ضرائب العقارات للمشترين الأجانب في إسبانيا 2026: الدليل الشامل
تعلّم بالضبط أي الضرائب تدفعها عند شراء العقارات الإسبانية وتملّكها وبيعها بوصفك غير مقيم، وكم تحتاج أن تخصّص في ميزانيتك.
تظل إسبانيا واحدة من أكثر الأسواق جاذبية لمشتري العقارات الدوليين، غير أن نظامها الضريبي كثيرًا ما يفاجئ القادمين الجدد. بين ضرائب الشراء والرسوم السنوية والقواعد المختلفة للمقيمين وغير المقيمين، يتجاوز إجمالي التكلفة سعر القائمة بكثير. يشرح هذا الدليل لعام 2026 ضرائب ITP وIVA وIBI وبلوسفاليا وضريبة دخل غير المقيمين بأسلوب واضح، حتى تتمكن من وضع ميزانيتك بثقة.
هل يمكن للأجانب شراء عقارات في إسبانيا؟ القيود ورقم NIE
لا تفرض إسبانيا تقريبًا أي قيود على التملّك الأجنبي. يمكن للمشترين من أي مكان شراء المساكن والمساحات التجارية والأراضي بنفس الشروط المتاحة للمواطنين الإسبان، ولا تحتاج إلى إقامة أو تأشيرة لامتلاك عقار. المتطلب الوحيد والعالمي هو رقم NIE (Numero de Identidad de Extranjero)، وهو رقم تعريف ضريبي للأجانب ضروري لتوقيع صكوك الملكية وفتح الحسابات ودفع الضرائب. بعض العقارات القريبة من المناطق العسكرية قد تستلزم تصريحًا خاصًا، إلا أن ذلك نادر. تجدر الإشارة إلى أن إسبانيا أنهت برنامج التأشيرة الذهبية للإقامة مقابل الاستثمار عام 2025، وبالتالي لم يعد الشراء يمنح الإقامة. تحقق من أي قيود محلية وقواعد التأشيرة الحالية مع محامٍ إسباني مرخّص قبل الالتزام.
خطوة بخطوة: من العرض إلى سند الملكية
العملية منظّمة ويقودها كاتب العدل. أولًا، احصل على رقم NIE وافتح حسابًا مصرفيًا إسبانيًا. بعد ذلك، وقّع عقد الحجز وادفع عربونًا صغيرًا لسحب العقار من السوق. يقوم محاميك بعد ذلك بإجراء العناية الواجبة: التحقق من الملكية في سجل الأراضي، والتدقيق في الديون، والتحقق من التراخيص. تُوقّع عقد الشراء الخاص (contrato de arras)، وعادةً ما تدفع نحو 10% كعربون؛ إذ يُفقد العربون في حال التراجع. أخيرًا، يوقّع الطرفان على الصك الرسمي (escritura) أمام كاتب العدل، ويُسدَّد المبلغ المتبقي ويُسجَّل الصك. تستغرق الدورة الكاملة عادةً من شهر إلى ثلاثة أشهر. تأكد دائمًا من الجداول الزمنية والوثائق الحالية مع محامي نقل الملكية الخاص بك.
ضرائب الشراء: ITP مقابل IVA، ورسوم كاتب العدل والتسجيل
تعتمد الضريبة التي تدفعها على ما إذا كان المنزل إعادة بيع أم جديدًا. تخضع عقارات إعادة البيع لضريبة ITP (ضريبة نقل الملكية)، التي تحددها كل منطقة وتتراوح عادةً بين نحو 6% و10% من السعر، مع تطبيق بعض المناطق لمقاييس متدرجة. في المقابل، تخضع العقارات الجديدة لضريبة IVA (ضريبة القيمة المضافة)، التي تبلغ عمومًا نحو 10% للمساكن، إضافةً إلى ضريبة الدمغة AJD بنسبة تتراوح بين 1% و1.5% تقريبًا. علاوة على ذلك، خصّص ميزانية لرسوم كاتب العدل ورسوم سجل الأراضي وأتعاب محاميك، والتي تضيف مجتمعةً في الغالب ما بين 1% و3%. كقاعدة عامة، احسب ما بين 10% و15% فوق سعر الشراء للضرائب والتكاليف. نظرًا لتغيّر المعدلات الإقليمية، تحقق من النسب الدقيقة لمنطقتك المحددة مع مستشار ضريبي محلي.
التمويل: الرهون العقارية لغير المقيمين
تُقرض البنوك الإسبانية غير المقيمين، وإن كان ذلك بشروط أكثر تشددًا مقارنةً بالمقيمين. يمكن لغير المقيمين عادةً الاقتراض بما يصل إلى 60% إلى 70% من قيمة التقييم، مما يعني تمويل دفعة أولى أكبر مضافًا إليها الضرائب من رأس مالك الخاص، في حين قد يصل المقيمون إلى 80%. توقّع تقديم إثبات الدخل والإقرارات الضريبية وكشوف الحسابات المصرفية، وغالبًا مترجمة ومُصادقًا عليها بالأبوستيل. قد تكون المعدلات ثابتة أو متغيرة، ويُجري المُقرضون فحوصات الجدارة الائتمانية استنادًا إلى دخلك العالمي. رسوم الترتيب وتكاليف التقييم وضريبة الدمغة المرتبطة بالرهن تُضاف إلى الفاتورة. المقارنة بين عدة بنوك أو الاستعانة بوسيط رهن عقاري قد يُحسّن الشروط. تأكد دائمًا من حدود نسبة القرض إلى القيمة الحالية والمعدلات مع المُقرض المحدد، إذ تتفاوت السياسات بحسب البنك والجنسية.
التملّك والبيع: IBI وضريبة دخل غير المقيمين وبلوسفاليا
يستلزم التملّك ضرائب متكررة. IBI هي ضريبة عقارية بلدية سنوية تستند إلى القيمة المساحية، وتتراوح عادةً بين بضع مئات وبضعة آلاف من اليوروهات سنويًا تبعًا للموقع. يلتزم غير المقيمين أيضًا بضريبة دخل غير المقيمين (IRNR): إذا أجّرت العقار دفعت ضريبة على دخل الإيجار، وحتى إن ظل خاليًا تفرض إسبانيا ضريبة دخل افتراضية على نسبة صغيرة من القيمة المساحية. عند البيع، تُطبَّق ضريبة أرباح رأس المال، وعلى المشترين حجب جزء من السعر (كثيرًا ما يكون 3%) من البائعين غير المقيمين كدفعة مقدمة عليها. كذلك يدفع البائع بلوسفاليا البلدية، وهي ضريبة محلية على الزيادة في قيمة الأرض. تأكد من جميع المعدلات وأي إعفاءات معاهدات مع مستشار ضريبي.
الأسئلة الشائعة
ما الفرق بين ITP وIVA في إسبانيا؟
ITP هي ضريبة نقل الملكية التي تدفعها على المنازل المُعاد بيعها، وتُحدَّد إقليميًا وتبلغ عادةً نحو 6% إلى 10% من السعر. أما IVA فهي ضريبة القيمة المضافة التي تُفرض بدلًا من ذلك على العقارات الجديدة، وتبلغ عمومًا نحو 10% للمساكن، إضافةً إلى ضريبة الدمغة AJD. تدفع أحداهما فقط وليس كلتيهما. تحقق من المعدلات الإقليمية الحالية مع مستشار ضريبي محلي.
هل يدفع الأجانب ضريبة عقارات في إسبانيا إن لم يكونوا مقيمين فيها؟
نعم. يدفع المُلّاك غير المقيمين ضريبة IBI البلدية السنوية استنادًا إلى القيمة المساحية، وضريبة دخل غير المقيمين (IRNR). حتى منزل ثانٍ خالٍ يُرتّب ضريبة دخل افتراضية على نسبة من قيمته المساحية، بينما تُفرض ضريبة على الدخل المكتسب من العقارات المؤجَّرة. تتفاوت المعدلات، لذا تحقق من التزاماتك مع مستشار ضريبي إسباني.
ما هي بلوسفاليا ومن يدفعها؟
بلوسفاليا البلدية هي ضريبة محلية على الزيادة في قيمة الأرض الحضرية بين الشراء والبيع. يدفعها البائع عادةً، وتحسبها بلدية المدينة استنادًا إلى القيمة المساحية للأرض وسنوات التملّك. تتفاوت المبالغ تفاوتًا كبيرًا بحسب البلدية. ينبغي للمشترين التحقق من الرقم قبل إتمام الصفقة، إذ يمكن لبلوسفاليا غير المدفوعة أن تؤثر على العقار.
كم يجب أن أخصّص في ميزانيتي للضرائب والرسوم عند الشراء؟
القاعدة الشائعة هي إضافة ما بين 10% و15% تقريبًا فوق سعر الشراء. يشمل ذلك ITP أو IVA مضافًا إليها ضريبة الدمغة ورسوم كاتب العدل وسجل الأراضي والرسوم القانونية وأي تكاليف رهن عقاري. تميل العقارات الجديدة والمشتريات المرهونة إلى الاقتراب من الحد الأعلى. احصل على تفصيل دقيق من محاميك لحالتك المحددة.
هل انتهت التأشيرة الذهبية الإسبانية، وهل لا يزال الشراء يمنح الإقامة؟
أنهت إسبانيا برنامج التأشيرة الذهبية للإقامة مقابل الاستثمار عام 2025، وبالتالي لم يعد شراء العقار يمنح الإقامة. لا يزال بإمكانك شراء منزل وتملّكه بحرية بوصفك أجنبيًا، لكن عليك الحصول على الإقامة عبر مسارات أخرى كالعمل أو الدراسة أو تأشيرات غير الربحية. تحقق من خيارات الهجرة الحالية مع محامٍ متخصص في شؤون الهجرة.
خطّط لميزانية شرائك الإسباني
احسب دفعاتك الشهرية ومقدار ما يمكنك اقتراضه بوصفك غير مقيم قبل الالتزام بعقار إسباني.
جرّب الحاسبة