Währungsrisiko beim Immobilienkauf im Ausland (und wie man es steuert)
Zwischen dem Tag, an dem Sie einen Preis vereinbaren, und dem Tag der Zahlung bewegt sich der Wechselkurs — und bei einem Immobilienkauf wird diese Bewegung in Tausenden gemessen.
Wenn Sie eine Immobilie in einer anderen Währung kaufen, als Sie verdienen oder halten, steht der Preis, den Sie tatsächlich zahlen, nicht bei der Vereinbarung fest, sondern bei der Umrechnung Ihres Geldes. Wechselkurse bewegen sich täglich, und ein Kauf erstreckt sich meist über Wochen oder Monate zwischen Anzahlung und Abschluss. Wenige Prozent Bewegung auf einer großen Summe sind echtes Geld. Dieser Leitfaden erklärt, wo das Währungsrisiko bei einem Kauf auftritt und mit welchen praktischen Mitteln Käufer es steuern.
Wo das Risiko tatsächlich entsteht
Ein Kauf hat meist mehrere Umrechnungspunkte: die Reservierungsanzahlung, die Hauptzahlung beim Abschluss und bei Off-Plan Ratenzahlungen über Monate oder Jahre. Jede wird zum Kurs des jeweiligen Tages umgerechnet. Schwächt sich Ihre Heimatwährung zwischen Preisvereinbarung und Zahlung gegenüber der Immobilienwährung ab, kostet Sie die Immobilie mehr — obwohl der lokale Preis sich nie geändert hat. Bei Ratenzahlungen erstreckt sich dieses Risiko über die gesamte Bauzeit.
Wie groß ist die Bewegung?
Große Währungspaare können sich in Wochen um mehrere Prozent und über ein Jahr um 10% oder mehr bewegen. Bei einer Immobilie im Gegenwert von einigen Hunderttausend sind 5% Bewegung Zehntausende in Ihrer Währung. Das ist oft größer als die ausgehandelte Preisspanne, die Maklerprovision oder der Unterschied zwischen zwei Hypothekenangeboten. Es ist einer der am meisten unterschätzten Kosten beim Auslandskauf.
Nutzen Sie einen Spezialisten, nicht Ihre Hausbank
Hausbanken verwenden meist eine breite Marge auf den Wechselkurs plus Überweisungsgebühren, und der Unterschied gegenüber einem regulierten Devisen-Spezialisten kann 1-3% des Betrags ausmachen — erneut Tausende bei einer Immobilie. Spezialisten bieten zudem Werkzeuge, die Banken meist nicht haben, und klarere Preise. Vergleichen Sie den Gesamtkurs (Kurs plus alle Gebühren), nicht den Schaukurs, und prüfen Sie, dass der Anbieter reguliert ist, bevor Sie große Summen bewegen.
Sichern Sie den Kurs, wenn Sie können
Wenn Sie einen Preis vereinbart haben und ungefähr wissen, wann Sie zahlen müssen, lässt ein Termingeschäft (Forward) den heutigen Kurs für eine künftige Zahlung festschreiben und beseitigt die Unsicherheit. Für Ratenzahlungen kann eine Reihe von Forwards den Kurs für jeden Meilenstein sichern. Der Kompromiss: Sie verzichten auch auf jede günstige Bewegung — doch für die meisten ist Sicherheit bei einer großen, terminierten Zahlung mehr wert als eine Wette auf den Kurs.
Praktische Gewohnheiten, die das Risiko senken
Legen Sie Ihr Budget in Ihrer Heimatwährung fest, nicht in der lokalen, damit ein schwankender Kurs Ihre Ausgaben nicht heimlich aufbläht. Verfolgen Sie den Kurs ab dem Moment, in dem Sie ernsthaft suchen. Vermeiden Sie es, alles in letzter Minute unter Termindruck umzurechnen. Und nutzen Sie einen Währungsrechner, um jeden genannten lokalen Preis vor dem Kauf gegen Ihre tatsächlichen Kosten in Ihrer Währung zu prüfen.
Häufige Fragen
Was ist das Währungsrisiko beim Auslandskauf?
Es ist das Risiko, dass sich der Kurs zwischen Preisvereinbarung und Zahlung gegen Sie bewegt und die realen Kosten in Ihrer Heimatwährung verändert. Da Käufe sich über Wochen oder Monate erstrecken und große Summen betreffen, ist selbst eine kleine prozentuale Bewegung ein erheblicher Betrag.
Wie schütze ich mich vor Kursbewegungen?
Nutzen Sie einen regulierten Devisen-Spezialisten statt Ihrer Hausbank, vergleichen Sie den Gesamtkurs inklusive Gebühren und erwägen Sie ein Termingeschäft, um den heutigen Kurs für eine künftige Zahlung zu sichern. Budgetieren Sie in Ihrer Heimatwährung und vermeiden Sie Last-Minute-Umrechnungen unter Termindruck.
Was ist ein Termingeschäft (Forward)?
Ein Termingeschäft fixiert jetzt einen Kurs für eine spätere Zahlung, sodass Sie genau wissen, was die Immobilie in Ihrer Heimatwährung kostet, egal wie sich der Kurs bewegt. Es ist nützlich, wenn Sie einen Preis und einen Abschlusstermin vereinbart haben, auch für Off-Plan-Ratenzahlungen.
Ist es günstiger, über meine Bank zu zahlen?
Meist nicht. Banken neigen zu einer breiteren Wechselmarge und Gebühren als ein regulierter Überweisungsspezialist; der Abstand kann 1-3% der Summe betragen, was bei einer Immobilie erheblich ist. Vergleichen Sie stets die Gesamtkosten inklusive aller Gebühren, nicht nur den beworbenen Kurs.
Wie stark kann sich der Kurs während eines Kaufs bewegen?
Große Währungen können sich in Wochen um mehrere Prozent und über ein Jahr deutlich mehr bewegen. Bei einer Immobilie im Wert von Hunderttausenden sind das leicht Zehntausende in Ihrer Währung — oft mehr, als Sie durch Verhandeln am Preis gespart haben.
Prüfen Sie Preise in Ihrer eigenen Währung
Nutzen Sie den kostenlosen GREM-Währungsrechner, um den Preis jedes Inserats vor dem Kauf in Ihrer Heimatwährung zu sehen.
Währungsrechner öffnen