7 dk okuma · Güncellendi 2026-09-25T17:40:40.688Z

Kıbrıs'ta yabancı olarak mülk satın almak: 2026 rehberi

Bakanlar Kurulu izni, tapu kontrolleri, KDV ve Devir Vergisi, oturum avantajları — 2026 için net bir rehber.

Kıbrıs, AB dışı alıcılar için en kolay AB ülkelerinden biridir — mülk satın alımında önemli kısıtlamalar yoktur, net bir yasal çerçeve mevcuttur, sözleşmelerde ve devlet dairelerinde İngilizce yaygın olarak kullanılmaktadır ve kıyıda rekabetçi fiyatlar bulunmaktadır. İşte 2026 yılı için aramadan tapu devrine kadar olan süreç.

Yabancı alıcılar: kurallar ve izinler

AB vatandaşları: kısıtlama yok, sınırsız sayıda mülk satın alabilirler. AB dışı vatandaşlar: bir konut mülkü ile sınırlıdır (en fazla 4.000 m² arazi), satın alma için Bakanlar Kurulu izni gereklidir — çoğu durumda bir formalitedir, 4-12 hafta sürer, fon kaynağı temiz olduğunda otomatik olarak verilir. Şirketler (Kıbrıs'ta kayıtlı veya yabancı) de mülk edinebilir — çoklu mülk alıcıları için faydalıdır.

Tapu senetleri: kritik kontrol

Kıbrıs'ın tarihi bir "tapu sorunu" var — birçok eski mülk (özellikle kıyı projelerinde 2010'dan önce inşa edilenler) alıcılara satıldı ancak geliştirici tapuları düzgün bir şekilde kaydetmedi. Her zaman doğrulayın: Satıcının adına temiz bir tapunun mevcut olup olmadığını kontrol etmek için İl Tapu Dairesi'ni kontrol edin. Eğer tapu henüz verilmemişse (yeni plan dışı projelerde yaygındır), sözleşmenin son tarihleri ve geliştirici garantilerini içerdiğinden emin olun. Uzman bir Kıbrıs avukatı (€800–2,000) gereklidir — 2015 öncesi herhangi bir mülk için bunu asla atlamayın.

Satın alma üzerindeki vergiler ve ücretler

YENİ mülkler için (KDV mükellefi bir geliştiriciden): satın alma bedeli üzerinden %19 KDV (ilk 200 m² için %5 indirimli oran, birincil konut için). İKİNCİ EL mülkler için: Transfer Ücreti ölçekli — ilk 85,000 € için %3, sonraki 85,000 € için %5, 170,000 € üzeri için %8. Ayrıca damga vergisi (170,000 €'ya kadar %0.15, 170,000 € üzeri %0.20), hukuki ücretler (800–2,000 € veya fiyatın %1'i), Tapu Sicili sorgulama ücretleri (100–300 €). Toplam edinim maliyeti genellikle fiyatın üzerinde: ikinci el için %6–12, tam KDV ödeyen yeni inşaat için ~%20, birincil konut için indirimli KDV ile ~%7.

Yabancılar için ipotekler

Kıbrıs bankaları, yabancılara %50–70 LTV oranında kredi vermektedir. Ana kredi verenler: Kıbrıs Bankası, Yunan Bankası, AstroBank, Eurobank Kıbrıs. Mayıs 2026'da faiz oranları: 20–25 yıl vadelerde %4.0–5.5. Gerekli belgeler: pasaport, NIE eşdeğeri vergi kayıt numarası (TIC), 6 aylık banka hesap özetleri, 2 yıllık gelir belgesi, fon kaynağı belgeleri. Onay süreci 4–8 hafta sürmektedir. Kıbrıs bankaları temkinlidir — ev aramadan önce ön onay alınması şiddetle tavsiye edilir.

Mülk satın alarak oturum izni

Sürekli İkamet İzni (PRP) Kategorisi F — €300,000+ mülk alımı (bir veya iki birim), ayrıca yurt dışı kaynaklardan €30,000 yıllık gelir, ayrıca Kıbrıs bankasında her bağımlı için €5,000 depozito. 2–8 ay içinde verilir, süresiz geçerlidir, her 2 yılda bir Kıbrıs'ı ziyaret etme gerektirir. Yatırım yoluyla vatandaşlık programı 2020'de sona erdi — 2026 için yalnızca EKON veya Kıbrıslı köken yolları kalmıştır. AB vatandaşlarının izne ihtiyacı yoktur — Nüfus Kayıt Dairesi'nde doğrudan kayıt yeterlidir.

Satın alma sonrası yıllık maliyetler

Taşınmaz Mal Vergisi (IPT) — 2017'de ulusal düzeyde kaldırıldı, ancak bazı belediyeler yıllık küçük ücretler alıyor (€50–200). Kanalizasyon İdaresi vergisi — €30–200/yıl. Çöp toplama — €100–200/yıl. Apartman/villa için topluluk aidatları — olanaklara bağlı olarak €40–200/ay. Kiraya veriliyorsa: kira geliri vergisi — ilk €19,500 vergisiz, ardından artan oranlarla %20–35. Kiraya verilen mülkler için Özel Savunma Katkısı (SDC) — %3 (sadece Kıbrıs vergi sakinlerine uygulanır).

2026'da satın almak için en iyi bölgeler

Limasol — Kıbrıs'ta en yüksek sermaye değer artışına sahip premium kıyı şehri (2020-2025 yılları arasında ortalama %5-8), büyük bir yabancı topluluğa sahip, merkezi bölgelerde en yüksek fiyatlar (€3,500-8,000/m²). Paphos — Britanyalı ve Rus yabancılar arasında popüler, daha uygun fiyatlı (€2,000-3,500/m²), emeklilik için iyi. Larnaka — büyüyen teknoloji ve nakliye merkezi, havaalanı avantajları, şehirde €1,800-3,000/m². Lefkoşa — başkent, uluslararası pazara göre daha yerel, kıyı şehirlerine göre değeri düşük. Ayia Napa / Protaras — yaz aylarında kısa dönem kiralama getirileri %8-10'a ulaşabiliyor.

SSS

AB üyesi olmayan yabancıların Kıbrıs'ta mülk satın almak için izin alması gerekiyor mu?

Evet — Bakanlar Kurulu izni gereklidir, ancak çoğu durumda bir formalitedir, 4-12 hafta sürer ve fon kaynağı belgeleri temiz olduğunda otomatik olarak verilir. En fazla 4.000 m² araziye sahip bir mülkle sınırlıdır.

Kıbrıs'taki "tapu sorunu" nedir?

Birçok eski mülk (özellikle 2010 öncesi kıyı gelişmeleri) satıldı ancak tapu senetleri asla düzgün bir şekilde verilmedi. Satıcının adına temiz bir tapunun mevcut olduğunu her zaman İlçe Tapu Dairesi'nde doğrulayın. 2015 öncesi mülkler için uzman bir Kıbrıs avukatı kullanın.

Kıbrıs'ta mülk satın alarak oturum izni alabilir miyim?

Evet — Sürekli Oturum İzni Kategorisi F, €300,000+ mülk alımı, artı yıllık €30,000 yabancı gelir ve her bağımlı için €5,000 gerektirir. Süresiz geçerlidir, sadece her 2 yılda bir Kıbrıs'ı ziyaret etmek gerekir.

Kıbrıs'taki emlak vergileri nelerdir?

Ulusal mülk vergisi yoktur (2017'de kaldırıldı). Bazı belediye harçları (yıllık 50-200 €). Alımda damga vergisi %0.15-0.2. Devir ücreti %3-8 arasında değişmektedir. Kiralama geliri, 19,500 € vergi muafiyetinden sonra artan oranlarda vergilendirilmektedir.

Yatırım için hangisi daha iyi, Limasol mu yoksa Pafos mu?

Limasol — daha yüksek fiyatlar ama en güçlü değer artışı, büyük uluslararası topluluk, sermaye büyümesi için daha iyi. Paphos — daha uygun giriş, Britanyalı emekliler arasında popüler, kira getirisi ve bütçeye uygun yaşam kalitesi için daha iyi.