7 dk okuma · Güncellendi 2026-10-19T02:16:51.548Z

2026'da Ukrayna'da Bir Mülk Nasıl Satılır

Bir ev satışını tamamlamadan önce onaylamanız gereken noktalar, fiyatlandırma, değerleme, noter onayı ve satıcı vergileri hakkında pratik bir rehber.

Ukrayna'da sıradan bir konut mülkü satıyorsanız, ana görevleriniz makul bir fiyat belirlemek, değerleme ve mülkiyet belgelerini hazırlamak ve doğru vergi kanıtıyla noteryal devri tamamlamaktır. Vergi durumu, bu takvim yılındaki ilk satışınız olup olmadığına ve mülkü 3 yıldan fazla bir süredir sahip olup olmadığınıza bağlıdır; miras kalan mülkler farklı bir şekilde değerlendirilir. Ayrıca, tam mülkiyet, ikamet veya mülk geçmişinize bağlı herhangi bir noktayı onaylamak için yerel bir uzmanın gerekip gerekmediğini kontrol etmelisiniz.

Evi fiyatlandırın

Evi resmi değerleme temelinden fiyatlandırmaya başlamalısınız, çünkü noterde satış için elektronik değerleme sertifikasına veya kayıtlı değerleme raporuna dayanılır. Devlet Taşınmaz Fonuna göre değerleme algoritması, mülkün konumu, inşaat ve teknik özelliklerine dayanmaktadır ve değerleme sertifikası Fon veya onun bölgesel ofisleri tarafından verilmektedir. Birleşik değerleme veritabanı ücretsiz bir hizmettir ve kağıt tabanlı bir yoldan daha hızlı olabilecek bir elektronik değerleme sertifikası üretebilir. E-sertifikayı almak için elektronik imza veya ID.GOV.UA ile giriş yapabilirsiniz, ancak bir değerleme raporu seçerseniz, talimat vermeden önce değerleme kuruluşunun geçerli yeniden kayıtlı sertifikalara sahip değerleyiciler güncel listesinde olup olmadığını kontrol etmelisiniz.

Değerleme belgesini al.

Noter tasdiki öncesinde resmi vergi değerleme belgesine veya kayıtlı bir değerleme raporuna ihtiyacınız var, çünkü bu, satış öncesi zorunlu değerleme adımının ana unsurudur. Devlet Gayrimenkul Fonu'nun elektronik değerleme hizmeti, çevrimiçi bir değerleme belgesi sağlamayı amaçlamaktadır ve zamanlama belgeler ve durum detaylarına bağlı olarak değişiklik gösterebilir, bu nedenle işlem süresi için plan yapmalı ve satış öncesinde mevcut hizmet gereksinimlerini doğrulamalısınız. Fon, değerleme raporlarının ve ilgili belgelerin belirlenen değerleme kayıt sisteminde saklanmasını ve geçerli değerleme kurallarına uygun olarak korunmasını talep etmektedir, bu nedenle değerleme belgelerinizi noter ve herhangi bir sonraki inceleme için mülkiyet belgelerinizle birlikte saklamalısınız. Pratikte, bu, değerleme belgelerinizi mülkiyet belgelerinizle birlikte saklamanız gerektiği anlamına gelir, böylece noter kapanış aşamasında her şeyi kontrol edebilir. Dosyanız eksikse veya değerleme uzmanı düzgün bir şekilde kayıtlı değilse, duraklatmanız ve düzeltmeniz gerekebilir.

Satıcı belgelerini hazırlayın.

Satış hakkınızı kanıtlayan belgeleri ve noter çeklerini destekleyen belgeleri hazırlamalısınız. Sağlanan bilgiler, ana belgelerin mülkiyet kanıtı, değerleme sertifikası veya kayıtlı değerleme raporu ve vergi ödemesi gereken durumlarda vergi ödeme kanıtı olduğunu göstermektedir. Noter, bu belgeleri sözleşmeyi onaylamak için kullanır ve Ukrayna'daki konut satışları için noter, elektronik değerleme sertifikasını veya birleşik değerleme veritabanındaki değerleme raporunu kontrol etmelidir. Bireyler arasındaki sıradan satışlar için noter, sözleşmeyi onaylamadan önce gerekli değerleme belgesini ve satıcının vergi durumunu kontrol eder, ancak kesin destekleyici belgeler mülk türüne ve satıcının mülkiyet geçmişine göre değişebilir. Destekleyici belgelerin kesin listesinin mülkiyet geçmişinize ve aile durumunuza göre değişebileceğinden, hangi orijinal ve kopyaları getirmeniz gerektiğini yerel bir noterden doğrulayın.

Noter satışını tamamlayın.

Satışı, noterin önünde sözleşmeyi imzalayarak ve onaylayarak tamamlarsınız; noter, devrin yasal kapı bekçisi olarak görev yapar. Noter, işlemi eyalet noter ofisinin veya özel noter iş yerinin bulunduğu yerde onaylayabilir; vergi hizmeti rehberliği, işlemin satıcının veya alıcının kayıtlı ikametgahında onaylanabileceğine dair daha geniş bir kuralı desteklememektedir. Noter, yalnızca 172. madde uyarınca vergi ödemesi yapıldığına dair kanıt varsa sözleşmeyi onaylayacaktır ve noter ayrıca birleşik değerleme veritabanındaki değerleme belgesini kontrol eder. 1 Ocak 2026'dan itibaren, kamu noterleri bireyler arasındaki onaylı alım-satım sözleşmeleri hakkında bilgileri aylık olarak sunarken, özel noterler ise raporlama çeyreğinin aylarına göre ayrılmış olarak üç aylık sunum yaparlar ve bu bilgileri eyalet noter ofisinin veya özel noter iş yerinin bulunduğu yerel denetim otoritesine gönderirler.

Vergiyi hesaplayın.

Tamamlanmadan önce, satışın yerel konut mülkü kurallarına uygunluğunu kontrol etmeniz gerekiyor, çünkü vergi sonucu sahiplik süreniz ve yıl içindeki satış sayınıza göre değişiyor. Devlet Vergi Servisi, eğer takvim yılındaki ilk satışsa ve mülk 3 yıldan fazla süredir sahiplikteyse, oranının %0 olduğunu söylüyor; miras alınan mülkler hariç. Eğer satış yıl içindeki ikinci satışsa veya mülk 3 yıldan az süredir sahiplikteyse, satıcı %5 kişisel gelir vergisi ve %5 askeri vergi öder, bu da toplamda %10 eder; diğer uygulanabilir ücretler hariç. Bireyler için askeri vergi, vergilendirilebilir gelirin %5'idir. Miras alınan konut mülkü, 3 yıllık testin bir istisnasıdır, ancak bu muameleyi kullanmadan önce mülkün nasıl edinildiğini doğrulamalısınız.

Yabancıların vergilerini yönetmek

Eğer bir gayrimenkul sahibi olarak ikamet etmiyorsanız, ödeme ve beyan konusunda ekstra dikkat beklemelisiniz, çünkü vergi dairesi ikamet ve gelir kaynağını farklı şekilde ele alır. Gerçekler, yurt dışından gelir elde eden bir ikamet sahibinin bunu beyan etmesi ve yasal veya anlaşma ile muafiyet yoksa yurt dışı gelir üzerinden %18 kişisel gelir vergisi ödemesi gerektiğini belirtmektedir. Ayrıca, vergi yılı sonunda vergi mükellefi haline gelen bir satıcının o yıl hem Ukrayna hem de yurt dışı gelirini beyan etmesi gerekmektedir. İkamet etmeyen bir satıcı tarafından yapılan bir konut satışında, ilgili Vergi Kanunu kurallarının durumdan duruma kontrol edilmesi gerekmektedir; kaynak materyaller, ikamet etmeyen mirasçıların ve bağışçıların notaryal kayıt öncesinde vergi ve askeri yükümlülük ödemesi gerektiğini doğrulamaktadır ve tam ödeme kanıtı olmadan noter miras belgesi veya bağış sözleşmesi düzenlemeyecektir. Bu, vergi ödenmesi gereken durumlarda kayıttan önce ödeme beklemeniz gerektiğine dair güçlü bir işarettir, ancak kendi durumunuzun tam muamelesini yerel bir vergi uzmanıyla doğrulamalısınız.

Komisyon ve hatalar için bütçe

Ajan ücretlerini müzakere edilmiş bir piyasa maliyeti olarak bütçelemeniz gerekir, çünkü 2026 için bulunan resmi Ukrayna kaynakları, konut satışları için tek bir standart ulusal emlakçı komisyon oranı vermemektedir. Bu, ilerlemeden önce kimin ajana ödeme yapacağını ve hangi hizmetlerin dahil olduğunu yazılı olarak kabul etmeniz gerektiği anlamına gelir. Satıcının diğer pratik maliyetleri, %0 kuralının geçerli olmadığı durumlarda vergiyi ve işlemi tamamlamak için gereken herhangi bir hukuki veya değerleme ile ilgili harcamayı içerebilir. Yaygın hatalar arasında 3 yıllık mülkiyet koşulunu atlamak, satışın takvim yılı içindeki ilk mi yoksa ikinci mi olduğunu unutmamak ve şu anda eyalet kaydında veya diğer resmi değerleme kayıtlarında yetkilendirilmemiş bir değerleme uzmanı veya değerleme kuruluşu kullanmak yer almaktadır. Bu hatalar vergi sonucunu değiştirebilir veya noter onayını geciktirebilir.

SSS

2026 yılında Ukrayna'da bir ev sattığımda ne kadar vergi ödeyeceğim?

Eğer takvim yılındaki ilk satışınızsa ve mülkü 3 yıldan fazla bir süredir elinizde bulunduruyorsanız, miras kalan mülkler hariç, vergi %0'dır. Aksi takdirde, normal yerel satıcı vergisi %5 kişisel gelir vergisi ve %5 askeri harçtır.

Ukrayna'da bir konut mülkü satmak için hangi belgelere ihtiyacım var?

Sahiplik belgelerine, resmi değerleme sertifikasına veya kayıtlı bir değerleme raporuna ve vergi ödenmesi gereken yerlerde vergi ödeme kanıtına ihtiyacınız var. Noter, bunları sözleşmeyi onaylamak ve resmi değerleme sistemindeki değerleme kaydını kontrol etmek için kullanır.

Ukrayna'da bir mülk satışının hukuki kısmını kim yönetir?

Noter, satış sözleşmesinin onaylanmasını sağlar ve değerleme belgesini ile vergi ödeme kanıtını kontrol eder. Noter daha sonra onaylı sözleşmeye ilişkin bilgileri denetim otoritesine sunar.

Ukrayna'da bir ev satarken genellikle emlakçı komisyonu ne kadardır?

2026 için resmi kaynaklarda tek bir standart ulusal komisyon oranı bulunmamaktadır. Bu oran piyasa temellidir ve müzakere edilmiştir, bu nedenle ücreti ve kimin ödeyeceğini ajansla anlaşmalısınız.

Ukrayna'da satış öncesi değerleme aşaması ne kadar sürer?

Burada alıntılanan kamu kaynakları, değerleme sertifikası için sabit bir 15 iş günü düzenleme süresini desteklememektedir; kapanış zamanlamanızda buna güvenmeden önce resmi elektronik değerleme hizmetinin mevcut işleme süresini kontrol etmelisiniz.