Acheter un bien immobilier en Ukraine en tant qu'étranger : guide étape par étape 2026
Ce que les étrangers peuvent acheter, le processus notaire et Registre d'État, taxes et frais, et la due diligence supplémentaire nécessaire en 2026.
Les étrangers peuvent légalement acheter des biens résidentiels et commerciaux en Ukraine avec largement les mêmes droits que les citoyens — la principale exception étant les terres agricoles, qui restent fermées aux acheteurs étrangers. Les transactions se poursuivent via le notaire et le Registre d'État même sous loi martiale, mais les conditions de guerre ajoutent des étapes de due diligence sur l'état du bien, l'emplacement et les paiements. Voici le processus 2026.
Ce que les étrangers peuvent et ne peuvent pas acheter
Les étrangers peuvent librement acheter des appartements, des maisons et des biens commerciaux. L'exception nette est la terre agricole : le marché foncier s'est ouvert en 2021 pour les citoyens ukrainiens, mais les ressortissants étrangers restent interdits d'achat de terres agricoles en attendant un référendum national. Le terrain non agricole sous une maison que vous achetez peut être transféré avec le bâtiment, mais une terre agricole isolée ne peut pas être acquise par un étranger.
Le rôle du notaire
Un notaire est obligatoire pour chaque vente de bien. Le notaire vérifie le titre dans le Registre d'État des droits réels (Державний реєстр речових прав), s'assure qu'il n'y a ni saisies, ni nantissements, ni autres charges, certifie le contrat de vente et enregistre le transfert de propriété immédiatement après. Les notaires d'État comme privés sont habilités à gérer les transactions immobilières.
Le processus d'achat étape par étape
Un avant-contrat (попередній договір) avec un dépôt est courant mais facultatif. Avant la signature, les documents sont vérifiés — preuve de propriété, passeport technique et un extrait récent du Registre d'État confirmant l'absence de charges. Le notaire certifie ensuite le contrat de vente, le paiement est effectué (par virement bancaire, sous réserve des limites de règlement en espèces), et le nouveau propriétaire est aussitôt inscrit au Registre d'État, ce qui transfère la propriété.
Taxes et frais
L'acheteur paie généralement une contribution de 1% au Fonds de pension et partage les frais de notaire ; le droit d'État est d'environ 1% et est souvent négocié ou partagé. Le vendeur est responsable de l'impôt sur le revenu des personnes physiques et de la contribution militaire sur certaines ventes. En incluant une commission d'agence d'environ 3 à 5%, un acheteur doit prévoir environ 3 à 6% de frais et coûts au total au-dessus du prix.
Payer et déplacer les fonds
Le paiement via un compte bancaire ukrainien est la norme. Sous loi martiale, il existe des mesures de contrôle des changes et des limites de règlement en espèces, et les banques exigent une documentation sur la source des fonds, planifiez donc le transfert à l'avance. Dans la mesure du possible, utilisez un règlement contrôlé par le notaire ou de type séquestre afin que les fonds ne soient libérés qu'une fois le transfert enregistré.
Due diligence en temps de guerre
Au-delà des vérifications habituelles, confirmez que la région est sûre et que le bien ne se trouve pas en territoire occupé ou activement disputé, où les transactions et la propriété ne sont pas sécurisées. Vérifiez les dommages de guerre et si d'éventuels dommages sont documentés. Assurez-vous que le vendeur est réellement en mesure de transiger — les procurations sont courantes pour les propriétaires à l'étranger ou déplacés. Le risque de fraude au titre est plus élevé en temps de guerre, exigez donc un extrait actuel du Registre d'État daté au plus près de la signature.
Résidence, financement et où se concentrent les acheteurs
Le financement hypothécaire pour les étrangers est très limité ; la plupart des achats se font au comptant. Le programme à taux réduit soutenu par l'État єОселя (eOselya) est réservé aux seuls citoyens ukrainiens. Un investissement important peut soutenir une demande de permis de séjour temporaire, mais acheter un bien seul n'accorde pas la résidence. En 2026, la demande étrangère se concentre à Kyiv et dans les villes de l'ouest relativement plus sûres — Lviv, Oujhorod, Ivano-Frankivsk — portée par les acheteurs de la diaspora et ceux qui se positionnent pour la reconstruction d'après-guerre.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un bien en Ukraine ?
Oui — appartements, maisons et biens commerciaux, avec largement les mêmes droits que les citoyens. La terre agricole est la principale exception et est fermée aux étrangers.
Les étrangers peuvent-ils acheter des terres en Ukraine ?
Pas les terres agricoles — les étrangers en sont interdits en attendant un référendum. Le terrain non agricole sous une maison achetée peut être transféré avec le bâtiment.
Est-il sûr d'acheter un bien pendant la guerre ?
Les transactions se poursuivent légalement, mais exigent une due diligence supplémentaire sur l'emplacement, les dommages de guerre, le statut de territoire occupé et la source des fonds. La plupart des acheteurs étrangers se concentrent sur Kyiv et les régions de l'ouest plus sûres.
Quelles taxes et frais s'appliquent à l'achat ?
Les acheteurs paient généralement une contribution de 1% au Fonds de pension et partagent les frais de notaire et le droit d'État d'environ 1%, plus une commission d'agence d'environ 3 à 5%. Les vendeurs gèrent l'impôt sur le revenu et la contribution militaire.
Les étrangers peuvent-ils obtenir une hypothèque en Ukraine ?
Rarement — le financement pour les non-citoyens est très limité et la plupart des achats se font au comptant. Le programme d'État eOselya est réservé aux seuls citoyens ukrainiens.
Acheter un bien donne-t-il la résidence en Ukraine ?
Pas automatiquement. Un investissement important peut soutenir une demande de permis de séjour temporaire, mais l'achat d'un bien en lui-même n'accorde pas la résidence.
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