8 dk okuma · Güncellendi 2026-09-25T17:11:05.456Z

Yabancı olarak Filipinler'de Gayrimenkul Nasıl Satın Alınır (2026)

Yabancıların Filipinler'de neleri alıp alamayacaklarını, adım adım satın alma sürecini ve gerçek maliyetleri, vergileri ve kaçınılması gereken tuzakları tam olarak öğreneceksiniz.

Filipinler, yabancı mülk alıcılarını karşılamaktadır, ancak kesin bir sınırla: yabancılar, daireleri satın alabilir, ancak altında bulunan araziyi sahiplenemezler. 1987 Anayasası, arazileri Filipinli vatandaşlar ve çoğunluğu Filipinli olan şirketler için ayırırken, Kat Mülkü Yasası, bir binadaki yabancı mülkiyetinin %40 veya altında kalması koşuluyla yabancıların daire sahibi olmasına izin vermektedir. Bu kılavuz, 2026'da ne alabileceğinizi, sürecin nasıl işlediğini ve alıcıların en sık nerelerde sorun yaşadığını açıklamaktadır.

Yabancıların Sahip Olabileceği ve Olamayacağı Şeyler

Temel kural basit: yabancılar Filipinler'de arazi sahibi olamazlar, ancak bir Konut Sertifikası ile daireleri tamamen sahiplenebilirler. Ancak, Konut Yasası (RA 4726) uyarınca 40% kuralı vardır: bir konut projesindeki toplam yabancı mülkiyeti %40'ı geçemez, bu nedenle bireysel binalar bazen yabancı sınırına ulaşır ve Filipinli olmayanlara kapalı hale gelir. Yabancılar ayrıca kendi adlarına müstakil evler veya arsa-ev paketleri satın alamazlar, çünkü bunlar araziyi içerir. Yaygın çözümler arasında uzun vadeli arazi kiralamaları (genellikle 50 yıla kadar, yenilenebilir) veya Filipinli bir eş aracılığıyla satın alma yer alır, ancak ikincisi gerçek hukuki risk taşır. Taahhütte bulunmadan önce bir binanın kalan yabancı tahsisatını her zaman doğrulayın.

Adım Adım Satın Alma Süreci

Öncelikle, birimin geliştirici veya apartman yönetimi ile %40 yabancı sınırına uygun olduğunu doğrulayın. Bağımsız bir avukatla erken iletişime geçin; yalnızca geliştiricinin veya aracının avukatına güvenmeyin. Birimi seçtikten sonra, bir Rezervasyon Sözleşmesi imzalayacak ve bir rezervasyon ücreti ödeyeceksiniz, ardından Satış Sözleşmesi imzalanacak. Gerekli araştırmaları yapın: Tapuyu Tapu Sicili'nde kontrol edin, üzerinde ipotek olmadığını doğrulayın ve geliştiricinin satış lisansını DHSUD ile kontrol edin. Tam ödeme yaptığınızda, Kesin Satış Senedi'ni imzalayacak, transfer vergilerini ödeyecek ve tapu adınıza devredilip kaydedilecektir. Ön satışta olan birimler için, inşaat süresi boyunca aşamalı bir ödeme planı bekleyin.

Bütçelemek İçin Maliyetler ve Vergiler

Satın alma fiyatının ötesinde, kapanış masrafları için yaklaşık %8-10 bütçe ayırın, ancak rakamlar işlemden işleme değişir ve yerel olarak doğrulanmalıdır. Yeniden satış birimleri için, sermaye kazancı vergisi (genellikle satış fiyatının veya bölgesel değerin yüksek olanının %6 civarında) genellikle satıcının maliyetidir ancak sıklıkla müzakere edilir. Alıcılar genellikle belge damga vergisi (yaklaşık %1.5), transfer vergisi (yerel olarak belirlenen bir yüzde) ve kayıt ücretleri öder. Yıllık gayrimenkul vergisi (RPT) mütevazıdır, genellikle değerleme değerinin küçük bir yüzdesidir. Birimi kiraya verirseniz, kira geliri Filipinler'de vergilendirilmektedir. Vergi oranları ve dilimleri değişir, bu nedenle imzalamadan önce güncel rakamları lisanslı bir Filipin vergi danışmanıyla doğrulayın.

Finansman ve İpotek Seçenekleri

Yabancı olarak finansman sağlamak mümkün ancak sınırlıdır. Bazı Filipin bankaları, özellikle yerel istihdamı, oturma izni veya Filipinli bir eşe sahip olan yabancılara kredi vermektedir, ancak şartlar daha katıdır ve kredi-değer oranları genellikle vatandaşlardan daha düşüktür. Birçok geliştirici, ön satış projeleri için iç finansman sunmaktadır; bu daha erişilebilir olsa da genellikle banka kredilerinden daha yüksek etkili faiz oranları taşır. Faiz oranları ve onay kriterleri piyasa koşullarına göre değişir, bu nedenle banka ve geliştirici şartlarını dikkatlice karşılaştırın. Pratikte, yabancı alıcıların büyük bir kısmı nakit ödemekte veya kendi ülkelerinde finansman düzenlemektedir. Taahhütte bulunmadan önce ön onay alın ve mevcut oranları ve uygunluğu doğrudan kredi verenle doğrulayın.

Vize, İkamet ve Yaygın Hatalar

Bir daire satın almak, Filipinler'de oturum veya vize hakkı vermez; mülkiyet ve göçmenlik durumu ayrı konulardır. Yabancılar, turistik vizeler, çalışma vizeleri veya PRA tarafından yönetilen kendi depozitoları ve yaş şartları olan SRRV (Özel Resident Emekli Vizesi) gibi emeklilik seçenekleri ile kalırlar. En büyük tuzaklar: zaten %40 yabancı sınırına ulaşmış bir binaya yatırım yapmak, mülkü eşin adına yasal koruma olmadan geçirmek, bağımsız hukuki incelemeyi atlamak ve kayıtsız acentelere güvenmektir. Geliştiricinin DHSUD lisansını doğrulayın, tapunun temiz olduğunu onaylayın ve avukat sözleşmeleri incelemeden büyük meblağlar teslim etmeyin. Kurallar değişiyor, bu yüzden ayrıntıları lisanslı bir yerel danışmanla doğrulayın.

SSS

Bir yabancı Filipinler'de bir daireye sahip olabilir mi?

Evet. Yabancılar, daireleri doğrudan sahiplenebilir ve bir Kat Mülkiyeti Tapusu tutabilir. Tek kısıtlama, %40 kuralıdır: herhangi bir tek daire projesindeki toplam yabancı sahiplik %40'ı geçemez, bu nedenle bazı binalar bu sınırı aşarak yabancılara satış yapmayı durdurur. Satın almadan önce binanın kalan yabancı payını her zaman doğrulayın.

%40 daire sahipliği kuralı nedir?

Kat Mülkiyeti Yasası'na göre, yabancılar bir konut projesindeki birimlerin en fazla %40'ına sahip olabilir; en az %60'ı Filipinlilere ait olmalıdır. Bu, proje genelinde geçerlidir, alıcı başına değil. Eğer bir bina yabancılara %40'ını satmışsa, orada bir Filipinli'ye ait birim bir yabancıya yeniden satılana kadar satın alamazsınız.

Yabancılar Filipinler'de arazi satın alabilir mi?

Hayır. Anayasa, arazi mülkiyetini Filipinli vatandaşlar ve çoğunlukla Filipinli şirketler için saklar. Yabancılar kendi adlarına arazi veya ev-arsa paketleri sahibi olamazlar. Alternatifler arasında uzun vadeli arazi kiralamaları (genellikle 50 yıla kadar, yenilenebilir) veya çoğunlukla Filipinli bir şirket aracılığıyla satın alma bulunmaktadır, ancak her birinin gözden geçirilmesi gereken yasal sınırlamaları vardır.

Mülk satın almak bana oturum hakkı verir mi?

Hayır. Filipinler'de mülkiyet sahipliği ve göçmenlik durumu ayrı şeylerdir. Bir daire satın almak, vize veya oturum izni vermez. Yabancılar genellikle turist veya çalışma vizeleriyle kalır veya PRA tarafından yönetilen kendi depozito ve uygunluk kurallarına sahip olan SRRV emeklilik vizesi gibi seçenekleri takip eder. Mevcut gereklilikleri ilgili otorite ile doğrulayın.

Alım sırasında hangi vergiler ve maliyetler uygulanır?

Toplam kapanış maliyetlerinin yaklaşık %8-10 arasında olmasını bekleyin, bu oran anlaşmaya göre değişiklik gösterir. Alıcılar genellikle belge damga vergisi (yaklaşık %1.5), devir vergisi ve kayıt ücretlerini öderken, sermaye kazancı vergisi (yaklaşık %6) genellikle satıcıya aittir. Yıllık gayrimenkul vergisi mütevazıdır. Oranlar sık sık değiştiği için, imzalamadan önce güncel rakamları lisanslı bir Filipinler vergi danışmanıyla doğrulayın.

Filipinler'deki dairenizi güvenle bulun.

Manila, Cebu ve ötesindeki yabancı alıma uygun daire ilanlarını inceleyin ve %40 kuralını ve tam satın alma sürecini anlayan onaylı yerel ajanlarla bağlantı kurun.

İlanları keşfet

Bir mülk sahibi misiniz? Sahipler için ↗