7 мин чтения · Обновлено 2026-10-12T02:16:43.944Z

Как продать недвижимость в Испании в 2026 году: шаги, расходы, налоги

Практическое руководство по продаже жилой недвижимости в Испании, включая ценообразование, документы, шаги нотариуса, налоги продавца, комиссии агентов и вопросы нерезидентов.

Если вы продаете жилую недвижимость в Испании, вам необходимо подготовить правильные документы, согласовать, как будет проходить продажа, и понять, какие расходы ложатся на вас. Нотариус оформляет договор, но налоговая отчетность и регистрация в реестре - это отдельные шаги, которые следуют после подписания. Вам также следует запланировать комиссию агенту, муниципальный налог на прирост капитала и любой налог на доход или удержание для нерезидентов, которые могут применяться.

Оцените недвижимость

Оцените недвижимость, начиная с текущего местного спроса, состояния вашего дома и того факта, что маржа для переговоров может быть ограниченной. В отчете о рынке 2026 года, упомянутом idealista, говорится, что средняя маржа для переговоров по вторичным домам находится на исторически низком уровне, а среднее время продажи по этому отчету составляет 77 дней, но эта цифра специфична для рынка и должна рассматриваться как общий ориентир, а не как гарантированный срок продажи. На практике это означает, что вам следует быть реалистом и ожидать, что покупатели будут вести переговоры. Если вы используете агента, согласуйте с ним стратегию запрашиваемой цены и проверьте недавние сопоставимые продажи в вашем районе с местным специалистом. Вам также следует решить, будет ли продажа рекламироваться как стандартная продажа вторичного жилья, поскольку это влияет на налоговый маршрут и документы, которые вам понадобятся позже.

Подготовьте документы.

Подготовьте документы перед продажей дома, так как отсутствие бумаг может замедлить процесс продажи. Сертификат энергетической эффективности должен быть доступен покупателям при продаже дома, а энергетическая метка должна присутствовать в предложениях, акциях и рекламе, направленных на продажу или аренду. Нотариус обычно получает простую выписку из Реестра прав на недвижимость для проверки права собственности и любых обременений, но вам стоит рассмотреть возможность получения такой выписки самостоятельно заранее, так как она показывает право собственности и обременения. Официальная платформа регистраторов сообщает, что простая выписка в настоящее время стоит 9,02 € плюс НДС и обычно доступна менее чем за два часа. Официальная платформа регистраторов предоставляет простую выписку по официальной цене 9,02 EUR плюс НДС, со средним временем доставки менее двух часов. Если вы продаете через представителя, необходимо представить нотариально заверенную копию доверенности, а не просто фотокопию.

Выберите, кто будет заниматься продажей.

Выберите, кто будет заниматься продажей, в зависимости от того, насколько вам нужна помощь, поскольку нотариус, агент, юрист и gestor выполняют разные роли. Нотариус является беспристрастным и может быть выбран любой из сторон, а при продаже жилой недвижимости нотариус проверяет стороны и договор. Вы не обязаны использовать агента или юриста, если не хотите, хотя многие продавцы действительно обращаются к ним за практической поддержкой. Если вы продаете постоянное жилье, спросите нотариуса, требуется ли дополнительное согласие в соответствии с применимым брачным или партнерским режимом, поскольку испанские формальности могут различаться в зависимости от правового статуса собственности и семейной ситуации продавца. Держите рабочие обязанности четкими: нотариус оформляет договор, в то время как последующая уплата налогов и регистрация являются отдельными шагами.

Подпишите договор у нотариуса.

Подпишите договор у нотариуса, когда стороны, титул и ключевые детали будут в порядке. Перед подписанием нотариус обычно получает простую справку из Реестра недвижимости для проверки права собственности и обременений. Нотариус также может подать договор в электронном виде в Реестр недвижимости по запросу, что может ускорить регистрацию и помочь избежать задержек. Нотариальный источник сообщает, что договор купли-продажи может быть представлен нотариусом в электронном виде в Реестр недвижимости, что может сократить время между подписанием и регистрацией. Если вы даете доверенность, убедитесь, что представитель принесет заверенную копию. В этот момент вам следует надежно хранить свою копию договора, так как она потребуется позже для налоговой отчетности.

Уплатите налоги продавца

Уплатите налоги продавца, разделив муниципальный налог, налог на доходы или налог для нерезидентов, а также любые другие закрывающие расходы, которые относятся к вам по контракту. Для городской недвижимости вы должны уплатить муниципальный налог на прирост капитала, также называемый плюсвалия муниципал. Если в контракте ничего не сказано или указано, что расходы «по закону», то обычно налог на муниципальный прирост капитала оплачивает продавец, а налог на передачу и расходы, связанные с регистрацией, оплачивает покупатель, в зависимости от конкретного распределения по контракту и применимого законодательства. Для продавца, являющегося резидентом Испании, основными налогами, возникающими при продаже жилья, являются налог на доходы физических лиц с любого прироста капитала и муниципальный налог на прирост капитала; продажа должна быть указана в налоговой декларации за год продажи, даже если результат является убытком или в конечном итоге налог не подлежит уплате. Сохраните простую копию акта для этой декларации, и если вы считаете, что может применяться освобождение, подтвердите законные условия с местным специалистом.

Обработка правил для нерезидентов

Обрабатывайте правила для нерезидентов, проверяя, должен ли покупатель удержать часть цены и нужно ли вам подать позднюю декларацию. Для нерезидента-продавца испанской недвижимости без постоянного представительства покупатель должен удержать 3% от согласованной цены и уплатить это как авансовый платеж по налоговым обязательствам продавца в Испании, в соответствии с применимыми налоговыми правилами для нерезидентов. Это удержание является лишь предоплатой, и вы можете позже подать декларацию по налогу на доходы нерезидентов, чтобы урегулировать окончательную сумму, подлежащую уплате. Для нерезидентов ставка налога на прирост капитала обычно составляет 19% для резидентов другой страны ЕС или ЕЭП с эффективным обменом информации. Если вы нерезидент, проверьте порядок подачи и вашу личную налоговую позицию с местным специалистом, так как окончательный результат может зависеть от ваших обстоятельств.

Зарегистрируйте продажу

Зарегистрируйте продажу после подписания акта и уплаты соответствующих налогов. Регистраторы сообщают, что соответствующие налоги должны быть уплачены до обработки регистрации, с использованием процедуры, требуемой соответствующим автономным сообществом или компетентным налоговым органом. Их руководство описывает обычные документы для регистрации как нотариальную копию публичного акта, подтверждение подачи или уплаты соответствующего налога и подтверждение того, что подача по муниципальному налогу на прирост капитала была сделана, но точные требования к документам могут варьироваться в зависимости от случая и реестра. Нотариальная ассоциация также описывает обычную последовательность как акт, уплата налога, регистрация. Стандартная продажа жилой недвижимости может быть зарегистрирована в электронном виде нотариусом по запросу, что должно сократить промежуток времени между подписанием и регистрацией.

Частые вопросы

Какую комиссию берет агент по недвижимости в Испании при продаже?

Комиссия агенту по недвижимости в Испании обычно согласовывается в каждом конкретном случае и может сильно варьироваться в зависимости от недвижимости, города и контракта; продавцы должны подтвердить размер комиссии и кто ее оплачивает в письменной форме с агентом перед размещением объявления.

Какие документы мне нужны для продажи дома в Испании?

Ключевые документы для регистрации обычно включают нотариальную копию акта и доказательство того, что соответствующие налоги были поданы или оплачены; сертификат энергетической эффективности должен быть предоставлен покупателям при продаже недвижимости.

Кто платит налоги, когда я продаю недвижимость в Испании?

Продавец уплачивает муниципальный налог на прирост капитала на городскую недвижимость, а резидент-продавец также уплачивает налог на доходы физических лиц с прибыли. Если продавец является нерезидентом без постоянного представительства, покупатель удерживает 3% от цены в качестве авансового платежа по налоговым обязательствам продавца в Испании.

Сколько времени обычно занимает продажа дома в Испании?

В отчете о рынке идеалистов на 2026 год, упомянутом в руководстве, говорится, что среднее время продажи составляет 77 дней, но это следует рассматривать как ориентировочное среднее значение по рынку, а не как гарантированный срок. Реальное время зависит от цены, местоположения и состояния, поэтому вам следует подтвердить информацию о вашем местном рынке с профессионалом.

Мне нужен нотариус, адвокат или агент для продажи в Испании?

Нет, вам не обязательно использовать агента или адвоката, если вы этого не хотите. Нотариус является беспристрастным, его может выбрать любая сторона, и его роль заключается в формализации акта, в то время как налоговые расчеты и регистрация происходят позже.