كيف يشتري الأجانب عقاراً في اليونان (دليل 2026)
تعرّف بالتفصيل على كيفية شراء غير المقيمين للعقارات اليونانية في 2026، من الأهلية القانونية والتكاليف إلى الضرائب والتمويل وخيارات الإقامة.
تظل اليونان من أكثر أسواق العقارات في أوروبا انفتاحاً وإتاحةً للمشترين الدوليين، إذ لا توجد قيود عامة على التملك الأجنبي. سواء أردت منزلاً للعطلات في الجزر، أو وحدة للإيجار في أثينا، أو تأشيرة إقامة ذهبية، فإن الإجراءات واضحة ومباشرة متى أحطت علماً بالخطوات والتكاليف والالتزامات الضريبية. يستعرض هذا الدليل الصورة الكاملة لعام 2026، مع إشارة إلى أن الأرقام المذكورة نطاقات استرشادية ينبغي التحقق منها مع محامٍ يوناني مرخص.
من يحق له الشراء وما هي القيود المفروضة؟
لا يواجه الأجانب أي حظر عام على تملك العقارات في اليونان، ويستطيع مواطنو دول الاتحاد الأوروبي وغيرهم الشراء بحرية في معظم المناطق. الاستثناء الرئيسي هو الأراضي في المناطق الحدودية والعسكرية المحددة (أجزاء من بعض الجزر والمنطقة الشمالية الشرقية والمناطق الحدودية)، حيث يحتاج المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي إلى إذن خاص من لجنة السلطة المحلية. يتولى محاميك عادةً تقديم هذا الطلب. لا توجد حصص مبنية على الجنسية، ويمكنك الشراء بصفتك الشخصية أو من خلال شركة. أول متطلب عملي لأي مشترٍ هو الحصول على رقم ضريبي يوناني (AFM) وحساب مصرفي يوناني، وكلاهما متاح للأجانب. تحقق دائماً من قيود المنطقة المتعلقة بأي قطعة أرض قبل التوقيع على أي شيء.
خطوات عملية الشراء تفصيلاً
ابدأ بتعيين محامٍ يوناني مستقل (غير محامي البائع) والحصول على رقمك الضريبي AFM، وذلك عادةً بموجب توكيل رسمي إن كنت خارج البلاد. بعد ذلك، اتفق على الشروط ويجري المحامي فحص العناية القانونية الواجبة في سجل الأراضي والكاداستر للتحقق من سلامة صك الملكية والحدود وخلوها من الأعباء. تليها مرحلة اتفاقية الحجز أو العقد الابتدائي مع دفع عربون (يبلغ عادةً نحو 10 بالمئة). ثم يُعدّ كاتب العدل العقد النهائي، وتوقعه الأطراف أمامه، وتُسدَّد الضرائب ويُسجَّل العقد. قد يصدر مهندسون شهادات الامتثال البنائي. تستغرق العملية بأكملها عادةً من شهر إلى ثلاثة أشهر. يُسرّع توظيف المتخصصين مبكراً إتمام الصفقة، لا سيما فيما يخص إجراءات التوكيل الرسمي من الخارج.
التكاليف والضرائب التي ينبغي تخصيص ميزانية لها
إلى جانب سعر الشراء، خصص ما بين 8 و12 بالمئة تقريباً للتكاليف الإجرائية. تبلغ ضريبة نقل الملكية عادةً نحو 3.09 بالمئة من القيمة المقدَّرة للمنازل المعاد بيعها؛ أما مبيعات المباني الجديدة لأول مرة فقد تخضع لضريبة القيمة المضافة، وإن كانت قد جُمِّدت دورياً، فتحقق من القاعدة السارية حالياً. تتراوح رسوم كاتب العدل بين 0.8 و1.5 بالمئة، وأتعاب المحامي بين 1 و2 بالمئة، ورسوم تسجيل الأراضي نحو 0.5 بالمئة، فضلاً عن عمولة الوكيل بحدود 2 إلى 3 بالمئة زائداً ضريبة القيمة المضافة. يدفع المالكون سنوياً ضريبة ENFIA على العقارات، وتُحسب وفق القيمة الموضوعية. يُفرض على دخل الإيجار ضريبة تصاعدية. هذه أرقام استرشادية لعام 2026؛ تحقق من المعدلات الدقيقة مع مستشار ضريبي يوناني قبل الالتزام.
التمويل وخيارات الرهن العقاري
يلجأ كثير من المشترين الأجانب إلى الدفع نقداً، غير أن البنوك اليونانية تمنح قروضاً لغير المقيمين أيضاً، وتموّل عادةً ما بين 60 و70 بالمئة من قيمة التقييم للمتقدمين الأقوياء ملفاً. استعدّ لتقديم ما يثبت دخلك والإقرارات الضريبية وكشوف الحساب البنكي، وأحياناً الرقم الضريبي اليوناني وحساب مصرفي. أسعار الفائدة والشروط أقل تفضيلاً مقارنةً بالمقيمين، وتمتد مدة القرض في الغالب بين 15 و20 سنة. قد يستغرق الموافقة وقتاً أطول لغير المقيمين، لذا احسب ذلك في جدولك الزمني. لاحظ أن المشتريات بتمويل مصرفي لا تستوفي عادةً شروط التأشيرة الذهبية التي تشترط أن يكون الاستثمار المؤهَّل من أموالك الخاصة. قارن عروض عدة بنوك وتحقق من معايير الإقراض الحالية مباشرةً، إذ تتغير السياسات بصفة منتظمة.
الإقامة والتأشيرة الذهبية والأخطاء الشائعة
قد يحق لمشتري العقارات الحصول على التأشيرة الذهبية اليونانية، وهي تصريح إقامة قابل للتجديد لمدة خمس سنوات. اعتباراً من 2026، تُطبَّق حدود استثمار دنيا متدرجة حسب الموقع: نحو 800,000 يورو في المناطق ذات الطلب المرتفع كوسط أثينا وثيسالونيكي والجزر السياحية الشهيرة، ونحو 400,000 يورو في سائر المناطق، مع شريحة أدنى تقترب من 250,000 يورو لحالات بعينها كتحويل العقارات التجارية إلى سكنية. تغيرت هذه القواعد مؤخراً وقد تتطور لاحقاً، لذا تحقق من الحدود الحالية. يتيح التصريح التنقل ضمن منطقة شنغن لكنه لا يُعدّ إقامةً دائمة ولا جنسية. تشمل الأخطاء الشائعة: إهمال الفحص القانوني للملكية، وتجاهل قيود المناطق الحدودية، والاستهانة بضريبة ENFIA وتكاليف الصيانة، والتوسعات البنائية غير المرخصة. استعن بمحامٍ مستقل ومساحٍ معتمد لتجنب مفاجآت مكلفة.
الأسئلة الشائعة
هل يستطيع الأجانب شراء العقارات في اليونان بحرية في 2026؟
نعم. لا توجد قيود عامة على التملك الأجنبي، ويمكن لمواطني دول الاتحاد الأوروبي وغيرهم شراء العقارات السكنية ومعظم التجارية. الاستثناء الرئيسي هو الأراضي في المناطق الحدودية والعسكرية، حيث يحتاج غير الأوروبيين إلى إذن خاص. كما تحتاج إلى رقم ضريبي يوناني وعادةً حساباً مصرفياً محلياً لإتمام الصفقة.
كم تبلغ التكاليف الإضافية عند شراء عقار في اليونان؟
خطط لنحو 8 إلى 12 بالمئة من قيمة العقار كتكاليف إضافية. تشمل هذه ضريبة نقل الملكية (نحو 3.09 بالمئة على المبيعات المعاد بيعها)، ورسوم كاتب العدل والمحامي وتسجيل الأراضي، وعمولة الوكيل. قد تخضع المباني الجديدة لضريبة القيمة المضافة وفق القواعد السارية. هذه نطاقات استرشادية لعام 2026؛ استشر محامياً أو مستشاراً ضريبياً يونانياً للتحقق من الأرقام الدقيقة لعملية شرائك.
هل أحصل على إقامة بمجرد شراء عقار في اليونان؟
ليس تلقائياً. شراء العقار وحده لا يمنح الإقامة، لكن الاستثمارات المؤهَّلة تتيح الحصول على التأشيرة الذهبية وهي تصريح إقامة قابل للتجديد. في 2026 تتراوح الحدود الدنيا بين 250,000 و800,000 يورو حسب المنطقة. تتيح التأشيرة التنقل في منطقة شنغن لكنها ليست جنسية. تحقق من الشروط والحدود الحالية مع محامٍ متخصص في الهجرة، إذ تتغير القواعد بانتظام.
هل يمكن لغير المقيمين الحصول على رهن عقاري في اليونان؟
نعم، وإن كان ذلك أصعب مما هو عليه للمقيمين. تموّل البنوك اليونانية ما بين 60 و70 بالمئة من قيمة التقييم لغير المقيمين المؤهَّلين، مع اشتراط توثيق الدخل والأصول. أسعار الفائدة والشروط أقل تفضيلاً، والموافقة تستغرق وقتاً أطول. لاحظ أن الشراء عبر الرهن العقاري لا يستوفي عادةً شروط التأشيرة الذهبية التي تشترط التمويل الذاتي.
كم تستغرق عملية شراء العقار في اليونان؟
عادةً من شهر إلى ثلاثة أشهر من الاتفاق على الشروط حتى تسجيل العقد، بافتراض سلامة صك الملكية وإنجاز الأوراق في وقتها. يُقضى الوقت في الفحص القانوني والحصول على الرقم الضريبي وترتيب التمويل والتوقيع أمام كاتب العدل. غالباً ما تتأخر الإجراءات بسبب التوكيلات الرسمية للمشترين في الخارج أو إشكاليات الملكية، لذا ابدأ العمل القانوني مبكراً.
ابحث عن عقارك اليوناني مع GREM Capital
استعرض القوائم الموثَّقة في أثينا والجزر واليونان البرية، وتواصل مع وكلاء محليين معتمدين يرافقون المشترين الدوليين في كل خطوة.
تصفح القوائم