّها الأقصى وتتوقف عن البيع لغير الفلبينيين. أكّد دائمًا الحصة المتبقية للملكية الأجنبية في المبنى قبل الشراء.
ما هي قاعدة الـ 40% لتملّك الشقق؟
بموجب قانون الشقق السكنية، لا يجوز للأجانب مجتمعين تملّك أكثر من 40% من وحدات أي مشروع شقق؛ إذ يجب أن تبقى نسبة لا تقل عن 60% في يد الفلبينيين. وتسري هذه القاعدة على مستوى المشروع بأكمله لا على المشتري منفردًا. إذا سبق وبيع 40% من المبنى لأجانب، فلن تتمكن من الشراء فيه حتى تُعاد بيع وحدة مملوكة لفلبيني لصالح أجنبي.
هل يستطيع الأجانب شراء أراضٍ في الفلبين؟
لا. يحصر الدستور ملكية الأراضي بحق المواطنين الفلبينيين والشركات ذات الأغلبية الفلبينية. لا يجوز للأجانب تملّك الأراضي أو حزم المنزل والأرض باسمهم. ومن البدائل المتاحة: عقود الإيجار طويلة الأمد للأراضي (تصل عادةً إلى 50 عامًا قابلة للتجديد)، أو الشراء عبر شركة ذات أغلبية فلبينية، لكن لكل منهما قيوده القانونية التي تستحق المراجعة مع محامٍ.
هل يمنحني شراء العقار الإقامة؟
لا. ملكية العقار ووضع الإقامة أمران منفصلان في الفلبين. لا يمنح شراء شقة تأشيرةً أو إقامةً. يبقى الأجانب عادةً بموجب تأشيرات سياحية أو عمل، أو يلجؤون إلى خيارات مثل تأشيرة التقاعد SRRV التي لها قواعد خاصة بالإيداع والأهلية تشرف عليها هيئة PRA. أكّد المتطلبات الحالية من الجهة المختصة.
ما الضرائب والتكاليف المترتّبة على الشراء؟
توقّع ما يقارب 8-10% من إجمالي تكاليف إتمام الصفقة، وتتباين بحسب كل معاملة. يدفع المشتري عادةً ضريبة الطوابع (نحو 1.5%) وضريبة نقل الملكية ورسوم التسجيل، في حين تقع ضريبة أرباح رأس المال (نحو 6%) على البائع عادةً. وتُعدّ ضريبة الممتلكات العقارية السنوية معتدلة. تتغير المعدلات كثيرًا، لذا أكّد الأرقام الحالية مع مستشار ضريبي فلبيني مرخّص قبل التوقيع.
اعثر على شقّتك في الفلبين بثقة
تصفّح قوائم الشقق المؤهّلة للأجانب في مانيلا وسيبو وما هو أبعد، وتواصل مع وكلاء محليين موثوقين يفهمون قاعدة الـ 40% وكامل إجراءات الشراء.
استعرض القوائم