Comment acheter un bien immobilier à l'Île Maurice en tant qu'étranger (Guide 2026)
Découvrez exactement comment les étrangers peuvent acquérir un bien immobilier à l'Île Maurice, quels dispositifs ouvrent droit à la résidence, et à quoi ressemblent vraiment le processus, les coûts et les pièges à éviter.
L'Île Maurice est devenue l'un des marchés immobiliers les plus ouverts aux étrangers de l'océan Indien, alliant une économie stable et un système juridique franco-anglais à des dispositifs clairs permettant aux non-citoyens d'acquérir des biens immobiliers et d'obtenir la résidence. Cependant, les étrangers ne peuvent pas simplement acheter n'importe quel logement : la propriété est canalisée via des programmes agréés tels que le PDS, avec des seuils liés à la résidence. Ce guide 2026 vous présente qui peut acheter, le processus étape par étape, les coûts et taxes, le financement, ainsi que la dimension résidence par l'investissement.
Qui peut acheter et les dispositifs agréés (PDS, IRS, RES, Smart City)
Les étrangers ne peuvent pas librement acquérir des terrains isolés ni des logements de revente ordinaires à l'Île Maurice. Les non-citoyens doivent acheter au sein de programmes agréés par le gouvernement, principalement le Property Development Scheme (PDS), qui a remplacé les anciens programmes IRS et RES (certaines unités héritées sont encore disponibles à la vente). Les projets Smart City et les immeubles d'appartements agréés (rez-de-chaussée plus deux étages, G+2) sont également ouverts aux étrangers, souvent à des prix d'entrée plus bas. Chaque achat nécessite l'approbation de l'Economic Development Board (EDB). Le chiffre clé à retenir : l'acquisition d'une résidence d'une valeur égale ou supérieure à environ USD 375 000 octroie généralement à l'acheteur et à ses ayants droit des permis de résidence. Des appartements moins coûteux sont disponibles, mais n'ouvrent généralement pas droit automatiquement à la résidence. Les règles d'éligibilité et les seuils étant révisés périodiquement, confirmez la liste actuelle des dispositifs et les seuils applicables auprès d'un notaire mauricien agréé avant de vous engager.
Le processus d'achat étape par étape
Commencez par faire appel à un notaire mauricien agréé (le notaire est obligatoire et intervient pour la transaction, non pour l'une des parties). Choisissez un bien agréé par l'EDB et signez un contrat de réservation, en versant un acompte (généralement entre 5 et 25 % pour les ventes sur plan, conservé en séquestre). Le promoteur ou votre avocat dépose ensuite une demande d'approbation d'acquisition auprès de l'EDB, ce qui prend habituellement quelques semaines. Pour les unités PDS en état futur d'achèvement, les paiements sont libérés par tranches liées à l'avancement des travaux, garantis par une garantie d'achèvement (GFA). À l'achèvement, le notaire enregistre l'acte de vente auprès du Registrar-General et acquitte les droits de transfert. Effectuez un audit de diligence raisonnable sur le titre de propriété, les permis d'urbanisme et le bilan du promoteur tout au long du processus. Exigez toujours des documents et des contrats que vous comprenez, et vérifiez chaque étape de manière indépendante avec votre propre conseiller.
Les coûts et taxes à prévoir dans votre budget
En sus du prix d'achat, prévoyez des frais de transaction d'environ 5 à 7 %. Les droits d'enregistrement (taxe de transfert) pour l'acheteur s'élèvent généralement à environ 5 % de la valeur du bien, auxquels s'ajoutent des honoraires de notaire d'environ 1 à 2 % et une taxe de transfert foncier modeste généralement à la charge du vendeur. L'Île Maurice est fiscalement avantageuse pour les propriétaires : il n'existe pas de taxe foncière annuelle, ni d'impôt sur les successions, ni d'impôt sur les plus-values immobilières en 2026. Les revenus locatifs et autres revenus sont imposés à un taux forfaitaire d'environ 15 %, et une contribution de solidarité peut s'appliquer aux revenus élevés. La TVA peut s'appliquer à certaines constructions neuves. Ces chiffres sont indicatifs pour 2026 et évoluent à chaque loi de finances ; faites toujours confirmer les droits exacts et les éventuelles exonérations applicables à votre dispositif par un conseiller fiscal mauricien.
Financement et prêts hypothécaires pour les non-résidents
De nombreux acheteurs étrangers paient comptant, mais les banques locales et internationales présentes à l'Île Maurice accordent des prêts aux non-résidents, notamment pour les biens PDS et Smart City. Prévoyez des ratios prêt/valeur généralement compris entre 50 et 70 %, le solde étant financé par vos fonds propres. Les prêteurs exigent habituellement une justification de revenus, des relevés bancaires, un historique de crédit irréprochable et parfois une relation avec la banque. Les prêts peuvent être libellés en EUR, USD, GBP ou en roupies mauriciennes, avec des durées couramment comprises entre 10 et 20 ans. Les taux d'intérêt et les critères d'approbation varient considérablement selon la banque et le profil de l'emprunteur ; comparez les offres et tenez compte des frais de dossier, des coûts d'évaluation et du risque de change. La disponibilité des financements et les conditions évoluant avec le marché, demandez les conditions actuelles par écrit à au moins deux banques avant de vous appuyer sur un financement.
Résidence par l'investissement et pièges courants
L'acquisition d'une résidence éligible (généralement à partir d'environ USD 375 000) donne droit au propriétaire, à son conjoint et à ses enfants à charge à un permis de résidence valable tant que le bien est détenu ; un investissement proche de USD 500 000 peut ouvrir des voies vers une résidence à plus long terme ou permanente. La résidence ne correspond pas à la citoyenneté et est soumise à ses propres règles de renouvellement et de résidence fiscale. Parmi les pièges courants : supposer que tout appartement bon marché donne droit à la résidence (ce qui est généralement faux), négliger la vérification juridique indépendante, sous-estimer les charges de copropriété et les frais de syndic dans les résidences de resort, et ignorer les fluctuations de change sur les paiements échelonnés. La liquidité à la revente peut également être limitée, votre bassin d'acheteurs étant principalement composé d'autres étrangers. Traitez les brochures commerciales avec prudence et vérifiez chaque affirmation relative à la résidence et à la fiscalité auprès d'un avocat indépendant en droit de l'immigration et d'un conseiller fiscal.
Questions fréquentes
Les étrangers peuvent-ils acquérir librement des biens immobiliers à l'Île Maurice ?
Non. Les étrangers ne peuvent pas acheter de terrains isolés ni des logements de revente ordinaires. Les non-citoyens doivent acquérir des biens au sein de dispositifs agréés tels que le PDS, des projets Smart City ou des appartements G+2 éligibles, chacun nécessitant l'approbation de l'Economic Development Board. Ces règles sont stables mais font l'objet de mises à jour périodiques ; confirmez donc l'éligibilité actuelle auprès d'un notaire mauricien agréé avant d'acheter.
Quel montant dois-je investir pour obtenir la résidence à l'Île Maurice ?
L'acquisition d'une résidence éligible d'une valeur égale ou supérieure à environ USD 375 000 octroie généralement des permis de résidence à l'acheteur et à ses ayants droit, tandis que des investissements proches de USD 500 000 peuvent ouvrir des voies à plus long terme. Les seuils évoluent avec les mises à jour de la politique ; vérifiez le minimum actuel exact et les conditions applicables auprès d'un avocat mauricien en droit de l'immigration avant de compter sur la résidence.
Quelles taxes s'appliquent lors de l'achat d'un bien immobilier à l'Île Maurice ?
Les acheteurs paient généralement des droits d'enregistrement d'environ 5 % plus des honoraires de notaire d'environ 1 à 2 %. L'Île Maurice ne prélève pas de taxe foncière annuelle, ni d'impôt sur les plus-values immobilières, ni d'impôt sur les successions en 2026, tandis que les revenus locatifs sont imposés à un taux forfaitaire d'environ 15 %. Ces chiffres sont indicatifs et doivent être confirmés par un conseiller fiscal local.
Les non-résidents peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire à l'Île Maurice ?
Oui. Les banques locales et internationales accordent des prêts aux non-résidents, principalement pour les unités PDS et Smart City, avec des ratios prêt/valeur généralement compris entre 50 et 70 %. Vous devrez fournir une justification de revenus, des relevés bancaires et un historique de crédit irréprochable. Les taux et les conditions varient selon les banques ; comparez les offres écrites d'au moins deux établissements avant de vous engager.
L'achat d'un bien immobilier à l'Île Maurice est-il un investissement sûr ?
L'Île Maurice offre une stabilité politique, un système juridique bilingue et un traitement fiscal attractif, mais le marché de revente pour les propriétaires étrangers peut être moins liquide, votre bassin d'acheteurs étant principalement composé d'autres expatriés. Les rendements dépendent de l'emplacement et de la gestion. Comme pour tout achat transfrontalier, effectuez une vérification préalable indépendante et prévoyez dans votre budget les charges de copropriété, le risque de change et les coûts de sortie.
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