Как иностранцу купить недвижимость на Филиппинах (2026)
Вы узнаете, что именно иностранцы могут и не могут иметь в собственности на Филиппинах, как выглядит пошаговый процесс покупки, а также реальные расходы, налоги и риски, которых следует избегать.
Филиппины открыты для иностранных покупателей недвижимости, однако с чёткими ограничениями: иностранцы вправе владеть квартирами в кондоминиумах, но не землёй под ними. Конституция 1987 года закрепляет право собственности на землю за гражданами Филиппин и компаниями с филиппинским большинством, тогда как Закон о кондоминиумах разрешает иностранцам владеть квартирами при условии, что иностранная доля в здании не превышает 40%. Настоящее руководство рассказывает о том, что можно купить, как работает процесс покупки в 2026 году и на какие типичные ошибки чаще всего наступают иностранные покупатели.
Что иностранцам можно и нельзя иметь в собственности
Основное правило простое: иностранцы не могут владеть землёй на Филиппинах, но могут напрямую владеть квартирами в кондоминиумах на основании Сертификата права собственности на кондоминиум. Ограничение — правило 40% по Закону о кондоминиумах (RA 4726): суммарная иностранная доля во всём проекте не может превышать 40%, поэтому некоторые здания достигают своей квоты и закрываются для нерезидентов. Таунхаусы и дома с участком иностранцы также не могут покупать на себя, поскольку они включают землю. Распространённые альтернативы — долгосрочная аренда земли (как правило, до 50 лет с возможностью продления) или покупка через супруга-гражданина Филиппин, однако последний вариант сопряжён с реальными правовыми рисками. Всегда проверяйте остаток иностранной квоты в конкретном здании до принятия решения.
Пошаговый процесс покупки
Начните с подтверждения у застройщика или управляющей компании кондоминиума, что квартира подпадает под 40%-ную иностранную квоту. Привлеките независимого юриста как можно раньше — не полагайтесь исключительно на юриста застройщика или агента. Выбрав квартиру, вы подписываете Соглашение о бронировании и вносите залог, после чего заключается Договор купли-продажи. Проведите надлежащую проверку: запросите данные о праве собственности в Реестре недвижимости, убедитесь в отсутствии обременений и проверьте лицензию застройщика на продажу в DHSUD. После полной оплаты подписывается Договор абсолютной купли-продажи, уплачиваются налоги на переход права собственности, и право собственности регистрируется на ваше имя. При покупке строящегося объекта предусмотрен поэтапный график платежей на период строительства.
Расходы и налоги: что закладывать в бюджет
Помимо стоимости объекта, закладывайте в бюджет около 8–10% на сопутствующие расходы при закрытии сделки, хотя конкретные цифры варьируются и должны быть уточнены на месте. При перепродаже налог на прирост капитала (как правило, около 6% от большей из двух величин — цены продажи или кадастровой стоимости) обычно является расходом продавца, но нередко становится предметом переговоров. Покупатели, как правило, оплачивают гербовый сбор (около 1,5%), налог на переход права собственности (небольшой процент, устанавливаемый местными органами власти) и регистрационные сборы. Ежегодный налог на недвижимость (RPT) невысок — обычно незначительный процент от оценочной стоимости. Доход от сдачи квартиры в аренду облагается налогом на Филиппинах. Налоговые ставки меняются, поэтому уточняйте актуальные данные у лицензированного налогового консультанта перед подписанием документов.
Финансирование и ипотека
Получить финансирование иностранцу возможно, но с ограничениями. Ряд филиппинских банков кредитует иностранцев — особенно тех, кто работает в стране, имеет вид на жительство или супруга-гражданина Филиппин, — однако условия строже, а соотношение суммы кредита к стоимости объекта, как правило, ниже, чем для граждан. Многие застройщики предлагают собственное финансирование для строящихся объектов: получить его проще, но эффективная процентная ставка обычно выше банковской. Процентные ставки и требования к одобрению меняются вместе с рыночной конъюнктурой, поэтому внимательно сравнивайте условия банков и застройщиков. На практике значительная часть иностранных покупателей расплачивается наличными или привлекает финансирование в своей стране. Получите предварительное одобрение до принятия обязательств и уточните актуальные ставки и требования непосредственно у кредитора.
Визы, вид на жительство и типичные ошибки
Покупка кондоминиума не даёт права на проживание или визу на Филиппинах — владение недвижимостью и иммиграционный статус никак не связаны. Иностранцы остаются в стране по туристической или рабочей визе либо используют такие варианты, как пенсионная виза SRRV (Special Resident Retiree's Visa), имеющая собственные требования к депозиту и возрасту, которые администрирует PRA. Главные ловушки: покупка в здании, уже достигшем 40%-ного иностранного порога; оформление земли на супруга без надлежащих правовых гарантий; отказ от независимой юридической проверки; доверие незарегистрированным агентам. Проверяйте лицензию DHSUD застройщика, убеждайтесь в чистоте правоустанавливающих документов и никогда не передавайте крупные суммы до того, как юрист изучит договоры. Правила меняются, поэтому уточняйте детали у лицензированного местного консультанта.
Частые вопросы
Может ли иностранец владеть кондоминиумом на Филиппинах?
Да. Иностранцы могут напрямую владеть квартирами в кондоминиумах и получить Сертификат права собственности на кондоминиум. Единственное ограничение — правило 40%: суммарная иностранная доля в любом отдельном проекте не может превышать 40%, поэтому некоторые здания достигают своей квоты и прекращают продажи нерезидентам. Всегда уточняйте остаток иностранной квоты в здании перед покупкой.
Что такое правило 40% для кондоминиумов?
Согласно Закону о кондоминиумах, иностранцы в совокупности не могут владеть более чем 40% квартир в кондоминиуме — не менее 60% должно оставаться в собственности граждан Филиппин. Ограничение распространяется на весь проект, а не на отдельного покупателя. Если в здании уже продано 40% квартир иностранцам, вы не сможете приобрести там квартиру, пока одна из принадлежащих иностранцу квартир не будет перепродана гражданину Филиппин.
Могут ли иностранцы покупать землю на Филиппинах?
Нет. Конституция закрепляет право собственности на землю за гражданами Филиппин и компаниями с филиппинским большинством. Иностранцы не могут владеть землёй или домами с участком на своё имя. Альтернативы включают долгосрочную аренду земли (как правило, до 50 лет с возможностью продления) или покупку через компанию с филиппинским большинством, однако у каждого варианта есть правовые ограничения, которые стоит обсудить с юристом.
Даёт ли покупка недвижимости право на проживание?
Нет. Право собственности на недвижимость и иммиграционный статус на Филиппинах — совершенно разные вещи. Покупка кондоминиума не предоставляет визу или вид на жительство. Иностранцы, как правило, находятся в стране по туристической или рабочей визе либо пользуются такими вариантами, как пенсионная виза SRRV, у которой есть свои требования к депозиту и условия приёма, устанавливаемые PRA. Уточняйте актуальные требования в соответствующем ведомстве.
Какие налоги и расходы возникают при покупке?
Рассчитывайте примерно на 8–10% совокупных расходов при закрытии сделки — конкретная сумма зависит от сделки. Покупатели обычно уплачивают гербовый сбор (около 1,5%), налог на переход права собственности и регистрационные сборы, тогда как налог на прирост капитала (около 6%) как правило несёт продавец. Ежегодный налог на недвижимость невысок. Ставки часто меняются, поэтому уточняйте актуальные цифры у лицензированного налогового консультанта до подписания документов.
Найдите своё кондо на Филиппинах с уверенностью
Просматривайте объявления о кондоминиумах, доступных для иностранцев, в Маниле, Себу и других городах, и выходите на связь с проверенными местными агентами, которые разбираются в правиле 40% и знают весь процесс покупки.
Смотреть объявления