Immobilienkauf in Georgien als Ausländer: Leitfaden 2026
Erfahren Sie, wie Ausländer 2026 in Georgien Immobilien erwerben können – von den gesetzlichen Rahmenbedingungen und der Grundbucheintragung bis hin zu Kosten, Steuern, Finanzierung und Aufenthaltsmöglichkeiten.
Georgien (das Land im Kaukasus, nicht der US-Bundesstaat) ist einer der offensten und erschwinglichsten Immobilienmärkte im weiteren Kaukasus und in Osteuropa. Ausländer können Wohnungen nahezu ohne Einschränkungen zu Volleigentum erwerben, Transaktionen werden innerhalb eines einzigen Tages eingetragen, und die Preise liegen deutlich unter dem EU-Niveau. Dieser Leitfaden führt Sie durch den gesamten Prozess für 2026 – mit konkreten Zahlen, die Sie stets von einem zugelassenen lokalen Anwalt bestätigen lassen sollten.
Wer kaufen darf und welche Einschränkungen gelten
Georgien ist ausländerfreundlich wie kaum ein anderes Land: Nicht ansässige Personen können Wohnungen, Gewerbeobjekte, Häuser und Gebäude zu denselben Konditionen wie Einheimische erwerben – ganz ohne Sondergenehmigung, Wohnsitzpflicht oder Kontingentregelung. Nominee-Strukturen sind nicht erforderlich. Die einzige wesentliche Ausnahme bildet landwirtschaftliches Land, das ausländischen Privatpersonen nach geltendem Recht in der Regel nicht direkt gehören darf. Käufer erschließen sich Agrarflächen meist über eine in Georgien eingetragene Gesellschaft oder durch den Erwerb nicht landwirtschaftlich klassifizierter Grundstücke. Das Eigentum ist als Volleigentum (Freehold) ausgestaltet und wird auf Ihren Namen eingetragen. Da sich die Klassifizierung von Grundstücken und die Regelungen für Agrarland mehrfach geändert haben, sollten Sie den konkreten Status eines Grundstücks und die aktuell geltende Rechtslage stets von einem zugelassenen georgischen Anwalt prüfen lassen, bevor Sie etwas unterzeichnen.
Schritt-für-Schritt-Kaufprozess
Zunächst legen Sie Ihr Budget und Ihre Wunschregion fest und beauftragen einen unabhängigen Anwalt (nicht den Makler des Verkäufers). Danach einigen Sie sich auf die Konditionen und unterzeichnen einen Vorvertrag oder den Hauptkaufvertrag; bei Kaufverträgen für noch nicht fertiggestellte Objekte sollten Sie die Referenzen des Bauträgers und den Vertragsinhalt sorgfältig prüfen. Ihr Anwalt führt anschließend eine Due-Diligence-Prüfung beim Nationalen Amt für das öffentliche Register (NAPR) durch, um einen lastenfreien Eigentumstitel zu bestätigen. Daraufhin unterzeichnen beide Parteien den Kaufvertrag – häufig vor einem Notar oder direkt in einem Public Service Hall (Justizhaus). Die Eintragung des neuen Eigentümers im NAPR erfolgt in der Regel innerhalb eines Werktages, gegen einen Aufpreis teils noch schneller. Sie erhalten einen amtlichen Auszug, der das Eigentum belegt. Viele Käufe können per Vollmacht auch aus der Ferne abgewickelt werden.
Kosten, Steuern und Gebühren
Georgien hält die Transaktionskosten niedrig. Die staatliche Registrierung beim NAPR ist günstig und liegt je nach gewählter Bearbeitungsgeschwindigkeit in der Regel bei etwa 50–200 GEL, zuzüglich Notar- und Übersetzungsgebühren. Für Privatpersonen, deren Haushaltseinkommen unterhalb eines festgelegten Schwellenwerts liegt, fällt in der Regel keine jährliche Grundsteuer an; oberhalb dieses Schwellenwerts kann eine jährliche Grundsteuer von bis zu rund 1 % des Immobilienwerts anfallen – klären Sie Ihre persönliche Situation vorab. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, jedoch steht für Wohnvermietungen häufig ein pauschaler Steuersatz von rund 5 % zur Verfügung. Veräußerungsgewinne aus Immobilien, die länger als zwei Jahre gehalten werden, sind für Privatpersonen oft steuerfrei. Kalkulieren Sie insgesamt mit etwa 1–3 % an Transaktionskosten, und lassen Sie aktuelle Sätze sowie Ihre individuelle Steuersituation stets von einem georgischen Steuerberater bestätigen.
Finanzierung und Hypothekenoptionen
Die meisten ausländischen Käufer in Georgien zahlen bar, da der Markt erschwinglich ist und lokale Hypotheken für Nicht-Ansässige nur begrenzt verfügbar sind. Einige georgische Banken vergeben Darlehen an Ausländer, erwarten dabei jedoch in der Regel eine höhere Eigenkapitalquote (häufig 30–50 %), kürzere Laufzeiten und Zinssätze, die deutlich über dem westeuropäischen Niveau liegen – bei GEL-Darlehen oft zweistellig. Bauträger, die Objekte im Rohbau oder Planungsstadium verkaufen, bieten häufig zins- oder zinsarme Ratenzahlungspläne während der Bauphase an, die attraktiver sein können als eine Bankfinanzierung. Anforderungen, Zinssätze und Beleihungsquoten variieren je nach Bank erheblich und ändern sich regelmäßig – vergleichen Sie mehrere Anbieter und holen Sie die aktuellen Konditionen direkt ein. Ein Hypotheken- oder Tragbarkeitsrechner hilft Ihnen, die monatliche Belastung vor einer Entscheidung zu modellieren.
Aufenthaltsgenehmigung, Visa und häufige Fallstricke
Der Immobilienkauf in Georgien gewährt nicht automatisch ein Aufenthaltsrecht. Allerdings kann Eigentum ab einem bestimmten Wert (historisch rund 100.000 USD-Äquivalent) einen Antrag auf eine kurzfristige, jährlich verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung unterstützen. Georgien gestattet zudem vielen Staatsangehörigen einen visumfreien Aufenthalt von bis zu einem Jahr, was für Teilzeit-Eigentümer attraktiv ist. Zu den häufigsten Fallstricken zählen: auf eine unabhängige rechtliche Due Diligence zu verzichten, davon auszugehen, dass landwirtschaftliches Land frei erworben werden kann, mündlichen Versprechen von Bauträgern bei Projekten im Rohbaustadium zu vertrauen sowie das Währungsrisiko zu unterschätzen, wenn das eigene Einkommen nicht in GEL erzielt wird. Unterzeichnen Sie keine georgischsprachigen Dokumente, die Sie nicht lesen können, ohne eine beglaubigte Übersetzung zu veranlassen. Lassen Sie Aufenthaltsvoraussetzungen und Einwanderungsbestimmungen stets von einem zugelassenen Anwalt bestätigen, da sich Grenzwerte und Regelungen ändern können.
Häufige Fragen
Können Ausländer in Georgien Immobilien zu Volleigentum erwerben?
Ja. Ausländer können Wohnungen, Häuser und Gewerbeobjekte in Georgien auf ihren eigenen Namen erwerben und vollständig besitzen – im Wesentlichen zu denselben Bedingungen wie Einheimische, ohne Sondergenehmigung oder Wohnsitzpflicht. Die Haupteinschränkung betrifft landwirtschaftliches Land, das ausländische Privatpersonen in der Regel nicht direkt erwerben können und das meist über eine georgische Gesellschaft zugänglich gemacht wird.
Erhalte ich durch den Kauf einer Immobilie in Georgien ein Aufenthaltsrecht?
Nicht automatisch. Immobilienbesitz ab einem bestimmten Wert (historisch rund 100.000 USD-Äquivalent) kann jedoch einen Antrag auf eine verlängerbare kurzfristige Aufenthaltsgenehmigung unterstützen. Viele Staatsangehörige profitieren zudem von großzügigen visumfreien Aufenthaltsregelungen. Lassen Sie den aktuellen Investitionsschwellenwert und die Einwanderungsvorschriften von einem zugelassenen georgischen Anwalt bestätigen, da sich diese Werte regelmäßig ändern.
Wie hoch sind Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Georgien?
Die Transaktionskosten sind niedrig und belaufen sich insgesamt in der Regel auf etwa 1–3 %, einschließlich der moderaten NAPR-Eintragungsgebühr sowie Notar- und Übersetzungskosten. Eine jährliche Grundsteuer fällt häufig unterhalb einer Einkommensgrenze nicht an; oberhalb davon können bis zu rund 1 % anfallen. Mieteinnahmen können mit einem Pauschalsteuersatz von rund 5 % besteuert werden. Lassen Sie aktuelle Sätze stets von einem georgischen Steuerberater bestätigen.
Kann ich als Ausländer in Georgien eine Hypothek aufnehmen?
Einige Banken vergeben Darlehen an Nicht-Ansässige, erwarten jedoch eine hohe Eigenkapitalquote (häufig 30–50 %), kürzere Laufzeiten und hohe Zinssätze – bei GEL-Darlehen oft zweistellig. Die meisten ausländischen Käufer zahlen bar. Bauträger bieten bei Projekten im Rohbaustadium häufig zinsfreie Ratenzahlungspläne an, die praktikabler sein können als eine Bankfinanzierung.
Wie lange dauert der Immobilienkauf in Georgien?
Im internationalen Vergleich sehr schnell. Sobald die Due-Diligence-Prüfung abgeschlossen und der Kaufvertrag unterzeichnet ist, wird die Eigentumsübertragung beim Nationalen Amt für das öffentliche Register in der Regel innerhalb eines Werktages abgeschlossen – gegen Aufpreis teils sogar innerhalb weniger Stunden. Viele Transaktionen können zudem per Vollmacht aus der Ferne abgewickelt werden.
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