Immobilienkauf in den USA als Ausländer (Ratgeber 2026)
Erfahren Sie alles über den gesamten Ablauf des Immobilienkaufs in den USA als Nicht-Resident – von der Finanzierung und FIRPTA bis zur LLC-Struktur und den Visa-Realitäten.
Die Vereinigten Staaten gehören zu den offensten Immobilienmärkten der Welt: Es gibt keine bundesweiten Beschränkungen für ausländisches Eigentum, und Nicht-Residenten können Häuser, Eigentumswohnungen und Anlageobjekte auf ihren eigenen Namen erwerben. Die Komplexität liegt woanders – bei der Finanzierung, den Steuern, der Eigentumsstruktur und der Lücke zwischen dem Kauf und dem Recht, hier zu leben. Dieser Ratgeber führt Sie durch die Realitäten des US-Immobilienkaufs als Ausländer im Jahr 2026.
Wer kaufen darf und welche Regeln gelten
Es gibt kein Bundesgesetz, das ausländische Staatsangehörige vom Kauf von US-Immobilien abhält, und Sie benötigen weder die Staatsbürgerschaft noch eine Green Card oder ein Visum, um Eigentum zu besitzen. Nicht-Residenten können Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke und Gewerbeimmobilien ohne Einschränkungen erwerben. Einige Bundesstaaten haben Beschränkungen für ausländisches Eigentum an Ackerland oder Grundstücken in der Nähe von Militäranlagen eingeführt (Florida und Texas haben beispielsweise gezielte Gesetze verabschiedet). Überprüfen Sie daher die Regelungen auf Bundesstaatsebene für landwirtschaftliche oder strategisch bedeutsame Flächen. Für die meisten Käufer sind die praktischen Hürden administrativer, nicht rechtlicher Natur: Sie benötigen ein US-Bankkonto, eine Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) für Steuererklärungen sowie einen lokalen Immobilienanwalt oder eine Titelgesellschaft. Lassen Sie sich stets von einem lizenzierten Anwalt vor Ort über aktuell geltende bundesstaatliche Regelungen beraten, bevor Sie sich verbindlich festlegen.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Legen Sie zunächst Ihr Budget fest und holen Sie eine Finanzierungsvorabgenehmigung ein, sofern Sie nicht bar zahlen. Beauftragen Sie einen Käufervertreter (dessen Provision wird in der Regel aus der Transaktion bezahlt; nach den Reformen von 2024 haben sich die Provisionsregeln jedoch geändert – klären Sie dies im Vorfeld). Sobald Ihr Angebot angenommen wurde, unterzeichnen Sie einen Kaufvertrag und leisten eine Anzahlung (Earnest Money Deposit) von üblicherweise 1 bis 3 Prozent, die treuhänderisch hinterlegt wird. Eine Titelgesellschaft oder ein Anwalt führt eine Titelrecherche durch und organisiert eine Titelversicherung; Sie sollten eine unabhängige Hausinspektion beauftragen und bei finanzierten Käufen eine Bewertung (Appraisal) einholen. Beim Abschluss (Closing) werden Urkunde und Kaufsumme übertragen, häufig per Überweisung. Der gesamte Prozess dauert bei einem finanzierten Kauf in der Regel 30 bis 60 Tage und kann bei Barzahlung schneller abgewickelt werden. Fernabschlüsse sind mithilfe einer Vollmacht möglich.
Kosten, Steuern und FIRPTA
Planen Sie über den Kaufpreis hinaus etwa 2 bis 5 Prozent an Abschlusskosten ein: Titelversicherung, Treuhandgebühren, Eintragungsgebühren sowie Anwalts- und Kreditgeberkosten. Die jährlichen Grundsteuern variieren je nach Standort erheblich und liegen häufig bei etwa 0,5 bis 2,5 Prozent des festgesetzten Immobilienwerts pro Jahr. Mieteinnahmen unterliegen der US-Steuer, und Sie müssen eine Bundessteuererklärung einreichen; viele Nicht-Residenten entscheiden sich dafür, auf Nettobasis statt auf Bruttobasis besteuert zu werden. Die entscheidende ausländerspezifische Regelung ist FIRPTA: Wenn ein ausländischer Verkäufer US-Immobilien veräußert, muss der Käufer in der Regel 15 Prozent des Bruttoverkaufspreises als Vorauszahlung auf die Steuerschuld des Verkäufers einbehalten. Planen Sie dies beim Verkauf ein und lassen Sie alle aktuellen Sätze und Ausnahmen von einem US-Steuerberater bestätigen.
Finanzierung und Hypotheken für Nicht-Residenten
Ausländische Staatsangehörige können eine US-Hypothek erhalten, müssen jedoch mit strengeren Konditionen als Residenten rechnen. Spezialisierte Kreditgeber und Portfolio-Lender bieten Darlehen für ausländische Staatsangehörige an, die in der Regel eine höhere Anzahlung erfordern – oft 30 bis 40 Prozent – im Vergleich zu den niedrigeren Eigenanteilen, die Staatsbürgern zur Verfügung stehen. In der Regel benötigen Sie Einkommensnachweise, Kontoauszüge, eine internationale Kreditreferenz oder Rücklagen sowie manchmal eine bestehende US-Bankbeziehung. Die Zinssätze sind im Allgemeinen etwas höher als die üblichen Konditionen für Residenten. Ohne US-Kredithistorie ist die Dokumentation wichtiger als eine Kreditwürdigkeit. Viele Investoren zahlen nach wie vor bar, um schnell handeln zu können und den Verwaltungsaufwand zu vermeiden. Vergleichen Sie Angebote von Banken, die ausdrücklich ausländische Käufer betreuen, und erkundigen Sie sich direkt bei den einzelnen Kreditgebern nach aktuellen Zinssätzen, Anzahlungsanforderungen und Qualifikationskriterien.
LLCs, Visa und häufige Fallstricke
Viele ausländische Investoren halten US-Immobilien über eine US-LLC (Limited Liability Company), um Haftungsschutz, Privatsphäre und erbschaftsrechtliche Vorteile zu erzielen; Nicht-Residenten dürfen eine LLC besitzen, aber die Struktur bringt steuerliche Nachteile mit sich. Modellieren Sie die Optionen daher mit einem Berater durch, bevor Sie eine gründen. Entscheidend ist: Der Kauf einer Immobilie gewährt kein Aufenthalts- oder Visumrecht – die USA haben kein Investorenvisum oder Golden-Visa-Programm, das an Immobilien geknüpft ist. Für Wohnsitz oder Arbeit ist weiterhin ein gesondertes Visum erforderlich. Häufige Fallstricke sind die Unterschätzung des FIRPTA-Einbehalts beim Weiterverkauf, die Vernachlässigung der US-Erbschaftssteuerpflicht für Nicht-Residenten (der Freibetrag ist deutlich niedriger als für Staatsbürger), die Wahl der falschen Eigentumsstruktur sowie der Verzicht auf eine Titelversicherung. Arbeiten Sie stets mit einem US-Anwalt und einem grenzüberschreitenden Steuerberater zusammen.
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer ohne Visum oder Green Card in den USA eine Immobilie kaufen?
Ja. Die USA stellen auf Bundesebene keine Beschränkungen für ausländisches Eigentum auf, sodass Sie Wohn- oder Anlageimmobilien ohne Visum, Green Card oder US-Staatsbürgerschaft erwerben können. Sie benötigen eine ITIN für steuerliche Zwecke und in der Regel ein US-Bankkonto, aber Immobilieneigentum ist für Nicht-Residenten vollständig legal. Einige Bundesstaaten schränken den ausländischen Besitz von Ackerland ein.
Was ist FIRPTA und wie wirkt es sich auf ausländische Verkäufer aus?
FIRPTA ist eine US-Steuervorschrift, die Käufer verpflichtet, einen Teil des Verkaufspreises – in der Regel 15 Prozent des Bruttobetrags – einzubehalten, wenn sie Immobilien von einem ausländischen Verkäufer erwerben. Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf die US-Steuerschuld des Verkäufers, die erstattet wird, wenn zu viel einbehalten wurde. Ermäßigungen und Ausnahmen sind möglich; lassen Sie sich die Details von einem US-Steuerberater bestätigen.
Können Ausländer eine Hypothek für den Kauf einer US-Immobilie erhalten?
Ja, über spezialisierte Hypothekenprogramme für ausländische Staatsangehörige. Rechnen Sie mit einer höheren Anzahlung – oft 30 bis 40 Prozent – sowie mit der Pflicht, Einkommensnachweise, Rücklagen und Unterlagen anstelle einer US-Kreditwürdigkeit vorzulegen. Die Zinssätze sind in der Regel etwas höher als für Residenten. Viele Investoren zahlen stattdessen bar. Erkundigen Sie sich direkt bei Kreditgebern, die ausländische Käufer betreuen, nach den aktuellen Konditionen.
Sollte ich eine US-Immobilie über eine LLC erwerben?
Eine LLC kann Haftungsschutz, Privatsphäre und erbschaftsrechtliche Vorteile bieten, und Nicht-Residenten dürfen eine solche besitzen. Allerdings bringt die Struktur steuerliche und buchhalterische Nachteile mit sich, die für ausländische Eigentümer anders ausfallen – darunter mögliche Auswirkungen auf Einkommens- und Erbschaftsteuer. Ob es sinnvoll ist, hängt von Ihren Zielen ab; lassen Sie daher beide Optionen zunächst von einem grenzüberschreitenden Steuerberater durchrechnen.
Erhalte ich durch den Immobilienkauf ein US-Aufenthaltsrecht?
Nein. Die Vereinigten Staaten haben kein Golden-Visa- oder Residenzprogramm durch Investitionen, das an Immobilien geknüpft ist. Der Kauf einer Immobilie gewährt Ihnen kein Recht zu leben, zu arbeiten oder dauerhaft zu bleiben. Für Einreisen ist weiterhin das entsprechende Visum oder ESTA erforderlich, und für einen dauerhaften Aufenthalt ist ein gesonderter Einwanderungsweg notwendig. Betrachten Sie den Kauf als Investition, nicht als Einwanderungsweg.
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