7 分钟阅读 · 已更新 2026-10-14T02:16:45.865Z

2026年在葡萄牙出售房产的步骤、费用和税收

在葡萄牙出售普通住宅的实用指南，包括定价、文件、法律步骤、卖方费用、税收和常见错误。

如果您在葡萄牙出售住宅物业，首先要将其视为市场销售，而不是税务行为。您应该将最近的当地成交价格与当前的挂牌价格进行比较，因为税务价值并不是市场指南，估值是逐案进行的。您还需要提前准备所需的文件，因为能源证书必须在营销之前到位，法律转让取决于清晰的产权链。

给房子定价

通过查看您所在地区最近的成交价格和当前类似房产的挂牌价格来为房屋定价。官方税务价值在某些程序中可以作为基准，但它并不是市场价格指南，因此您不应依赖它来设定挂牌价格。实际上，评估是逐案进行的，而不是通过单一的法定公式，因此如果市场不明朗，您可能需要当地专业人士的帮助。定价合理的房屋比定价过高的房屋更有可能更快出售，最近的市场报告表明，定价正确的房屋往往比定价过高的房屋更早吸引到买家的关注。

获取文件

您需要能源证书、卖方和买方的身份证明文件、如果存在的话物业的技术档案，以及使用许可证或豁免证明。卖方通常还需要有效的产权文件，并且必须能够在交易正式化之前证明所有权链。如果房屋是在1951年8月7日之后建造的，或者是在此之前建造但后来进行了改建，则用于转让的契约或产权文件必须提及使用许可证的存在或其法律豁免。您应该在商定完成日期之前收集这些文件，因为缺少文件可能会延迟转让。

安排能源证书

能源证书必须在您发布房屋出售广告之前准备好，广告中必须显示有效证书的能源等级。ADENE表示，出售或租赁房屋的广告必须包含有效证书的能源等级。您还必须向潜在买家出示证书，并在出售房屋时在契约或合同阶段交付证书。对于住房，注册费通常在28欧元到65欧元之间，加上专业费用和增值税，因此您在挂牌之前应预算这笔费用。

选择法律途径

转让可以通过Casa Pronta完成，该服务允许您在一个柜台或预约中完成销售及相关登记，任何人都可以使用该服务。您可以通过SIGA或sigaApp在线预约，任何人都可以使用该服务。葡萄牙并不要求每次转让都必须有公证的公文；经过认证的私人文件也可以使用，土地登记所需的文件只有在认证和在线存档后才有效。关键的法律效力是转让的登记，因此您应该确保登记正确完成，而不仅仅关注文件的形式。如果该物业享有公共实体的优先购买权，您必须在完成交易之前使用在线优先通知服务获取交易信息。

了解谁负责什么

您可以使用持牌的房地产中介，但该活动受到IMPIC的监管，因此您应检查中介是否获得了适当的许可。买方和卖方通常提供所需的身份证明和房产文件，而Casa Pronta可以集中处理该过程。如果存在优先购买权，卖方必须在销售进行之前使用优先通知服务；响应截止日期取决于适用的法律制度，此处未说明。一旦销售完成，转让应及时登记，因为土地登记所需的文件在认证和在线存档后才有效。如果您的情况不标准，您应与当地专业人士确认流程。

卖方成本预算

卖方通常支付房地产中介佣金，佣金条款，包括是固定金额还是百分比以及何时到期，必须在经纪合同中说明。葡萄牙法律允许佣金为固定金额或百分比，合同必须说明报酬条款以及何时到期。如果您使用Casa Pronta，单个注册的流程费用为375欧元，而多个注册的流程费用为700欧元；每增加一个物业需增加50欧元。您还可能需要结清销售年度的任何未支付IMI，IMI通常由截至税务年度12月31日的应税所有者支付。

正确征税销售

您的主要税务风险是出售所得的资本利得税。对于居民个人，通常只有50%的资本利得会被国税局考虑，对于主要住宅，如果您根据法定再投资规则将收益再投资于另一处符合条件的主要住宅，您可能能够排除该收益，前提是符合法律条件和截止日期。您必须在出售年度的国税局模型3报税表中声明再投资的意图，税务机关表示再投资必须在该报税表中证明，并在适用的情况下，在税务机关要求的后续报税表中证明。您可以在计算资本利得时扣除符合条件的购置和销售相关费用。对于非居民，资本利得的处理取决于适用的葡萄牙规则和任何相关的双重征税条约，因此在依赖本指南之前，您应确认您的具体情况。