Налоги на недвижимость для иностранных покупателей в ОАЭ: руководство 2026
Узнайте, что именно платят иностранные покупатели при приобретении недвижимости в ОАЭ в 2026 году: от сбора DLD за передачу права собственности до текущих расходов, а также почему в стране отсутствует ежегодный налог на недвижимость.
ОАЭ — один из немногих мировых рынков недвижимости, где нет ежегодного налога на имущество, налога на прирост капитала и налога на наследство в отношении недвижимости, что во многом и привлекает иностранных покупателей. Основная статья расходов — единовременный сбор Департамента земельных ресурсов Дубая (DLD) за передачу права собственности, а также ряд регистрационных и агентских платежей. В этом руководстве объясняется, кто вправе покупать, каковы типичные сборы и налоги в 2026 году, какие доступны варианты ипотеки, как покупка влияет на получение резидентства и каких ошибок следует избегать. Все цифры приблизительны; перед принятием решения их необходимо уточнить у лицензированного юриста или налогового консультанта в ОАЭ.
Кто может покупать и где разрешено владение для иностранцев
Иностранные граждане вправе владеть недвижимостью в ОАЭ в полной собственности, однако исключительно в отведённых для этого зонах свободного владения (freehold). В Дубае к ним относятся такие популярные районы, как Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay и многие новые мастер-комьюнити, где как нерезиденты, так и резиденты могут иметь полный право собственности. За пределами этих зон иностранцы, как правило, ограничены долгосрочной арендой (как правило, до 99 лет) или правом узуфрукта. Каждый эмират устанавливает собственные правила: в Абу-Даби, Рас-эль-Хайме и Шардже действуют свои зоны свободного владения и инвестиционные зоны с различными условиями. Наличие статуса резидента ОАЭ для покупки не требуется, для большинства покупателей также нет ограничений по гражданству. Перед внесением задатка обязательно убедитесь, что конкретный дом или участок действительно является объектом свободного владения и доступен для иностранцев: рекламные материалы могут вводить в заблуждение.
Пошаговый процесс покупки
Типичная сделка в Дубае начинается с выбора объекта и подписания формы брони с задатком. Затем покупатель и продавец подписывают Меморандум о взаимопонимании (как правило, стандартную форму F), и покупатель вносит задаток в размере 10%. При ипотечной сделке необходимо получить одобрение банка; если у продавца есть действующий кредит, организуется его погашение. Стороны обращаются за справкой об отсутствии возражений (NOC) от застройщика, подтверждающей отсутствие задолженности по сервисным сборам. Наконец, обе стороны являются в DLD или уполномоченный трастовый офис для оформления передачи права собственности, оплаты сборов, после чего покупатель получает новое свидетельство о праве собственности. Покупка строящегося объекта осуществляется через застройщика и систему предварительной регистрации Oqood в DLD. Срок завершения сделки с готовым объектом обычно составляет несколько недель; актуальный порядок действий следует уточнять у своего юриста по сделке.
Расходы и налоги: сбор DLD и отсутствие ежегодного налога
Главная особенность рынка недвижимости ОАЭ — отсутствие регулярного ежегодного налога на имущество, налога на прирост капитала при продаже и налога на наследство в отношении недвижимости. Основная статья расходов — единовременный сбор DLD за передачу права собственности, как правило около 4% от цены покупки; на практике он нередко оплачивается покупателем или делится по договорённости, плюс небольшие фиксированные административные сборы и сбор за выдачу свидетельства о праве собственности. Дополнительно следует учитывать: сбор регистрационного трастового офиса, агентское вознаграждение порядка 2% плюс НДС 5% на него, сборы застройщика за выдачу NOC, а при ипотеке — сбор за регистрацию ипотеки около 0,25% от суммы кредита. В дальнейшем владельцы ежегодно оплачивают сервисные сборы или взносы на обслуживание территории, устанавливаемые зданием в расчёте на квадратный фут. Все проценты указаны приблизительно для 2026 года; актуальные ставки следует уточнять в DLD и у лицензированного консультанта.
Финансирование: ипотека для резидентов и нерезидентов
Ипотеку в ОАЭ могут получить как резиденты, так и нерезиденты, однако на разных условиях. Резиденты с подтверждённым доходом, как правило, могут рассчитывать на кредит до примерно 80% от стоимости первого готового объекта, тогда как нерезидентам обычно доступен меньший лимит — в районе 50–75% — и более ограниченный круг банков-кредиторов. При покупке строящегося жилья, как правило, требуется более крупный первоначальный взнос. Необходимо учитывать условия по процентной ставке, возрасту и минимальному доходу, оценку объекта, а также сбор за регистрацию ипотеки около 0,25% от суммы кредита в DLD. Многие застройщики также предлагают собственные планы рассрочки для строящихся объектов, иногда выходящие за рамки даты передачи, что позволяет снизить первоначальные расходы, однако их следует внимательно сравнивать с банковским финансированием. Процентные ставки привязаны к международным бенчмаркам, поэтому перед принятием решения запросите актуальные предложения в нескольких банках или у ипотечного брокера.
Резидентство, визы и распространённые ошибки
Владение недвижимостью может служить основанием для получения резидентства в ОАЭ. Инвестиции выше определённого порога могут давать право на возобновляемую визу инвестора в недвижимость, а более крупные квалификационные инвестиции могут открывать путь к долгосрочной «Золотой визе»; пороговые значения периодически пересматриваются, поэтому действующие минимумы необходимо уточнять. Само по себе владение недвижимостью гражданства не даёт. К распространённым ошибкам относятся: принятие задолженности по сервисным сборам от продавца (NOC защищает от этого), ошибочное предположение о доступности объекта вне зоны свободного владения для иностранцев, недооценка совокупных транзакционных расходов сверх декларируемой цены, а также доверие к устным обещаниям относительно доходности аренды. Покупателям строящегося жилья следует проверить историю застройщика и убедиться, что средства поступают на эскроу-счёт, регулируемый DLD. Также могут применяться расходы на валютный обмен и налоги в стране проживания на доход от аренды или прирост капитала в ОАЭ. Обязательно привлеките лицензированного специалиста по сопровождению сделки и независимо проверяйте каждую цифру.
Частые вопросы
Есть ли в ОАЭ ежегодный налог на недвижимость?
Нет. В ОАЭ не взимается регулярный ежегодный налог на имущество, а также налог на прирост капитала или налог на наследство в отношении недвижимости. Владельцы платят единовременные сборы при покупке — в частности, сбор DLD за передачу права собственности, — а также ежегодные сервисные сборы или взносы на обслуживание территории, устанавливаемые зданием. Актуальные правила следует уточнять у лицензированного консультанта в ОАЭ, поскольку политика может меняться.
Каков размер сбора DLD за передачу права собственности в 2026 году?
Сбор Департамента земельных ресурсов Дубая за передачу права собственности, как правило, составляет около 4% от цены покупки, плюс небольшие фиксированные административные сборы и сбор за выдачу свидетельства. На практике он нередко оплачивается покупателем или делится по договорённости. Цифра приблизительна; актуальную ставку следует уточнять в DLD или у лицензированного юриста по сделке перед составлением бюджета.
Могут ли иностранцы купить недвижимость в любом районе Дубая?
Нет. Иностранцы могут владеть недвижимостью в полной собственности только в специально отведённых зонах свободного владения, охватывающих многие популярные районы Дубая. За пределами этих зон иностранцы, как правило, ограничены арендой или правом узуфрукта. Каждый эмират устанавливает собственные правила, поэтому перед внесением задатка всегда уточняйте, является ли конкретный объект объектом свободного владения и доступен ли он для иностранцев.
Даёт ли покупка недвижимости право на резидентство в ОАЭ?
Может дать. Инвестиции выше определённого порога могут давать право на возобновляемую визу инвестора в недвижимость, а более крупные квалификационные инвестиции могут открывать путь к долгосрочной «Золотой визе». Владение недвижимостью само по себе гражданства не даёт, а пороговые значения для виз периодически пересматриваются. До принятия каких-либо решений уточняйте актуальные минимумы и условия у адвоката по вопросам иммиграции.
Какой совокупный бюджет нужно закладывать помимо цены объекта?
Помимо цены покупки закладывайте приблизительно 4% сбора DLD за передачу права собственности, сборы регистрационного трастового офиса и за выдачу свидетельства о праве собственности, около 2% агентского вознаграждения плюс НДС 5% на него, сборы застройщика за NOC, а при ипотеке — около 0,25% за регистрацию ипотеки. Дополнительно учитывайте ежегодные сервисные сборы. Все цифры приблизительны для 2026 года; уточняйте их у лицензированного консультанта.
Найдите недвижимость в ОАЭ с прозрачным расчётом расходов
Просматривайте проверенные объявления в ОАЭ на GREM Capital и оценивайте реальные затраты на покупку — от сбора DLD до ежемесячных ипотечных платежей — ещё до принятия решения.
Смотреть объявления в ОАЭ