2026年外国人在荷兰购房指南
了解外国人和非居民在2026年如何在荷兰购房——包括法律权利、公证流程、费用、抵押贷款和居留问题。
荷兰是欧洲最开放的房地产市场之一：购买没有国籍限制，流程透明且由公证人主导。但外国买家面临供应紧张、当地抵押贷款障碍以及一些城市的业主自住义务等规定。本指南将带您了解整个过程，从您的首次报价到手中的钥匙。
外国人可以在荷兰购买房产吗？
是的，外国人或非居民拥有荷兰房地产没有限制——欧盟和非欧盟国籍的人可以与当地人平等购买永久产权公寓和房屋。您不需要居留许可、签证或荷兰公司来进行购买。主要的实际限制是市场驱动的，而不是法律上的：许多市政当局，包括阿姆斯特丹、鹿特丹和乌特勒支，对某些价值以下的房屋施加“自住义务”（zelfbewoningsplicht），这意味着您必须居住在该物业中，而不是将其出租。一些在阿姆斯特丹常见的租赁土地（erfpacht）有持续的地租义务。在做出承诺之前，请始终与持牌的荷兰律师确认当地规则。
逐步：购买流程
首先，整理好你的财务和抵押贷款预批准，因为市场变化迅速。聘请一位买方代理（aankoopmakelaar）是非常推荐的，因为竞争激烈且经常出现超出出价。当你找到一个家时，提出报价；一旦被接受，公证人（notaris）会起草初步购房合同（koopovereenkomst）。你通常有法定的三天冷静期，并支付押金，通常约为10%。公证人负责尽职调查、转让契约（leveringsakte）和在土地登记处（Kadaster）注册。完成通常需要六到十二周。公证人是中立的，法律要求他们的参与——他们使转让具有法律约束力。
外国买家的费用和税收
预算大约4-6%的购买价格作为购买成本，除了价格本身。主要项目是财产转让税（overdrachtsbelasting），通常对于您将居住的房屋约为2%，而对于投资或出租物业则是更高的税率（预计在2026年约为10%）——税率会变化，因此请核实当前数字。还需加上公证费、土地登记费、买方代理费（通常约为1-2%）、评估费（taxatie）和抵押贷款咨询费。年度拥有成本包括市政财产税（OZB）、垃圾和水费，以及任何地租（erfpacht）。荷兰税务顾问可以确认适用于您情况的转让税率，因为豁免和初创减免仅适用于狭窄的情况。
非居民的融资和抵押贷款
荷兰银行可以向外国人贷款，但条款在很大程度上取决于居住身份和收入。持有荷兰雇佣合同和BSN（公民服务号码）的居民通常可以借贷高达房产价值的100%。非居民和自雇人士面临更严格的条件，贷款价值比率较低，可能需要更高的首付款。如果您是荷兰税务居民，主要住宅抵押贷款的利息可能可以抵税。独立的抵押贷款顾问（hypotheekadviseur）在比较贷款机构和处理文书工作方面非常重要。尽早获得预批准：合同中的抵押贷款条款（financieringsvoorbehoud）允许您在融资失败时撤回，但在热门市场中，卖方有时会拒绝包含该条款的报价。
居留影响和常见陷阱
购买房屋并不授予居留权或签证——荷兰没有“黄金签证”，这一途径已被淘汰，因此购房与移民完全是两个独立的过程。欧盟公民可以自由居住和工作；非欧盟买家需要单独的居留许可（工作、学习、家庭或自雇/创业途径）。常见陷阱：低估竞争并在没有买方代理的情况下出价过高，忽视地租修订，跳过结构检查（bouwkundige keuring），以及错误计算投资房屋的较高转让税率。还要确认自住义务是否会阻止出租该物业。请咨询独立的当地顾问，而不是依赖卖方代理。
常见问题
我需要是荷兰居民才能购买房产吗？
不，购买荷兰房产不需要居留权——非居民和外国国籍人士可以自由购买。然而，居留权对抵押贷款的获取有很大影响：荷兰银行更愿意向拥有荷兰收入、BSN和居留身份的人提供贷款，并且贷款价值比更高。非居民通常需要更大的首付款，并面临更严格的条件。
购买房屋的总费用是多少？
预计额外费用约占购买价格的4%至6%。这包括转让税（自住者约为2%，投资物业更高）、公证费、土地注册费、抵押贷款和评估费用，以及买方代理费。具体数字因物业而异，并且每年会有所变化，因此在预算之前，请向荷兰税务顾问确认当前费率。
购买房产可以让我获得居留权或签证吗？
不。荷兰不提供黄金签证或以房地产投资换取居留权。购买房屋和获得居住权是两个不同的事情。欧盟公民可以自由移动；非欧盟买家必须通过工作、学习、家庭或自雇和创业途径，根据标准移民规则获得居留许可。
什么是地租权，它为什么重要？
地租是荷兰阿姆斯特丹常见的一种租赁土地形式，您拥有建筑物的所有权，但需要向市政府租赁土地并支付持续的地租（地租费）。地租可以在设定的时间间隔内进行调整，有时幅度较大。务必与公证人核实地租条款、剩余期限和未来的调整，因为这些都会影响成本和转售价值。
我在荷兰应该使用买方代理吗？
强烈推荐。市场竞争激烈，房源销售迅速，在阿姆斯特丹和乌特勒支等城市，出价过高的情况很常见。买方代理（aankoopmakelaar）负责寻找房产，提供现实的出价建议，进行谈判并审核合同。他们的费用通常在1-2%左右，通常通过防止过度支付和昂贵的合同错误来为自己“赚回”费用。
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