Acheter un bien immobilier en France en tant qu'étranger : guide étape par étape 2026
Frais de notaire, compromis de vente, délai de rétractation de 10 jours, hypothèques et taxes récurrentes — le parcours complet de l'acheteur étranger en 2026.
La France n'impose aucune restriction aux acheteurs étrangers, et le processus est fortement protégé par le système notarial, ce qui en fait l'un des marchés européens les plus sûrs pour les non-résidents. Les contreparties sont les célèbres frais de notaire et un calendrier assez lent. Il n'y a pas de golden visa, mais la propriété d'un bien soutient les demandes de visa de long séjour. Voici le processus 2026.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en France ?
Oui, sans aucune restriction de nationalité ou de résidence. Les acheteurs hors UE et non-résidents achètent sur le même fondement juridique que les citoyens français. L'achat n'accorde pas en lui-même la résidence — la France n'a pas de golden visa — mais posséder un bien en France renforce une demande de visa de long séjour en démontrant des liens avec le pays.
Les fameux « frais de notaire »
Ces frais de transaction représentent environ 7 à 8% du prix pour les biens anciens et seulement 2 à 3% pour le neuf. Malgré leur nom, l'essentiel n'est pas la rémunération du notaire : la majeure partie correspond aux droits de mutation (environ 5,8%), avec les émoluments réglementés du notaire d'environ 1% et le reste en débours. La commission d'agence est généralement déjà incluse dans le prix affiché (mention FAI — frais d'agence inclus).
Le financement en tant que non-résident
Les banques françaises prêtent aux non-résidents à hauteur d'environ 70 à 80% de la valeur du bien, bien que les acheteurs hors UE puissent se voir proposer moins. Les taux fixes en 2026 sont d'environ 3,3 à 4% sur 20 à 25 ans ; la France utilise massivement les prêts à taux fixe. Les prêteurs appliquent la règle du HCSF plafonnant le taux d'endettement total à environ 35% des revenus, et l'assurance emprunteur est de fait obligatoire et alourdit le coût.
Le processus d'achat étape par étape
Vous faites une offre d'achat. Une fois acceptée, vous signez un compromis de vente (ou une promesse de vente) avec un dépôt d'environ 10%, généralement à l'agence ou chez le notaire. L'acheteur dispose ensuite d'un délai de rétractation de 10 jours (loi SRU) pour se retirer sans pénalité. Le contrat comporte des conditions suspensives — clauses de retrait telles que l'obtention d'un prêt. Environ deux à trois mois plus tard, vous signez l'acte authentique de vente chez le notaire, payez le solde et recevez les clés.
Le rôle du notaire
Le notaire est un officier public, neutre et obligatoire. Il vérifie le titre de propriété, collecte les droits de mutation pour l'État et publie la vente. Un seul notaire peut agir pour l'acheteur et le vendeur, mais l'acheteur est libre de désigner le sien sans surcoût — les émoluments sont simplement partagés entre les deux notaires. Pour plus de tranquillité, de nombreux acheteurs étrangers désignent bien leur propre notaire.
Taxes récurrentes
Les propriétaires paient la taxe foncière chaque année. La taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales en 2023 mais s'applique encore aux résidences secondaires — ce qui concerne de nombreux propriétaires étrangers. Les acheteurs de biens de grande valeur sont soumis à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière), un impôt sur le patrimoine immobilier net français supérieur à 1,3 M€, au taux de 0,5 à 1,5%. Les revenus locatifs sont imposés et soumis aux prélèvements sociaux français. Vérifiez le DPE (diagnostic de performance énergétique) du bien : les logements les plus mal notés sont progressivement interdits à la location.
Où achètent les étrangers
Paris reste le marché de prédilection pour le capital et le prestige. La Côte d'Azur (Nice, Cannes, Antibes, Cap-Ferrat) et la Provence attirent les acheteurs de résidences secondaires et d'art de vivre. Bordeaux offre un marché urbain solide, les Alpes (Chamonix, Courchevel, Méribel) séduisent les investisseurs en stations de ski, et la Dordogne et le sud-ouest rural sont depuis longtemps les favoris des acheteurs britanniques et nord-européens.
Erreurs courantes à éviter
Oublier les frais de notaire — environ 8% sur un bien ancien. Ne pas prêter attention à la rédaction des conditions suspensives dans le compromis. Ignorer les charges de copropriété et le carnet d'entretien de l'immeuble lors de l'achat d'un appartement. Sous-estimer l'IFI sur un achat de grande valeur. Et négliger le DPE, puisque les logements classés G et autres mal notés perdent le droit d'être loués.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un bien en France ?
Oui. Il n'y a aucune restriction de nationalité ou de statut de résidence — les non-résidents achètent aux mêmes conditions que les citoyens français.
Quels sont les frais de notaire en France ?
Environ 7 à 8% du prix sur les biens anciens et 2 à 3% sur le neuf. L'essentiel correspond aux droits de mutation, et non aux émoluments réglementés du notaire d'environ 1%.
Acheter un bien en France donne-t-il la résidence ?
Non — la France n'a pas de golden visa. Mais posséder un bien soutient une demande de visa de long séjour en démontrant des liens avec la France.
Les non-résidents peuvent-ils obtenir un prêt français ?
Oui, généralement jusqu'à 70 à 80% de la valeur du bien, avec des taux fixes d'environ 3,3 à 4% et une assurance de prêt obligatoire. Le taux d'endettement total est plafonné à environ 35% des revenus.
Y a-t-il un délai de rétractation lors d'un achat en France ?
Oui — l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente, au titre de la loi SRU, pour se retirer sans pénalité.
Qu'est-ce que l'IFI ?
L'impôt sur la fortune immobilière est un impôt annuel sur le patrimoine immobilier net français supérieur à 1,3 M€, prélevé au taux de 0,5 à 1,5%.
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