7 分钟阅读 · 已更新 2026-10-09T02:16:02.461Z

2026年在德国出售房产的步骤、费用和税收

在德国出售房屋的实用指南，包括定价、文件、公证步骤、费用、税收、时间表和常见陷阱。

如果您在德国出售住宅物业，您需要提前准备文件，根据当地市场证据定价，并预计销售将通过公证人进行。整个过程通常包括收集文件和营销物业，签署合同，满足条件后的付款，然后进行土地登记转移。一些费用和税款由买方承担，但您仍然应该计划影响您净收益的项目。

正确定价

您应该根据市场比较来设定要价，而不是凭猜测。卖方定价的做法通常是基于可比的本地销售进行估值，消费者指导建议在决定价格之前进行专业的市场价值评估。这一点很重要，因为经纪费、转让税和公证手续可能会减少您实际收到的金额，因此挂牌价格应反映当地需求和您可能的净收益，而不仅仅是您希望实现的目标。如果有不寻常的特征，例如负担或最近的现代化改造，您应该在营销之前考虑这些因素。如果您不确定您的物业与其他物业的比较情况，请向当地专业人士确认任何估值方法。

收集文件

在市场推广物业之前，您应该收集主要文件。卖方通常需要土地登记摘录、能源性能证书、平面图、居住面积计算、所有权证明，以及在相关情况下的现代化证据或负担解除证明。能源性能证书是住宅销售的强制性要求。在商业房地产广告中，必须包含所需的能源数据，卖方或经纪人必须在看房时出示能源性能证书或其副本；如果没有进行看房，必须在请求后及时提供，并在合同签署后交付。只有合格的人员可以签发该证书，通常约为5页。尽早准备这些文件有助于在找到买家后避免延误，并使公证人开始合同流程。

遵循合法销售步骤

您应该预期销售将通过公证人进行。在德国，房地产销售合同必须经过公证。公证人可以从土地登记处获取信息，并负责公证和转让的正式执行步骤。签署后，公证人通常会处理法律执行步骤，包括通知税务局和土地登记转移所需的步骤。公证人是推动交易通过正式法律阶段的人，而不是您直接进行。法律依据是德国民法典，但房地产权利的转让需要特殊的公证形式。这是一个地方实践可能有所不同的地方，因此请与处理您销售的公证人确认顺序。

了解时间线

您应该计划一个多步骤的过程，而不是快速销售。在德国，标准的销售流程通常从收集文件开始，然后是市场营销、谈判、起草公证合同、签署、在满足条件后付款，最后是土地登记转移。从挂牌到完成的典型时间并没有法律规定，消费者指南警告说，公证和登记可能会延迟交易，特别是如果文件不完整。联邦指导指出，房地产合同的执行沟通历史上主要是基于纸质和邮寄，这也是提出数字化改革的原因之一。因此，您应该预期时间将严重依赖于文件的准备情况以及正式步骤的顺利进行。

了解费用和佣金

您应该预算经纪人、公证相关费用以及任何其他影响您净收益的销售相关费用。代理佣金的金额并不是法律规定的，通常在5.95%到7.14%之间，包括增值税，具体取决于地区。自2020年12月起，消费者购买房屋或公寓时，佣金必须由买卖双方分摊；当经纪人由卖方或双方聘用时，买方通常不得支付超过总约定佣金的50%。对于经纪人代理的住宅购买，房屋或公寓的买方在经纪人由卖方或双方聘用时，最多可支付一半的经纪佣金，因此费用通常是分摊的，而不是由一方单独承担。经纪佣金通常仅在交易成功并签订购房合同后才需支付。买方通常承担转让税，但如果您在检查自己的净状况时，仍应考虑通过公证人处理销售以及转让过程中的费用结构。

承担卖方税费

您应该检查出售时是否会产生资本利得税。对于卖方来说，主要的税务风险是在私人房地产出售中，如果购置和处置之间的时间不超过十年，则需缴纳所得税。自住的房屋通常是免税的，前提是在相关期间内完全用于自住，或者在出售年份及前两年内使用。房地产转让税通常由买方支付，而不是卖方，税率由联邦州设定，目前范围为3.5%到6.5%。如果转让通过公证书记录，公证人会通知税务局有关财产转让的情况，并附上公证书的认证副本。对于您居住历史或税务状况中不明确的任何事项，您应与当地税务专业人士确认处理方式。

处理非居民规则

即使您不居住在德国，也应假设适用相同的德国销售手续。对于不居住在德国的卖家，如果房产位于德国，德国的房产销售手续仍然适用，公证程序和法定通知仍然适用。如果房产在德国，相关税务局可以接收销售通知，因为公证人在公证文件记录转让时会向税务局报告转让。这意味着即使您在国外安排事务，仍然需要相同的文件和相同的公证程序。您应与当地专业人士核实您居住国的任何额外行政步骤。