كيفية شراء عقار في أوكرانيا كأجنبي: دليل خطوة بخطوة 2026
ما يمكن للأجانب شراؤه، عملية الموثق والسجل الحكومي، الضرائب والرسوم، والعناية الواجبة الإضافية اللازمة في 2026.
يمكن للأجانب قانونياً شراء عقارات سكنية وتجارية في أوكرانيا بحقوق مماثلة إلى حد كبير لحقوق المواطنين — الاستثناء الرئيسي هو الأراضي الزراعية التي تبقى مغلقة أمام المشترين الأجانب. تستمر المعاملات عبر الموثق والسجل الحكومي حتى في ظل الأحكام العرفية، لكن ظروف الحرب تضيف خطوات عناية واجبة حول حالة العقار وموقعه والمدفوعات. إليك عملية 2026.
ما يمكن للأجانب شراؤه وما لا يمكنهم
يمكن للأجانب بحرية شراء الشقق والمنازل والعقارات التجارية. الاستثناء الواضح هو الأراضي الزراعية: فُتح سوق الأراضي في 2021 للمواطنين الأوكرانيين، لكن المواطنين الأجانب يبقون ممنوعين من شراء الأراضي الزراعية بانتظار استفتاء وطني. يمكن للأرض غير الزراعية الواقعة تحت منزل تشتريه أن تنتقل مع المبنى، لكن لا يمكن للأجنبي اقتناء أرض زراعية قائمة بذاتها.
دور الموثق
الموثق إلزامي في كل عملية بيع عقار. يتحقق الموثق من سند الملكية في السجل الحكومي للحقوق العينية (Державний реєстр речових прав)، ويتأكد من عدم وجود حجوزات أو رهون أو أي أعباء أخرى، ويصدّق عقد البيع، ويسجّل نقل الملكية مباشرة بعد ذلك. ويُصرّح لكل من الموثقين الحكوميين والخاصين بالتعامل مع المعاملات العقارية.
عملية الشراء خطوة بخطوة
الاتفاق التمهيدي (попередній договір) مع وديعة شائع لكنه اختياري. قبل التوقيع، تُفحص الوثائق — إثبات الملكية، والجواز الفني للعقار، ومستخرج حديث من السجل الحكومي يؤكد عدم وجود أعباء. ثم يصدّق الموثق عقد البيع، ويُسدّد الدفع (عبر التحويل المصرفي، خاضعاً لحدود التسوية النقدية)، ويُسجّل المالك الجديد في السجل الحكومي فوراً، وهو ما ينقل الملكية.
الضرائب والرسوم
يدفع المشتري عادة رسم صندوق التقاعد بنسبة 1% ويتقاسم أتعاب الموثق؛ الرسم الحكومي نحو 1% وكثيراً ما يُتفاوض عليه أو يُقتسم. يتحمّل البائع ضريبة الدخل الشخصي والرسم العسكري على بعض المبيعات. وبإضافة عمولة الوكيل بنحو 3–5%، ينبغي للمشتري وضع ميزانية بنحو 3–6% إجمالاً في الرسوم والتكاليف فوق السعر.
الدفع وتحريك الأموال
الدفع عبر حساب مصرفي أوكراني هو المعيار. في ظل الأحكام العرفية توجد تدابير رقابة على العملة وحدود للتسوية النقدية، وتطلب البنوك وثائق مصدر الأموال، لذا خطّط للتحويل مسبقاً. وحيثما أمكن، استخدم تسوية يتحكم بها الموثق أو من نمط الضمان (escrow) بحيث لا يُفرَج عن الأموال إلا بعد تسجيل النقل.
العناية الواجبة في زمن الحرب
إلى جانب الفحوصات المعتادة، تأكّد من أن المنطقة آمنة وأن العقار ليس في أرض محتلة أو متنازَع عليها بنشاط، حيث لا تكون المعاملات والملكية مضمونة. تحقّق من أضرار الحرب وما إذا كانت أي أضرار موثّقة. تأكّد من أن البائع قادر فعلاً على إتمام المعاملة — فالتوكيلات شائعة بالنسبة للملاك الموجودين في الخارج أو النازحين. خطر الاحتيال على سندات الملكية أعلى في زمن الحرب، لذا أصرّ على مستخرج حديث من السجل الحكومي مؤرَّخ قرب موعد التوقيع.
الإقامة والتمويل وأين يركّز المشترون
تمويل الرهن العقاري للأجانب محدود جداً؛ تُجرى معظم المشتريات نقداً. برنامج єОселя (eOselya) المدعوم من الدولة بأسعار منخفضة مخصص للمواطنين الأوكرانيين فقط. يمكن لاستثمار كبير أن يدعم طلب تصريح إقامة مؤقتة، لكن شراء العقار وحده لا يمنح الإقامة. في 2026، يتركّز الطلب الأجنبي في كييف والمدن الغربية الأكثر أماناً نسبياً — لفيف، أوجهورود، إيفانو-فرانكيفسك — مدفوعاً بمشتري الجاليات وأولئك الذين يتموضعون لإعادة الإعمار بعد الحرب.
FAQ
هل يستطيع أجنبي شراء عقار في أوكرانيا؟
نعم — الشقق والمنازل والعقارات التجارية، بحقوق مماثلة إلى حد كبير لحقوق المواطنين. الأراضي الزراعية هي الاستثناء الرئيسي وهي مغلقة أمام الأجانب.
هل يمكن للأجانب شراء أراض في أوكرانيا؟
ليس الأراضي الزراعية — يُمنع الأجانب من الأراضي الزراعية بانتظار استفتاء. أما الأرض غير الزراعية تحت منزل مشترى فيمكن أن تنتقل مع المبنى.
هل من الآمن شراء عقار أثناء الحرب؟
تستمر المعاملات قانونياً، لكنها تتطلب عناية واجبة إضافية بشأن الموقع وأضرار الحرب ووضع الأراضي المحتلة ومصدر الأموال. يركّز معظم المشترين الأجانب على كييف والمناطق الغربية الأكثر أماناً.
ما الضرائب والرسوم التي تنطبق عند الشراء؟
يدفع المشترون عادة رسم صندوق التقاعد بنسبة 1% ويتقاسمون تكاليف الموثق والرسم الحكومي بنحو 1%، إضافة إلى أتعاب وكيل بنحو 3–5%. يتولّى البائعون ضريبة الدخل والرسم العسكري.
هل يمكن للأجانب الحصول على رهن عقاري في أوكرانيا؟
نادراً — التمويل لغير المواطنين محدود جداً ومعظم المشتريات نقدية. برنامج eOselya الحكومي متاح للمواطنين الأوكرانيين فقط.
هل يمنح شراء العقار الإقامة في أوكرانيا؟
ليس تلقائياً. يمكن لاستثمار كبير أن يدعم طلب تصريح إقامة مؤقتة، لكن شراء العقار بحد ذاته لا يمنح الإقامة.
هل تبحث عن عقار في أوكرانيا؟
تصفح القوائم الموثقة في كييف ولفيف وجميع أنحاء أوكرانيا. اتصل بالملاك مباشرة عبر GREM — بدون وسطاء.
تصفح العقارات في أوكرانيا