7 мин чтения · Обновлено 2026-10-09T02:16:02.461Z

Как продать недвижимость в Германии в 2026 году: шаги, расходы, налоги

Практическое руководство по продаже дома в Германии, включая ценообразование, документы, шаги нотариуса, сборы, налоги, сроки и распространенные ошибки.

Если вы продаете жилую недвижимость в Германии, вам нужно заранее подготовить документы, установить цену на основе местных рыночных данных и ожидать, что продажа пройдет через нотариуса. Процесс обычно включает сбор документов и маркетинг недвижимости, подписание, оплату после выполнения условий, а затем передачу в земельный реестр. Некоторые расходы и налоги ложатся на покупателя, но вам все равно следует планировать статьи, которые влияют на вашу чистую прибыль.

Установите правильную цену.

Вы должны установить запрашиваемую цену на основе рыночного сравнения, а не на основе догадок. Практика ценообразования со стороны продавца обычно начинается с оценки, основанной на сопоставимых местных продажах, и рекомендации для потребителей предполагают профессиональную оценку рыночной стоимости перед тем, как вы определите цифру. Это важно, потому что брокерские услуги, налог на передачу и нотариальные формальности могут уменьшить то, что вы фактически получите, поэтому цена в списке должна отражать местный спрос и ваши вероятные чистые поступления, а не только то, чего вы надеетесь достичь. Если есть необычные особенности, такие как обременения или недавние модернизации, вы должны учитывать их перед началом маркетинга. Подтвердите любой метод оценки с местным профессионалом, если вы не уверены, как ваша собственность соотносится с другими.

Соберите документы

Вам следует собрать основные документы перед тем, как выставить недвижимость на продажу. Продавцу обычно нужны выписка из земельного реестра, сертификат энергетической эффективности, планы этажей, расчет жилой площади, доказательство права собственности и, при необходимости, подтверждение модернизаций или освобождений от обременений. Сертификат энергетической эффективности обязателен для продажи жилой недвижимости. В объявлениях о коммерческой недвижимости должны быть указаны необходимые энергетические данные, а продавец или брокер должны представить сертификат энергетической эффективности или его копию не позднее, чем на просмотре; если просмотр не проводится, он должен быть предоставлен незамедлительно по запросу и передан после подписания контракта. Только квалифицированные лица могут выдавать этот сертификат, и он обычно состоит из около 5 страниц. Сбор этих документов заранее помогает избежать задержек, как только покупатель найден и нотариус начинает процесс оформления контракта.

Следуйте шагам легальной продажи

Вы должны ожидать, что продажа будет оформлена через нотариуса. В Германии договор купли-продажи недвижимости должен быть нотариально удостоверен. Нотариус может получить информацию из земельного реестра и отвечает за нотариальное удостоверение и формальные этапы передачи. После подписания нотариус обычно занимается юридическими этапами исполнения, включая уведомления в налоговую службу и шаги, необходимые для передачи в земельный реестр. Нотариус — это тот, кто проводит сделку через формальные юридические этапы, а не вы напрямую. Юридической основой является Гражданский кодекс Германии, но передача прав на недвижимость требует специальной нотариальной формы. Это тот момент, где местная практика может различаться, поэтому подтвердите последовательность действий с нотариусом, который занимается вашей продажей.

Понять временную шкалу

Вам следует планировать многоступенчатый процесс, а не быструю продажу. Стандартный процесс продажи в Германии обычно начинается с сбора документов, затем идет маркетинг, переговоры, составление нотариального контракта, подписание, оплата после выполнения условий и, наконец, передача в земельный реестр. Типичное время от объявления до завершения не фиксируется законом, и рекомендации для потребителей предупреждают, что нотариальное заверение и регистрация могут задержать закрытие, особенно если документы неполные. Федеральные рекомендации отмечают, что коммуникация при выполнении сделок с недвижимостью исторически в основном осуществлялась на бумаге и по почте, что является одной из причин, по которой были предложены реформы цифровизации. Поэтому вам следует ожидать, что сроки будут сильно зависеть от готовности документов и того, насколько гладко проходят формальные этапы.

Узнайте о сборах и комиссиях

Вы должны учесть расходы на брокера, нотариальные услуги и любые другие расходы, связанные с продажей, которые влияют на вашу чистую прибыль. Размер комиссии агента не фиксирован законом и обычно составляет от 5,95% до 7,14% с учетом НДС, в зависимости от региона. С декабря 2020 года при покупке дома или квартиры потребителем комиссия брокера должна делиться между покупателем и продавцом; покупатель обычно может быть обязан заплатить не более 50% от общей согласованной комиссии, если брокер нанят продавцом или обеими сторонами. При покупке жилой недвижимости покупатель дома или квартиры может заплатить максимум половину брокерской комиссии, если брокер нанят продавцом или обеими сторонами, поэтому бремя часто делится, а не ложится на одну сторону. Брокерская комиссия обычно подлежит уплате только в случае успешной сделки и заключения договора купли-продажи. Обычно покупатели оплачивают налог на передачу, но если вы проверяете свою чистую позицию, вам все равно следует учесть, что продажа осуществляется через нотариуса, и учесть структуру затрат, связанную с процессом передачи.

Покройте налоги продавца

Вам следует проверить, может ли возникнуть налог на прирост капитала при вашей продаже. Для продавцов основным налоговым риском является подоходный налог на частную продажу недвижимости, если период между приобретением и продажей составляет не более десяти лет. Жилой дом, в котором владелец проживает, обычно освобождается от налога, если он использовался исключительно для собственных жилых нужд в течение соответствующего периода или в год продажи и два предыдущих года. Налог на передачу недвижимости обычно оплачивает покупатель, а не продавец, и ставка устанавливается федеральными землями и в настоящее время колеблется от 3,5% до 6,5%. Если передача оформляется нотариальным актом, нотариус уведомляет налоговую службу о передаче собственности, прилагая заверенную копию акта. По всем вопросам, которые неясны из вашей истории проживания или налогового положения, вам следует подтвердить трактовку с местным налоговым специалистом.

Обработка правил для нерезидентов

Вы должны предполагать, что те же формальности продажи недвижимости в Германии применяются, даже если вы не живете в Германии. Для продавцов, которые не проживают в Германии, формальности продажи недвижимости в Германии все равно применяются, если недвижимость находится в Германии, и нотариальный процесс, а также обязательные уведомления все еще действуют. Если недвижимость находится в Германии, соответствующий налоговый орган может получить уведомление о продаже, потому что нотариус сообщает о передаче в налоговый орган, когда передача фиксируется нотариальным актом. Это означает, что вам все равно нужны те же документы и тот же нотариальный процесс, даже если вы организуете дела из-за границы. Вам следует проверить любые дополнительные административные шаги для вашей страны проживания с местным специалистом.

Частые вопросы

Как продать дом в Германии?

Вы обычно собираете документы, рекламируете недвижимость, ведете переговоры, подписываете нотариально заверенный контракт, а затем завершаете передачу в земельный реестр. Нотариус занимается формальными юридическими шагами после подписания.

Какие документы мне нужны для продажи недвижимости в Германии?

Вам обычно нужны выписка из земельного реестра, сертификат энергетической эффективности, планы этажей, расчет жилой площади, доказательство права собственности и любые соответствующие документы о модернизации или освобождении от обременений.

Кто оплачивает комиссию агенту, когда я продаю в Германии?

Комиссия часто делится, а не выплачивается полностью одной стороной при продаже жилья с брокером. Размер комиссии не фиксирован законом и обычно составляет от 5,95% до 7,14% с учетом НДС, при этом покупатель может заплатить не более половины, если брокер нанят продавцом или обеими сторонами.

Какие налоги я плачу как продавец в Германии?

Ваш основной налоговый риск со стороны продавца — это налог на доходы от продажи частной недвижимости, если период между приобретением и продажей не превышает десяти лет, в то время как собственное использование может предоставить освобождение в зависимости от истории проживания. Обычно налог на передачу уплачивает покупатель.

Мне нужен нотариус, чтобы продать дом в Германии?

1. Да, договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен. Нотариус может получить информацию из земельного реестра перед удостоверением и затем осуществляет юридические действия после подписания.

Узнайте, сколько стоит ваша собственность.

Получите бесплатную оценку с помощью ИИ за примерно минуту, затем разместите свою собственность один раз и достигните покупателей и брокеров по всей сети GREM.

Получите бесплатную оценку

Владеете недвижимостью? Для собственников ↗