Liste de due diligence pour acheter un bien à l'étranger (2026)
La plupart des problèmes liés aux biens à l'étranger sont évitables. Ils viennent de vérifications omises, pas de malchance. Voici la liste qui les détecte.
La due diligence est le travail que vous effectuez avant d'être engagé : confirmer que le bien est ce qu'il prétend être, que le vendeur peut légalement le vendre et qu'il n'y a pas de passifs cachés dont vous hériteriez. Dans votre pays, une grande partie vous est familière ; à l'étranger, les règles, les registres et les risques diffèrent, et l'acheteur porte plus de responsabilité. Cette liste couvre ce qu'il faut vérifier, et dans quel ordre approximatif, pour n'engager de l'argent qu'une fois le bien validé.
Propriété et titre
Commencez par la preuve que le vendeur possède réellement ce qu'il vend. Obtenez un extrait à jour du registre foncier indiquant le propriétaire inscrit, les limites exactes et la description juridique. Le nom au registre doit correspondre au vendeur (ou à son représentant autorisé). Pour un bien hérité ou en indivision, confirmez que chaque propriétaire consent à la vente — un copropriétaire manquant peut annuler l'opération plus tard.
Dettes, sûretés et charges
Un bien porte généralement ses charges avec lui. L'extrait du registre doit révéler hypothèques, charges judiciaires, privilèges fiscaux ou servitudes attachés au bien. Demandez spécifiquement les impôts fonciers impayés, les arriérés de services et les charges de copropriété ou d'immeuble, qui peuvent vous être transférés à l'achat. Ne présumez jamais un titre propre — faites confirmer par votre avocat qu'aucune inscription ne pèse contre lui le jour de la signature.
Permis, urbanisme et légalité
Confirmez que le bien a été construit et est utilisé légalement. Vérifiez que les permis de construire, le certificat d'habitabilité ou d'occupation et toute extension ou piscine ont été approuvés. Les travaux sans permis sont courants et peuvent signifier amendes, démolition forcée ou impossibilité de revendre. Pour un terrain, vérifiez que le zonage autorise ce que vous prévoyez (résidence, location touristique ou promotion) et qu'il n'y a pas de restrictions de zone protégée ou frontalière pour les acheteurs étrangers.
Le contrat
Lisez l'avant-contrat avant de verser un acompte, idéalement avec votre propre avocat. Il doit indiquer le prix, ce qui est inclus, la date de signature et les conditions exactes de remboursement de l'acompte. Conditionnez la signature à une vérification de titre propre et, le cas échéant, au financement. Méfiez-vous des clauses permettant au vendeur de conserver l'acompte pour des motifs vagues, ou transférant des coûts inhabituels à l'acheteur.
Coûts et impôts
Calculez le coût total de propriété, pas seulement le prix. Droits d'achat, frais de notaire et d'enregistrement, honoraires juridiques et commission d'agence ajoutent généralement un pourcentage notable. Confirmez ensuite les impôts récurrents : la taxe foncière annuelle et tout impôt de non-résident ou sur les revenus locatifs si vous louez. Nos guides fiscaux par pays couvrent les détails — l'intérêt de la due diligence est que rien de tout cela ne vous surprenne après la signature.
Les personnes et le circuit de l'argent
Vérifiez les personnes sur lesquelles vous comptez : que votre avocat est habilité de façon indépendante et non lié au vendeur, que l'agent est enregistré et, dans le neuf, que le promoteur a un historique et le projet les garanties requises. Confirmez exactement comment et à qui l'argent est versé — un compte séquestre ou de notaire réglementé — et conservez chaque reçu et document signé. Une bonne documentation est ce qui vous protège des années plus tard.
Questions fréquentes
Que signifie la due diligence lors d'un achat immobilier ?
C'est la vérification que vous faites avant de vous engager : confirmer la propriété et un titre propre, examiner dettes et charges, confirmer la légalité et les permis du bâtiment, examiner le contrat et chiffrer tous les impôts et coûts. Bien menée, elle élimine presque tout le risque évitable d'un achat.
Qui réalise la due diligence — moi ou un avocat ?
Les vérifications juridiques (titre, charges, permis, contrat) sont faites par un avocat local indépendant, que vous devriez engager directement plutôt que de vous fier à la partie venderesse. Vous pilotez néanmoins le processus : vous décidez de ce qui compte, posez des questions et refusez de payer tant que chaque point n'est pas validé. L'état physique relève d'un expert ou inspecteur — ce qu'un avocat ne fait pas.
Combien de temps prend la due diligence immobilière ?
En général quelques semaines pour un achat résidentiel standard une fois les documents demandés, plus pour un terrain, une promotion ou une propriété compliquée. Le délai dépend de la rapidité avec laquelle le registre et le vendeur fournissent les documents. Ne laissez jamais un délai serré vous pousser à sauter des vérifications.
Quels sont les plus grands signaux d'alerte ?
Un nom de propriétaire ne correspondant pas au registre, une réticence à fournir les documents de titre, des travaux sans permis, une pression pour payer vite ou sur un compte privé, et un contrat d'acompte où vous perdez votre argent pour des conditions vagues. Chacun est une raison de s'arrêter.
Puis-je faire la due diligence à distance ?
Oui. Votre avocat peut examiner extraits de registre, contrats et permis à distance, et un inspecteur local peut vérifier le bien physiquement en votre nom. Consultez notre guide sur l'achat immobilier à l'étranger à distance pour combiner cela en un achat à distance sûr.
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