Due-Diligence-Checkliste für den Immobilienkauf im Ausland (2026)
Die meisten Probleme bei Auslandsimmobilien sind vermeidbar. Sie entstehen durch ausgelassene Prüfungen, nicht durch Pech. Hier ist die Checkliste, die sie aufdeckt.
Due Diligence ist die Arbeit, die Sie leisten, bevor Sie gebunden sind: zu bestätigen, dass die Immobilie ist, was sie zu sein behauptet, dass der Verkäufer rechtlich verkaufen darf und dass es keine verdeckten Verbindlichkeiten gibt, die Sie erben würden. Im eigenen Land ist vieles davon vertraut; im Ausland unterscheiden sich Regeln, Register und Risiken, und der Käufer trägt mehr Verantwortung. Diese Checkliste deckt ab, was zu prüfen ist, und in welcher ungefähren Reihenfolge, damit Sie Geld erst einsetzen, wenn die Immobilie bestanden hat.
Eigentum und Titel
Beginnen Sie mit dem Nachweis, dass der Verkäufer tatsächlich besitzt, was er verkauft. Holen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug mit dem eingetragenen Eigentümer, den genauen Grenzen und der rechtlichen Beschreibung. Der Name im Register muss mit dem Verkäufer (oder seinem bevollmächtigten Vertreter) übereinstimmen. Bei geerbtem oder gemeinschaftlichem Eigentum bestätigen Sie, dass jeder Eigentümer dem Verkauf zustimmt — ein fehlender Miteigentümer kann das Geschäft später nichtig machen.
Schulden, Pfandrechte und Lasten
Eine Immobilie trägt ihre Belastungen meist mit sich. Der Grundbuchauszug sollte Hypotheken, gerichtliche Lasten, Steuerpfandrechte oder Dienstbarkeiten zeigen, die an der Immobilie haften. Fragen Sie ausdrücklich nach unbezahlten Grundsteuern, Versorgungsrückständen und Gemeinschafts- oder Hausgeldern, die beim Kauf auf Sie übergehen können. Setzen Sie nie einen sauberen Titel voraus — lassen Sie Ihren Anwalt am Tag des Abschlusses bestätigen, dass nichts dagegen eingetragen ist.
Genehmigungen, Planung und Legalität
Bestätigen Sie, dass die Immobilie legal gebaut und genutzt wird. Prüfen Sie, ob Baugenehmigungen, Nutzungs- oder Wohnzertifikate und etwaige Anbauten oder Pools genehmigt wurden. Ungenehmigte Bauarbeiten sind häufig und können Geldstrafen, Zwangsabriss oder Unverkäuflichkeit bedeuten. Bei Grundstücken prüfen Sie, dass die Widmung erlaubt, was Sie vorhaben (Wohnen, touristische Vermietung oder Bebauung), und dass es für ausländische Käufer keine Schutz- oder Grenzzonenbeschränkungen gibt.
Der Vertrag
Lesen Sie den Vorvertrag vor jeder Anzahlung, idealerweise mit Ihrem eigenen Anwalt. Er sollte Preis, Lieferumfang, Abschlusstermin und die genauen Bedingungen für die Erstattung der Anzahlung nennen. Machen Sie den Abschluss von einer sauberen Titelprüfung und gegebenenfalls von der Finanzierung abhängig. Achten Sie auf Klauseln, die dem Verkäufer erlauben, die Anzahlung aus vagen Gründen einzubehalten, oder ungewöhnliche Kosten auf den Käufer abwälzen.
Kosten und Steuern
Erfassen Sie die vollen Eigentumskosten, nicht nur den Preis. Kaufsteuern, Notar- und Eintragungsgebühren, Anwaltskosten und Maklerprovision summieren sich meist zu einem spürbaren Prozentsatz. Bestätigen Sie dann die laufenden Steuern: die jährliche Grundsteuer und etwaige Nichtansässigen- oder Mieteinkommensteuer, falls Sie vermieten. Unsere Länder-Steuerleitfäden decken die Details ab — der Sinn der Due Diligence ist, dass Sie nichts davon nach der Unterschrift überrascht.
Die Personen und der Geldfluss
Prüfen Sie die Personen, auf die Sie sich verlassen: dass Ihr Anwalt unabhängig zugelassen und nicht mit dem Verkäufer verbunden ist, dass der Makler registriert ist und bei Neubauten, dass der Bauträger eine Erfolgsbilanz und das Projekt die erforderlichen Garantien hat. Bestätigen Sie genau, wie und an wen gezahlt wird — ein reguliertes Treuhand- oder Notarkonto — und bewahren Sie jede Quittung und jedes unterzeichnete Dokument auf. Gute Unterlagen sind das, was Sie Jahre später schützt.
Häufige Fragen
Was bedeutet Due Diligence beim Immobilienkauf?
Es ist die Prüfung vor der Bindung: Eigentum und sauberen Titel bestätigen, Schulden und Lasten prüfen, Legalität und Genehmigungen des Gebäudes bestätigen, den Vertrag prüfen und alle Steuern und Kosten erfassen. Richtig gemacht, beseitigt sie fast das gesamte vermeidbare Risiko eines Kaufs.
Wer führt die Due Diligence durch — ich oder ein Anwalt?
Die rechtlichen Prüfungen (Titel, Lasten, Genehmigungen, Vertrag) macht ein unabhängiger lokaler Anwalt, den Sie direkt beauftragen sollten, statt sich auf die Verkäuferseite zu verlassen. Sie steuern dennoch den Prozess: entscheiden, was zählt, stellen Fragen und zahlen erst, wenn jeder Punkt besteht. Den baulichen Zustand deckt ein Gutachter oder Inspektor ab — was ein Anwalt nicht tut.
Wie lange dauert die Immobilien-Due-Diligence?
Meist ein paar Wochen bei einem üblichen Wohnungskauf, sobald Unterlagen angefordert sind, länger bei Grundstücken, Neubauten oder komplizierten Eigentumsverhältnissen. Der Zeitrahmen hängt davon ab, wie schnell Register und Verkäufer Dokumente liefern. Lassen Sie sich nie von einer knappen Frist drängen, Prüfungen auszulassen.
Was sind die größten Warnsignale?
Ein Eigentümername, der nicht mit dem Register übereinstimmt, Zurückhaltung bei Titelunterlagen, ungenehmigte Bauarbeiten, Druck, schnell oder auf ein Privatkonto zu zahlen, und ein Anzahlungsvertrag, bei dem Sie Ihr Geld aus vagen Gründen verlieren. Jedes davon ist ein Grund innezuhalten.
Kann ich die Due Diligence aus der Ferne machen?
Ja. Grundbuchauszüge, Verträge und Genehmigungen kann Ihr Anwalt aus der Ferne prüfen, und ein lokaler Inspektor kann die Immobilie in Ihrem Namen physisch prüfen. Sehen Sie unseren Leitfaden zum Immobilienkauf aus der Ferne, wie man dies zu einem sicheren Fernkauf kombiniert.
Beginnen Sie mit geprüften Inseraten
Inserate auf GREM zeigen geprüfte Eigentümer und direkten Kontakt — weniger Überraschungen, noch bevor die Due Diligence beginnt.
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