8 dk okuma · Güncellendi 2026-09-25T16:53:27.660Z

2026'da Portekiz'deki Yabancı Alıcılar için Emlak Vergileri

2026 yılında Portekiz'de bir yabancı alıcının ödediği satın alma ve yıllık emlak vergilerinin sade bir dille açıklaması, pratik rakamlar ve bunların nerede doğrulanacağı.

Portekiz, uluslararası gayrimenkul alıcıları için Avrupa'nın en misafirperver pazarlarından biri olmaya devam ediyor ve yabancı mülkiyeti üzerinde genel bir yasak bulunmuyor. Ancak vergi tarafında birkaç değişken var: bir transfer vergisi (IMT), satın alma üzerine damga vergisi, yıllık belediye vergisi (IMI) ve daha yüksek değerli mülkler için bir servet tarzı ek vergi (AIMI). Bu kılavuz, kimin ne ödeyeceği, adım adım süreç, finansman, oturum açma yönleri ve kaçınılması gereken tuzaklar hakkında bilgi veriyor. Her yüzdelik dilimi 2026 yılı için tipik bir aralık olarak değerlendirin ve taahhütte bulunmadan önce kesin rakamları lisanslı bir Portekizli avukat veya vergi danışmanıyla doğrulayın.

Kimler satın alabilir ve hangi kısıtlamalar geçerlidir?

Portekiz, yabancı mülk sahipliği konusunda neredeyse hiç kısıtlama getirmemektedir. AB ve AB dışı alıcılar, hem sakinler hem de sakin olmayanlar, yerel halkla aynı haklara sahip olarak kendi adlarına veya bir şirket aracılığıyla serbestçe satın alabilirler. Standart bir konut alımı için milliyet taraması yoktur ve mülk sahibi olmak için sakin olma zorunluluğu yoktur. Ana pratik gereklilik, herkesin imza atmadan önce ihtiyaç duyduğu bir Portekiz vergi numarasıdır (NIF). Dikkat edilmesi gereken birkaç nokta: 2023-2025 reformlarından sonra konut mülkleri Altın Vize için artık uygun değildir, bu nedenle yalnızca satın almak oturum kazandırmaz. Bazı miras, tarım veya kıyı koruma alanları yerel planlama sınırlamalarına tabi olabilir. Taahhütte bulunmadan önce her zaman bağımsız bir avukatın mülkiyet, borç ve imar kontrolleri yapmasını sağlayın.

Satın alma süreci adım adım

Öncelikle bir Portekiz vergi numarası (NIF) ve genellikle bir yerel banka hesabı alarak başlayın. Bir fiyat üzerinde anlaştıktan sonra, bir taahhüt sözleşmesi (CPCV) imzalayın ve genellikle yüzde 10 civarında bir depozito ödeyin. Avukatınız daha sonra gerekli incelemeleri yapar: Tapu Sicili'nde mülkiyet, mülkün vergi belgesi (caderneta predial), oturum izni ve herhangi bir borç veya yükümlülük. Nihai tapu işleminden önce, transfer vergisi (IMT) ve damga vergisini ödeyin, çünkü ödemenin kanıtı imza sırasında gereklidir. Daha sonra bir noter huzurunda resmi tapuyu (escritura) imzalayın, bakiye izlenebilir bankacılık kanalları aracılığıyla transfer edilir ve yeni tapu kaydedilir. Birkaç hafta ile birkaç ay arasında bir süre ayırın. Bağımsız bir avukat kullanın, yalnızca satıcı tarafından önerilen bir avukatı asla kullanmayın.

IMT, damga vergisi, IMI ve AIMI: vergilerin açıklaması

Dört vergi en önemlisidir. IMT, mülk transfer vergisi, satın alma sırasında bir kez ödenir ve konutlar için düşük değerli birinci evlerden başlayarak yaklaşık %6-8'e kadar çıkan kaydırmalı bir ölçekle uygulanır; bazı ticari veya birincil olmayan durumlar için ise yaklaşık %6.5 düz oranlar vardır. Transfer üzerindeki damga vergisi (Imposto do Selo) genellikle fiyatın yaklaşık %0.8'idir. Yıllık olarak IMI, belediye emlak vergisi ödenir ve genellikle her belediye tarafından belirlenen kentsel mülkün vergilendirilebilir değerinin yaklaşık %0.3-0.45'i kadardır. AIMI, bir eşik değerinin üzerindeki yüksek değerli portföylere uygulanan ek bir ücret olup, genellikle %0.4-1.5 civarındadır (sıklıkla her bir sahip için yaklaşık 600,000 euro olarak belirtilir). Bantlar ve eşikler her yıl değişir, bu nedenle güncel oranları bir Portekiz vergi danışmanıyla doğrulayın.

Yabancılar için finansman ve ipotekler

Portekiz bankaları, ikamet edenlere göre daha sıkı şartlarla da olsa, ikamet etmeyenlere kredi vermektedir. İkamet etmeyenler için genellikle kredi-değer oranının yüzde 60-70 civarında olmasını bekleyin, bu da daha büyük bir peşinat anlamına gelir; faiz oranları ve koşullar ise geliriniz, milliyetiniz ve mülkün durumuna bağlıdır. Genellikle gelir belgesi, son banka hesap özetleri, vergi beyannameleri ve temiz bir kredi geçmişi talep edilecektir ve değerleme, düzenleme ve kredi üzerindeki damga vergisi masraflarını karşılamanız gerekecektir. İpotek senedinin kendisi ek damga vergisi (genellikle kredinin yüzde 0.5-0.6'sı civarında) çekmektedir. Euro dışında bir gelir elde ediyorsanız döviz riski önemlidir, çünkü geri ödemeler euro cinsindendir. Kredi verme kriterleri ve oranları piyasa ile birlikte değişmektedir, bu nedenle herhangi bir kaldıraç kullanmadan önce bir bankadan veya aracıdan yazılı, güncel bir teklif alın ve önce rakamları bir ipotek hesaplayıcısından geçirin.

İkamet, gelir vergileri ve yaygın tuzaklar

Mülk sahibi olmak, kendiliğinden oturum izni vermez ve eski NHR vergi rejimi sona erdirilmiş ve belirli nitelikli profesyonellere yönelik daha dar bir teşvik ile değiştirilmiştir, bu nedenle genel vergi indirimleri varsaymayın. Mülkü kiraya verirseniz, kira geliri Portekiz'de vergilendirilmektedir (genellikle gayrimenkul sahibi olmayanlar için sabit bir oran, maliyetleri düşürme seçenekleri ile birlikte) ve gelecekteki bir satıştan elde edilen sermaye kazançları da vergilendirilmektedir; bu kurallar, sakinler ve sakin olmayanlar için farklılık göstermektedir. Anavatanınız da aynı geliri vergilendirebilir, bu nedenle herhangi bir çifte vergilendirme anlaşmasını kontrol edin. Yaygın tuzaklar: toplam edinim maliyetlerini (genellikle fiyatın %8-12 üzerinde) küçümsemek, bağımsız tapu ve borç araştırmalarını atlamak, daha yüksek değerli alımlarda AIMI'yi göz ardı etmek ve yıllık IMI ile muhasebeci ücretlerini gözden kaçırmak. Her rakamı lisanslı bir yerel profesyonelle doğrulayın.

SSS

Portekiz'de mülk devri vergisi (IMT) ne kadar?

IMT, satın alma sırasında kaydırmalı bir ölçekle bir kez ödenir. Konutlar için, daha düşük değerli birincil konutlarda sıfırdan başlayarak, en üst dilimlerde yaklaşık %6-8'e kadar çıkmaktadır; bazı birincil olmayan veya konut dışı durumlar için ise %6.5 civarında sabit oranlar bulunmaktadır. Dilimler her yıl değişir, bu nedenle imzalamadan önce fiyatınıza uygun kesin oranı öğrenmek için bir Portekiz vergi danışmanıyla görüşün.

Yabancı bir sahip olarak yıllık emlak vergileri ne kadar ödeyeceğim?

Ana yıllık vergi IMI, belediye emlak vergisidir ve genellikle mülkün vergilendirilebilir değerinin yüzde 0.3-0.45'i civarındadır, her belediye tarafından belirlenir. Eşik değerinin üzerinde, genellikle 600.000 euro civarında olan yüksek değerli mülkler AIMI'ye tabi olabilir, bu da yaklaşık yüzde 0.4-1.5 oranında bir ek ücrettir. Yabancı sahipler, yerel sahiplerle aynı oranları öder. Güncel oranları ve eşikleri yerel olarak doğrulayın, çünkü bunlar her yıl güncellenmektedir.

Portekiz'de mülk satın almak için ikametgah sahibi olmam gerekir mi?

Hayır. Herhangi bir milliyetten olmayanlar, Portekiz'de yerel halkla aynı mülkiyet haklarına sahip olarak mülk satın alabilirler. Bir Portekiz vergi numarasına (NIF) ve genellikle bir yerel banka hesabına ihtiyacınız var. Bir ev satın almanın oturum izni sağlamadığını unutmayın, çünkü konut mülkü 2023-2025 reformlarında Altın Vize'den çıkarılmıştır. Mevcut kuralları bir Portekiz avukatıyla doğrulayın.

AIMI nedir ve beni etkiler mi?

AIMI, ek mülk vergisi olup, yüksek değerli mülk sahiplerine yönelik bir servet tarzı ek vergidir. Genellikle, her mülk sahibi için vergilendirilebilir değeri 600.000 euro civarında olan bir eşik üzerinde uygulanır ve oranlar değere ve mülkiyet türüne bağlı olarak yaklaşık %0.4-1.5 arasında değişir. Çoğu mütevazı tek alım bu eşik altında kalırken, portföyler etkilenebilir. Mevcut eşiği ve oranı yerel bir vergi danışmanıyla doğrulayın.

Yabancılar için Portekiz'deki bir mülkten elde edilen kira geliri vergilendiriliyor mu?

Evet. Portekiz'de elde edilen kira geliri, genellikle gayrimenkul sahibi olmayanlar için sabit bir oranla vergilendirilmektedir ve çoğunlukla belirli maliyetlerin düşülmesi seçeneği bulunmaktadır. Gelecekteki bir satıştan elde edilen sermaye kazançları da vergilendirilmektedir, ancak bu durum, ikamet edenler ve ikamet etmeyenler için farklılık göstermektedir. Anavatanınız da aynı geliri vergilendirebilir, bu nedenle herhangi bir çifte vergilendirme anlaşmasını kontrol edin. Lisanslı bir Portekizli muhasebeci, tam durumunuzu onaylayabilir.

Tam resimle Portekiz mülklerini inceleyin.

Portekiz genelinde doğrulanmış ilanları keşfedin, fiyatları karşılaştırın ve yabancı alıcılar için vergi ve satın alma sürecini anlayan onaylı yerel ajanlarla bağlantı kurun. Bir avukat veya vergi danışmanıyla oturmadan önce bütçenize uygun mülkleri kısa listeye alın.

Portekiz'deki tüm ilanları görün

Bir mülk sahibi misiniz? Sahipler için ↗