7 دقيقة قراءة · تم التحديث 2026-10-14T02:16:45.865Z

كيفية بيع عقار في البرتغال في عام 2026: الخطوات، التكاليف، الضرائب

دليل عملي لبيع منزل عادي في البرتغال، يتناول التسعير، الوثائق، الخطوات القانونية، تكاليف البائع، الضرائب والأخطاء الشائعة.

إذا كنت تبيع عقارًا سكنيًا في البرتغال، ابدأ بمعاملته كبيع في السوق، وليس كتمرين ضريبي. يجب عليك مقارنة أسعار البيع المحلية الأخيرة مع الأسعار الحالية المطلوبة، لأن القيمة الضريبية ليست دليلًا للسوق والتقييم يتم على أساس كل حالة على حدة. تحتاج أيضًا إلى إعداد الوثائق المطلوبة مبكرًا، لأن شهادة الطاقة يجب أن تكون جاهزة قبل التسويق، والتحويل القانوني يعتمد على سلسلة ملكية نظيفة.

سعر المنزل

قم بتسعير المنزل من خلال النظر إلى أسعار البيع المحلية الأخيرة والأسعار الحالية المطلوبة للعقارات المماثلة في منطقتك. يمكن استخدام القيمة الضريبية الرسمية كمعيار في بعض الإجراءات، لكنها ليست دليلًا لسعر السوق، لذا يجب ألا تعتمد عليها لتحديد السعر المطلوب. في الممارسة العملية، يتم التقييم حالة بحالة بدلاً من استخدام صيغة قانونية واحدة، لذا قد تحتاج إلى مساعدة من محترف محلي إذا كان السوق غير واضح. المنزل الذي يتم تسعيره بشكل جيد من المرجح أن يتحرك أسرع من المنزل الذي يكون سعره طموحًا جدًا، وتقارير السوق الأخيرة تشير إلى أن المنازل المسعرة بشكل صحيح تميل إلى جذب الاهتمام في وقت أقرب من تلك التي تكون أسعارها مبالغ فيها.

احصل على الوثائق

تحتاج إلى شهادة الطاقة، ومستندات تعريف البائع والمشتري، وملف العقار الفني إذا كان موجودًا، ورخصة الاستخدام أو إثبات الإعفاء. كما يحتاج البائع عادةً إلى مستند ملكية صالح ويجب أن يكون قادرًا على إثبات سلسلة الملكية قبل أن يتم توثيق البيع. إذا كان المنزل قد بُني بعد 7 أغسطس 1951، أو بُني في وقت سابق ولكن تم تغييره لاحقًا، يجب أن تشير الوثيقة أو مستند الملكية المستخدم في النقل إلى وجود رخصة الاستخدام أو إعفائها القانوني. يجب عليك جمع هذه الأوراق قبل أن توافق على تاريخ الإكمال، لأن المستندات المفقودة يمكن أن تؤخر النقل.

ترتيب شهادة الطاقة

يجب أن يكون شهادة الطاقة جاهزة قبل الإعلان عن المسكن للبيع، ويجب أن يظهر الإعلان فئة الطاقة من شهادة صالحة. تقول ADENE إن الإعلان عن مسكن للبيع أو للإيجار يجب أن يتضمن فئة الطاقة من شهادة صالحة. يجب عليك أيضًا تقديم الشهادة للمشترين المحتملين وتسليمها في مرحلة العقد أو الوثيقة عند بيع المنزل. بالنسبة للإسكان، تتراوح رسوم التسجيل عادةً بين 28 يورو و65 يورو، بالإضافة إلى أتعاب المحترف وضريبة القيمة المضافة، لذا يجب عليك تخصيص ميزانية لهذه التكلفة قبل الإدراج.

اختر الطريق القانوني

يمكن إتمام النقل من خلال Casa Pronta، التي تتيح لك إنهاء البيع والتسجيلات المتعلقة به في نقطة واحدة أو موعد واحد، ويمكن لأي شخص استخدام الخدمة. يمكنك حجز المواعيد عبر الإنترنت من خلال SIGA أو sigaApp، ويمكن استخدام الخدمة من قبل أي شخص. لا تتطلب البرتغال وثيقة رسمية موثقة لكل نقل؛ يمكن أيضًا استخدام وثيقة خاصة موثقة، والمستندات المطلوبة لسجل الأراضي تكون صالحة فقط بعد التوثيق والإيداع عبر الإنترنت. التأثير القانوني الرئيسي هو تسجيل النقل، لذا يجب عليك التأكد من إتمام التسجيل بشكل صحيح بدلاً من التركيز فقط على شكل الوثيقة. إذا كان للعقار حق قانوني في الأفضلية لصالح الكيانات العامة، يجب عليك استخدام خدمة إشعار التفضيل عبر الإنترنت لمعلومات المعاملة قبل الإتمام.

افهم من يتولى ماذا

يمكنك استخدام وسيط عقاري مرخص، لكن هذه النشاطات تخضع لتنظيم IMPIC، لذا يجب عليك التحقق من أن الوسيط مرخص بشكل صحيح. عادةً ما يقدم المشتري والبائع الهوية المطلوبة ومستندات الملكية، بينما يمكن لـ Casa Pronta مركزية العملية. إذا كان هناك حق الأولوية، يجب على البائع استخدام خدمة إشعار التفضيل قبل أن تتم الصفقة؛ ويعتمد موعد الرد على النظام القانوني المعمول به وليس مذكورًا هنا. بمجرد إتمام البيع، يجب تسجيل النقل دون تأخير، لأن المستندات المطلوبة لتسجيل الأراضي تكون صالحة فقط بعد التوثيق والإيداع عبر الإنترنت. إذا كانت حالتك غير قياسية، يجب عليك تأكيد المسار مع محترف محلي.

ميزانية تكاليف البائع

عادةً ما يدفع البائع عمولة وكالة العقارات، ويجب أن تُذكر شروط العمولة، بما في ذلك ما إذا كانت مبلغًا ثابتًا أو نسبة مئوية ومتى تكون مستحقة، في عقد الوساطة. يسمح القانون البرتغالي بأن تكون العمولة مبلغًا ثابتًا أو نسبة مئوية، ويجب أن يحدد العقد شروط التعويض ومتى يصبح الدفع مستحقًا. إذا كنت تستخدم Casa Pronta، فإن عملية واحدة مع تسجيل واحد تكلف 375 يورو، بينما تكلف عملية مع أكثر من تسجيل واحد 700 يورو لعقار واحد؛ كل عقار إضافي يضيف 50 يورو. قد تحتاج أيضًا إلى تسوية أي IMI مستحق للسنة التي تم فيها البيع، وعادةً ما يتم دفع IMI من قبل المالك الخاضع للضريبة اعتبارًا من 31 ديسمبر من السنة الضريبية.

قم بفرض الضريبة على البيع بشكل صحيح

تعرضك الضريبي الرئيسي هو ضريبة الأرباح الرأسمالية على الربح الناتج عن البيع. بالنسبة للأفراد المقيمين، يتم عادةً أخذ 50% فقط من الربح الرأسمالي في الاعتبار لأغراض مصلحة الضرائب، وبالنسبة للمنزل الرئيسي، قد تتمكن من استبعاد الربح إذا قمت بإعادة استثمار العائدات في مسكن رئيسي مؤهل آخر وفقًا لقواعد إعادة الاستثمار القانونية، مع مراعاة الشروط والمواعيد النهائية القانونية. يجب عليك إعلان نيتك في إعادة الاستثمار في إقرارك الضريبي نموذج 3 للسنة التي تم فيها البيع، وتقول الهيئة الضريبية إن إعادة الاستثمار يجب أن تكون موثقة في ذلك الإقرار، وعند الاقتضاء، في الإقرارات التالية المطلوبة من قبل الهيئة الضريبية. يمكنك خصم النفقات المتعلقة بالاستحواذ والبيع التي تتأهل كتكاليف قابلة للخصم عند حساب الربح. بالنسبة لغير المقيمين، يعتمد التعامل مع الأرباح الرأسمالية على القواعد البرتغالية المعمول بها وأي اتفاقية ضريبية مزدوجة ذات صلة، لذا يجب عليك تأكيد الوضع وفقًا لحقائقك قبل الاعتماد على هذا الدليل.

الأسئلة الشائعة

كيف تحدد سعر منزل للبيع في البرتغال؟

قم أولاً بمقارنة أسعار البيع المحلية الأخيرة مع الأسعار الحالية المطلوبة للمنازل المماثلة. استخدم قيمة الضريبة فقط كمعيار في بعض الإجراءات، وليس كسعر السوق.

ما هي الوثائق التي تحتاجها لبيع منزل في البرتغال؟

تحتاج إلى شهادة الطاقة، ومستندات الهوية، وملف العقار الفني إذا كان موجودًا، ورخصة الاستخدام أو إثبات الإعفاء. تحتاج أيضًا إلى الوثيقة العنوان ذات الصلة وإثبات الملكية حيثما تطلب ذلك الموثق أو المحامي أو المستشار القانوني أو خدمة كاسا برونتا.

من يدفع عادةً عمولة وكيل العقارات في البرتغال؟

عادةً ما يدفعها البائع. العمولة هي ما ينص عليه عقد الوساطة، ويجب أن يحدد العقد شروط التعويض ومتى يستحق الدفع.

ما الضرائب التي يدفعها البائع عند بيع العقار في البرتغال؟

ضريبة الأرباح الرأسمالية هي الضريبة الرئيسية على جانب البائع، وقد تحتاج أيضًا إلى تسوية أي IMI مستحق للسنة التي تم فيها البيع. يعتمد المعاملة الدقيقة للأرباح الرأسمالية على ما إذا كنت مقيمًا أو غير مقيم وما إذا كانت إعفاءات إعادة الاستثمار تنطبق.

كم من الوقت يستغرق عادةً لبيع منزل في البرتغال؟

الوقت اللازم لبيع منزل يختلف بشكل كبير حسب الموقع والسعر وظروف السوق. يختلف التوقيت بشكل كبير حسب الموقع والسعر.