7 мин чтения · Обновлено 2026-10-16T02:15:56.109Z

Как продать недвижимость в Италии в 2026 году: шаги, расходы, налоги

Практическое руководство по шагам, документам, сборам, налоговым аспектам и распространённым ошибкам, которых следует избегать при продаже жилой недвижимости в Италии.

Если вы продаете жилую недвижимость в Италии, вам необходимо заранее подготовить документы, оценить дом по сравнению с местными аналогами и знать, какие проверки проводит нотариус, а какие могут потребовать квалифицированного специалиста. Также вам нужно подготовить информацию о энергетической эффективности для объявления и продажи, так как данные APE должны быть показаны и переданы при продаже недвижимости. Точную налоговую ситуацию следует уточнить у местного специалиста, если ваши факты неясны.

Оцените дом

Оцените дом, сравнив его с недавно проданными аналогичными объектами в вашем районе и посмотрев, сколько времени дома продаются на местном рынке. Недавние отчеты по итальянскому рынку показывают, что время на рынке сильно варьируется в зависимости от места и сегмента, поэтому национальная средняя цена не является надежным ориентиром для вашей собственной запрашиваемой цены. Также следует учитывать состояние дома, любые видимые отличия от сопоставимых домов и готов ли объект к продаже с точки зрения документации и соблюдения норм. Если вы установите слишком высокую цену, это может увеличить время продажи; если цена будет слишком низкой, вы можете упустить часть стоимости. Практический подход к ценообразованию заключается в том, чтобы собрать небольшой набор местных аналогов, а затем скорректировать цену с учетом размера, состояния, местоположения и любых проблем, которые могут заметить покупатель или нотариус.

Подготовьте документы

Подготовьте документы перед предварительным контрактом, а не только для окончательной сделки. У вас уже должны быть свидетельство о праве собственности, кадастровый план, предыдущие разрешения на строительство или градостроительные документы, а также агибилита, если она доступна, или подтверждение того, что она была запрошена. Продавец также должен сделать кадастровое заявление в договоре и подтвердить, что кадастровые данные и план соответствуют фактическому состоянию недвижимости; это заявление требуется под угрозой недействительности для декларации о кадастровом соответствии. APE является обязательным для обычной продажи жилой недвижимости, если не применяется освобождение, и он должен быть предоставлен покупателю в соответствии с действующими правилами. На практике полезно проверить, что ваш дом точно соответствует записям, хранящимся в муниципалитете и земельном кадастре, прежде чем подписывать контракт.

Проверьте соответствие

Проверьте соответствие перед тем, как идти к нотариусу, чтобы любые несоответствия были обнаружены заранее. Руководство нотариальной палаты говорит, что технический урбанистический кадастровый отчет является необязательным, но его можно заказать перед рогито, чтобы проверить кадастровое соответствие, разрешения на строительство, агибилити и конструктивные допуски. При его использовании он подготавливается квалифицированным специалистом, таким как инженер, архитектор или геодезист. Это может помочь вам с большей уверенностью сделать необходимые заявления в акте, поскольку он сравнивает фактическое состояние недвижимости с кадастровыми и градостроительными записями. Градостроительные нарушения, несоответствующие планы и непроверенные разрешения — это распространенные проблемы, которые могут привести к спорам после акта, поэтому лучше решить их до того, как вы выставите дом на продажу.

Выберите, кто будет заниматься продажей.

Выберите нотариуса для окончательного акта, так как рогито подписывается перед нотариусом, и нотариус формализует передачу. Нотариус должен проверить соблюдение норм по борьбе с отмыванием денег и прослеживаемость платежей; условия агентской комиссии должны быть проверены в подписанном мандате. Если вы используете отдельный технический отчет, эта часть обрабатывается квалифицированным специалистом, а не нотариусом. Обычный продавец также может воспользоваться услугами агентства, но точная схема зависит от подписанного мандата. Если нет письменного мандата, агентство может не суметь доказать согласованную плату, поэтому сохраняйте все инструкции и условия комиссии в письменном виде.

Узнайте комиссию агента

Вы обычно будете платить комиссию, если продаете через агентство, но сумма и кто ее платит зависят от контракта, который вы подписываете. Недавние авторитетные источники не дают единого фиксированного национального процента, поэтому вам следует проверить мандат для точной ставки и распределения платежей. Согласно итальянскому законодательству, комиссия брокера обычно подлежит оплате сторонами, которые воспользовались услугами брокера, если соглашение не предусматривает иное. Ключевой момент для вас - прочитать письменный мандат перед тем, как дать указания агентству и прежде чем нотариус запросит детали комиссии. Если формулировка неясна, уточните это у местного специалиста.

Понимание налогов продавца

Вам может потребоваться уплатить налог на прирост капитала, если имущество было приобретено или построено менее чем за пять лет до продажи, с учетом законных исключений; для определенных домов, квалифицированных по критериям энергоэффективности, может применяться другое правило в 10 лет. Налогооблагаемый прирост капитала не возникает, если имущество использовалось в качестве вашего собственного или основного жилья членов вашей семьи в течение большей части периода между покупкой или строительством и продажей; унаследованные объекты также исключаются из стандартного правила о приросте капитала в пять лет. Если прирост подлежит налогообложению и вы выбираете вариант с заменяющим налогом, применяемая ставка составляет 26%. Для недвижимого имущества, приобретенного или построенного в течение пяти лет, налогооблагаемая сумма равна цене продажи минус стоимость приобретения или строительства плюс сопутствующие расходы. Налоговый орган также предоставляет отдельный путь подачи и уплаты для заменяющего налога, поэтому вам следует согласовать вашу документацию по продаже с вашей налоговой декларацией.

Запланируйте график.

План на период от предварительного контракта до окончательной сделки занимает около 2-6 месяцев, хотя нет установленного максимума, если стороны согласуют иное. Недавние рыночные отчеты также показывают, что фактическое время продажи сильно варьируется в зависимости от региона, при этом один источник сообщает о среднем времени в 108 дней в крупных городах в январе 2026 года. Это разнообразие напоминает о том, что сроки зависят от местоположения, цен, состояния и полноты ваших документов. Для гладкого процесса вам следует подготовить документы до предварительного контракта, устранить любые проблемы с соблюдением требований на раннем этапе и держать покупателя в курсе, если технику или нотариусу потребуется больше времени. Если ваш случай зависит от местной практики, уточните предполагаемые сроки у нотариуса или агента.

Частые вопросы

Какие документы мне нужны для продажи дома в Италии?

Вам нужны свидетельство о праве собственности, кадастровый план, предыдущие разрешения на строительство или документы по градостроительству, а также агибилита, если она доступна, или подтверждение того, что она была запрошена; также требуется APE, если не применяется освобождение.

Кто подписывает окончательный акт, когда я продаю недвижимость в Италии?

Нотариус подписывает и оформляет окончательный акт, в то время как любой отдельный технический контроль соответствия может быть выполнен квалифицированным специалистом, таким как инженер, архитектор или геодезист.

Должен ли я платить комиссию агенту, когда продаю в Италии?

Обычно да, если вы продаете через агентство, но сумма и кто платит зависят от письменного мандата; без письменного мандата агентство не имеет права требовать вознаграждение.

Буду ли я платить налог на прирост капитала, когда продам свой дом в Италии?

Вы можете уплатить налог, если имущество было приобретено или построено менее пяти лет до продажи, если не применяется освобождение, такое как правило основного места жительства на большую часть периода владения; для определенных домов, прошедших переоценку по энергоэффективности, может применяться другое правило в 10 лет.

Сколько времени занимает продажа дома в Италии?

Обычно период от предварительного контракта до окончательной сделки составляет от 2 до 6 месяцев, но фактическое время продажи зависит от местного рынка, цены, состояния и готовности ваших документов.