7 мин чтения · Обновлено 2026-10-14T02:16:45.865Z

Как продать недвижимость в Португалии в 2026 году: шаги, расходы, налоги

Практическое руководство по продаже обычного дома в Португалии, охватывающее ценообразование, документы, юридические шаги, расходы продавца, налоги и распространенные ошибки.

Если вы продаете жилую недвижимость в Португалии, начните с того, чтобы рассматривать это как рыночную продажу, а не налоговую операцию. Вам следует сравнить недавние местные цены продаж с текущими ценами предложения, потому что налоговая стоимость не является рыночным ориентиром, а оценка проводится в каждом случае индивидуально. Также необходимо заранее подготовить необходимые документы, потому что сертификат энергоэффективности должен быть готов до начала маркетинга, а юридический переход зависит от чистоты цепочки собственности.

Оцените дом

Оцените дом, изучив недавние цены на проданные объекты и текущие цены на аналогичные объекты в вашем районе. Официальная налоговая стоимость может использоваться в качестве ориентира в некоторых процедурах, но она не является рыночным ценовым ориентиром, поэтому не стоит полагаться на нее при установлении цены. На практике оценка проводится индивидуально, а не по единой законодательной формуле, поэтому вам может понадобиться помощь местного специалиста, если рынок неясен. Дом, цена которого установлена правильно, скорее всего, будет продаваться быстрее, чем тот, который имеет слишком амбициозную цену, и недавние отчеты о рынке показывают, что правильно оцененные дома, как правило, привлекают интерес быстрее, чем завышенные.

Получите документы

Вам нужен энергетический сертификат, удостоверения личности продавца и покупателя, технический паспорт недвижимости, если он существует, а также лицензия на использование или доказательство освобождения от нее. Продавец также обычно должен иметь действующий документ о праве собственности и должен быть в состоянии доказать цепочку владения до формализации продажи. Если дом был построен после 7 августа 1951 года или был построен ранее, но позже изменен, акт или документ о праве собственности, используемый для передачи, должен ссылаться на наличие лицензии на использование или ее юридическое освобождение. Вам следует собрать эти документы до согласования даты завершения, так как отсутствие документов может задержать передачу.

Оформите энергетический сертификат.

Энергетический сертификат должен быть готов до того, как вы начнете рекламировать жилье на продажу, и в рекламе должна быть указана энергетическая категория из действительного сертификата. ADENE утверждает, что реклама жилья на продажу или аренду должна включать энергетическую категорию из действительного сертификата. Вы также должны представить сертификат потенциальным покупателям и передать его на этапе оформления акта или контракта при продаже дома. Для жилья регистрационный сбор обычно составляет от 28 до 65 евро, плюс гонорар специалиста и НДС, поэтому вам следует учесть эти расходы перед размещением объявления.

Выберите законный путь

Передача может быть завершена через Casa Pronta, которая позволяет завершить продажу и связанные регистрации в одном окне или на одной встрече, и любой человек может воспользоваться этой услугой. Вы можете записаться на прием онлайн через SIGA или sigaApp, и услугой может воспользоваться любой желающий. Португалия не требует нотариального акта для каждой передачи; также может быть использован удостоверенный частный документ, а документы, необходимые для земельного реестра, действительны только после удостоверения и онлайн-депозита. Ключевым юридическим эффектом является регистрация передачи, поэтому вы должны убедиться, что регистрация завершена правильно, а не сосредотачиваться только на форме документа. Если на имущество существует законное право первоочередного выкупа в пользу государственных органов, вы должны воспользоваться онлайн-сервисом уведомления о предпочтении для получения информации о сделке перед ее завершением.

Поймите, кто за что отвечает.

Вы можете воспользоваться услугами лицензированного посредника по недвижимости, но эта деятельность регулируется IMPIC, поэтому вам следует проверить, что посредник имеет соответствующую лицензию. Обычно покупатель и продавец предоставляют необходимые удостоверения личности и документы на недвижимость, в то время как Casa Pronta может централизовать процесс. Если существует право первоочередного выкупа, продавец должен воспользоваться услугой уведомления о предпочтении, прежде чем продажа может состояться; срок ответа зависит от применимого правового режима и здесь не указан. После завершения продажи передача должна быть зарегистрирована без задержек, так как документы, необходимые для регистрации земли, действительны только после аутентификации и онлайн-депозита. Если ваш случай нестандартный, вам следует подтвердить маршрут с местным специалистом.

Бюджет для затрат продавца

Продавец обычно оплачивает комиссию агентству недвижимости, и условия комиссии, включая то, является ли она фиксированной суммой или процентом и когда она подлежит оплате, должны быть указаны в брокерском контракте. Португальское законодательство позволяет комиссии быть фиксированной суммой или процентом, и контракт должен указывать условия вознаграждения и когда платеж становится обязательным. Если вы используете Casa Pronta, процесс с одной регистрацией стоит 375 евро, в то время как процесс с более чем одной регистрацией стоит 700 евро за одну недвижимость; каждая дополнительная недвижимость добавляет 50 евро. Вам также может потребоваться погасить любые задолженности по IMI за год продажи, и IMI обычно оплачивается налогооблагаемым владельцем по состоянию на 31 декабря налогового года.

Правильно обложите налогом продажу

Ваше основное налоговое бремя - это налог на прирост капитала с прибыли от продажи. Для резидентов физлиц обычно учитывается только 50% прироста капитала для целей IRS, а для основного жилья вы можете исключить прибыль, если реинвестируете выручку в другое квалифицируемое основное жилье в соответствии с установленными правилами реинвестирования, при соблюдении юридических условий и сроков. Вы должны заявить о намерении реинвестировать в вашей налоговой декларации IRS Модель 3 за год продажи, и налоговый орган утверждает, что реинвестирование должно быть подтверждено в этой декларации и, при необходимости, в следующих декларациях, требуемых налоговым органом. Вы можете вычесть расходы, связанные с приобретением и продажей, которые квалифицируются как вычитаемые затраты при расчете прибыли. Для нерезидентов обращение с приростом капитала зависит от применимых португальских правил и любых соответствующих соглашений об избежании двойного налогообложения, поэтому вам следует подтвердить позицию для ваших фактов, прежде чем полагаться на этот гид.

Частые вопросы

Как установить цену на дом для продажи в Португалии?

Сначала сравните недавние цены продажи на местном уровне с текущими запрашиваемыми ценами на аналогичные дома. Используйте налоговую стоимость только в качестве ориентира в некоторых процедурах, а не как рыночную цену.

Какие документы нужны для продажи дома в Португалии?

Вам нужен энергетический сертификат, удостоверяющие документы, технический файл недвижимости, если он существует, а также лицензия на использование или доказательство освобождения. Вам также нужен соответствующий документ о праве собственности и доказательство владения, если это требуется нотариусом, адвокатом, юристом или службой Casa Pronta.

Кто обычно оплачивает комиссию агенту по недвижимости в Португалии?

Обычно это оплачивает продавец. Комиссия составляет то, что указано в брокерском контракте, и контракт должен уточнять условия вознаграждения и сроки оплаты.

Какие налоги платит продавец при продаже недвижимости в Португалии?

Налог на прирост капитала является основным налогом на стороне продавца, и вам также может потребоваться погасить любые задолженности по IMI за год продажи. Точное налогообложение прироста капитала зависит от того, являетесь ли вы резидентом или нерезидентом, а также от того, применяется ли льгота на реинвестиции.

Сколько времени обычно требуется для продажи дома в Португалии?

Время, необходимое для продажи дома, сильно варьируется в зависимости от местоположения, цены и рыночных условий. Сроки также сильно различаются в зависимости от местоположения и цены.

Узнайте, сколько стоит ваша собственность.

Получите бесплатную оценку с помощью ИИ за примерно минуту, затем разместите свою недвижимость один раз и достигните покупателей и брокеров по всей сети GREM.

Получите бесплатную оценку

Владеете недвижимостью? Для собственников ↗