7 分钟阅读 · 已更新 2026-10-19T02:16:51.548Z

如何在2026年出售乌克兰的房产

关于定价、估值、公证、卖方税务以及在完成房屋销售之前需要确认的要点的实用指南。

如果您在乌克兰出售普通住宅物业，您的主要任务是合理定价，准备评估和所有权文件，并完成带有正确税务证明的公证转让。税务结果取决于这是否是您在日历年中的第一次销售，以及您是否拥有该物业超过3年，继承的物业处理方式不同。您还应该检查是否需要当地专业人士确认任何依赖于您确切所有权、居住或物业历史的事项。

给房子定价

您应该从房产的官方评估基础开始定价，因为公证人依赖电子评估证书或注册评估报告进行销售。国家财产基金表示，评估算法基于房产的位置、建筑和技术特征，评估证书由基金或其地区办公室签发。统一评估数据库是一个免费服务，可以生成电子评估证书，这可能比仅纸质的方式更快。您可以使用电子签名或ID.GOV.UA登录以获取电子证书，但如果您选择评估报告，必须在指示他们之前检查评估机构是否在当前有效重新注册证书的评估师名单上。

获取估值文件

在公证之前，您需要官方的税务评估证书或注册的评估报告，因为这是主要的强制性售前评估步骤。国家财产基金的电子评估服务旨在在线提供评估证书，处理时间可能因文件和案件细节而异，因此您应该提前规划处理时间，并在出售前核实当前的服务要求。基金要求评估报告和相关文件保存在规定的评估记录系统中，并按照适用的评估规则进行维护，因此您应该将评估文件与您的所有权文件一起保留，以便公证人和后续审查。在实践中，这意味着您应该将评估文件与您的所有权文件一起保留，以便公证人在交易结束阶段检查所有内容。如果您的文件不完整或评估师未正确注册，您可能需要暂停并进行更正。

准备卖方文件

您应准备证明您有权出售的文件，并支持公证人的检查。提供的事实表明，关键项目是所有权证据、评估证书或注册评估报告，以及税款到期时的纳税证明。公证人使用这些文件来认证合同，对于乌克兰住宅物业销售，公证人必须在统一评估数据库中检查电子评估证书或评估报告。对于个人之间的普通销售，公证人在认证合同之前会检查所需的评估文件和卖方的税务状况，但具体的支持文件可能因物业类型和卖方的产权历史而有所不同。由于支持文件的确切清单可能因您的产权历史和家庭情况而异，请与当地公证人确认您应携带哪些原件和复印件。

完成公证销售

您通过在公证人面前签署并认证合同来完成销售，公证人作为转让的法律守门人。公证人可以在州公证办公室或私人公证工作地点认证交易；税务服务指导不支持在卖方或买方注册居住地认证的更广泛规则。公证人仅在有税款支付证明的情况下认证合同，税款根据第172条规定到期，公证人还会检查统一评估数据库中的评估文件。从2026年1月1日起，公证人每月向监管机构提交个人之间认证的买卖协议信息，而私人公证人每季度提交一次，并按报告季度的月份进行细分，并将这些信息发送到州公证办公室或私人公证工作地点的监管机构。

计算税款

在完成交易之前，您需要检查与国内住宅物业规则的销售情况，因为税务结果会根据您的持有期限和年度销售次数而变化。国家税务局表示，如果这是日历年中的第一次销售，并且该物业的持有时间超过3年（继承的物业除外），则税率为0%。如果销售是该年度的第二次，或者物业的持有时间少于3年，卖方需支付5%的个人所得税加上5%的军费征收，总计10%，在任何其他适用费用之前。个人的军费征收为应税收入的5%。继承的住宅物业不受3年测试的限制，但在依赖该处理之前，您应确认您的产权是如何获得的。

处理非居民的税务问题

如果您是非居民所有者，您应该对支付和申报给予额外关注，因为税务机关对居住身份和收入来源的处理是不同的。事实表明，居住在国外的居民必须申报其收入并对外国收入支付18%的个人所得税，除非法律或条约另有豁免，而在税年结束时成为税务居民的卖方必须申报该年度的乌克兰和外国收入。对于非居民卖方的住宅物业销售，相关的税法规则仍需逐案检查；来源材料确认，非居民继承人和受赠人必须在公证注册之前支付税款和军事征费，且在未提供全额支付证明的情况下，公证人将不会签发继承证书或赠与协议。这强烈表明，您应该在税款到期时预期在注册之前进行支付，但您应与当地税务专业人士确认您自身案例的具体处理。

佣金和错误的预算

您应该将代理费用预算为谈判市场成本，因为2026年找到的官方乌克兰来源并没有提供全国范围内住宅销售的统一标准房地产经纪人佣金率。这意味着在您继续之前，您需要书面达成协议，明确谁支付代理费用以及包括哪些服务。卖方的其他实际费用可能包括不适用0%规则的税费，以及完成交易所需的任何法律或评估相关支出。常见错误包括错过3年所有权条件、忘记销售是日历年的第一次还是第二次，以及使用当前未在州注册或其他官方评估记录中授权的评估师或评估机构。这些错误可能会改变税务结果或延迟公证。