دليل ضرائب العقارات للمشترين الأجانب في اليونان 2026
تعرّف على ضرائب العقارات اليونانية التي تدفعها بوصفك مشتريًا أجنبيًا في 2026، من مرحلة الشراء وحتى الملكية المستمرة، مع المعدلات المعتادة ونصائح عملية.
شراء العقارات في اليونان بوصفك أجنبيًا أمرٌ ميسور، غير أن الجانب الضريبي كثيرًا ما يفاجئ القادمين الجدد. فبالإضافة إلى السعر المُعلَن، ستواجه ضريبة نقل لمرة واحدة أو ضريبة القيمة المضافة، وضريبة ENFIA السنوية، وضرائب على دخل الإيجار أو إعادة البيع مستقبلًا. يستعرض هذا الدليل كل ضريبة من ضرائب 2026، ويوفر أرقامًا استرشادية، ويُنبّه إلى المواضع التي يجب عليك فيها التحقق من الأنظمة الحالية مع محامٍ يوناني مرخّص أو محاسب قانوني.
من يحق له الشراء وما يجب على الأجانب معرفته أولًا
لا توجد عمليًا قيود تمنع مواطني الاتحاد الأوروبي أو غيرهم من تملّك العقارات اليونانية، ويتمتع المشترون الأجانب بالمعاملة الضريبية ذاتها التي يحظى بها المواطنون المحليون. الاستثناء الرئيسي يتعلق بالأراضي القريبة من الحدود أو في بعض الجزر، إذ قد تستلزم الحصول على إذن خاص للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي. قبل دفع أي مبلغ، يتعين عليك الحصول على الرقم الضريبي اليوناني (AFM) وعادةً فتح حساب مصرفي يوناني، إذ تُسوَّى الضرائب عبر المنظومة المحلية. ستُعيِّن كاتب عدل لتوثيق عقد الملكية، وعمليًا محاميًا للقيام بالعناية الواجبة. إن الحصول على رقمك الضريبي AFM والتعاقد مع مستشار ضريبي مبكرًا يُتيح لك وضع ميزانية دقيقة لضريبة النقل وضريبة ENFIA ورسوم كاتب العدل. تحقق مع محامٍ محلي من القواعد الخاصة بالجزر أو المناطق الحدودية قبل التوقيع.
ضرائب الشراء: ضريبة النقل مقابل ضريبة القيمة المضافة
كل عملية شراء تستوجب إما ضريبة النقل أو ضريبة القيمة المضافة، ولا يجتمعان معًا أبدًا. تخضع العقارات المُعاد بيعها والعقارات القديمة لضريبة نقل الملكية (FMA) بنسبة تبلغ نحو 3% من القيمة المقدّرة أو قيمة العقد أيهما أعلى، وتُسدَّد قبل توقيع عقد الملكية. أما المباني الجديدة التي تستند إلى تصاريح حديثة للمطوّر، فقد تخضع بدلًا من ذلك لضريبة القيمة المضافة بنسبة نحو 24%، غير أن اليونان علّقت ضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة مرات عديدة لتنشيط السوق، مما يجعل كثيرًا من المنازل الجديدة تخضع فعليًا لضريبة النقل بنسبة 3% بدلًا من ذلك. يتبدّل وضع التعليق من عام لآخر، مما يجعل هذه النقطة الأهم التي يجب التحقق منها لعام 2026. علاوة على الضريبة الأساسية، احتسب في ميزانيتك رسوم كاتب العدل وتكاليف تسجيل الأراضي وأتعاب المحامي، التي تضيف مجتمعةً في الغالب نسبة مئوية أخرى. تحقق دائمًا من المعدل المطبّق مع كاتب العدل والمستشار الضريبي.
ضريبة التملك السنوية: ENFIA
حين تمتلك عقارًا يونانيًا، تصبح مُلزَمًا بدفع ضريبة ENFIA، وهي الضريبة العقارية الموحّدة السنوية التي تفرضها الهيئة الضريبية كل عام وتُسدَّد عادةً على أقساط شهرية. تتكون ضريبة ENFIA من جزأين: الضريبة الأساسية المحتسبة بناءً على مساحة كل عقار وموقعه وعمره والطابق الذي يقع فيه، والضريبة التكميلية على المحافظ العقارية ذات القيمة الأعلى. بالنسبة لشقة عادية أو منزل لقضاء الإجازات، تكون الفاتورة السنوية في الغالب معتدلة، تتراوح بين بضع مئات وبضعة آلاف من اليورو حسب الموقع والقيمة، فيما تكون التكلفة أعلى لعقارات وسط المدينة الرئيسية والجزر. أتاحت السنوات الأخيرة تخفيضات لكثير من الملاك، لكن المعدلات والإعفاءات تُعدَّل بانتظام. يستطيع محاسبك تقدير ضريبة ENFIA من القيمة الضريبية الرسمية للعقار (antikeimeniki axia) قبل الشراء، لذا احتسبها في ميزانيتك السنوية.
ضرائب الدخل والإيجار وأرباح رأس المال
إذا أجّرت عقارك اليوناني، يخضع دخل الإيجار للضريبة وفق سلّم تصاعدي يبدأ للأفراد في الغالب بنحو 15% على الشرائح الدنيا ويرتفع إلى ما يتراوح بين 35% و45% تقريبًا على الدخل الأعلى، فيما تخضع إيجارات العطلات قصيرة الأمد لأنظمة إضافية ومتطلبات تسجيل. يُفرض على غير المقيمين الضريبة على مصادر الدخل اليونانية فحسب، لكن يتعين عليهم مع ذلك تقديم إقرار ضريبي يوناني. علّقت اليونان مرات عديدة ضريبة أرباح رأس المال على إعادة بيع العقارات في السنوات الأخيرة، مما يعني أن كثيرًا من البائعين لا يدفعون حاليًا ضريبة مكاسب أو يدفعون القليل منها، بيد أن هذا التعليق يُجدَّد دوريًا وقد ينتهي. تسري ضرائب الميراث والهبة أيضًا على العقارات اليونانية وتتفاوت بحسب العلاقة بين الأطراف. ولأن هذه الأنظمة تتبدّل كثيرًا، تحقق من معدلات 2026 وحدود الإعفاء وأي تعليقات سارية مع متخصص ضريبي يوناني قبل الاعتماد عليها.
التمويل وروابط التأشيرة الذهبية والمزالق الشائعة
يستطيع غير المقيمين الحصول على قروض رهن عقاري يونانية، غير أن البنوك تُقرض في الغالب بنسبة أدنى من قيمة العقار (تتراوح عادةً بين 60% و70%) وتشترط إثبات الدخل، لذا يدفع كثير من المشترين الأجانب نقدًا. يمكن لعملية شراء العقار أيضًا أن تُؤهّل للحصول على تصريح إقامة التأشيرة الذهبية اليونانية، التي رُفع الحد الأدنى للاستثمار العقاري فيها وبات يتفاوت بحسب الموقع، لذا تحقق من الرقم الحالي إذا كان هدفك الحصول على الإقامة. تتمثل المزالق الكلاسيكية في التقليل من تقدير إجمالي تكاليف الاستحواذ، والافتراض بشأن ضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة أو قواعد أرباح رأس المال دون التحقق من وضع التعليق الحالي، والإغفال عن البحث الكامل في سجل الملكية. ينطوي الشراء من خلال مطوّر على الخطة أيضًا على اعتبارات تتعلق بضريبة القيمة المضافة ومخاطر التأخر في الإنجاز. إن التعاقد مع محامٍ مستقل لا يمثّل البائع ومستشار ضريبي يقيك من المفاجآت المكلفة.
الأسئلة الشائعة
هل يدفع الأجانب ضرائب عقارية أعلى في اليونان مقارنةً بالمواطنين؟
لا. يخضع المشترون من الاتحاد الأوروبي وخارجه عمومًا للشروط الضريبية ذاتها التي يخضع لها المواطنون اليونانيون في ما يتعلق بضريبة النقل وضريبة ENFIA ودخل الإيجار وأرباح رأس المال. الفوارق العملية إدارية بطبيعتها، كالحاجة إلى رقم ضريبي يوناني (AFM) وتقديم إقرار ضريبي يوناني على الدخل المحلي المصدر. تحقق دائمًا من وضعك الخاص مع محاسب يوناني.
ما هو معدل ضريبة نقل الملكية في اليونان لعام 2026؟
تبلغ ضريبة النقل (FMA) على العقارات المُعاد بيعها والعقارات القديمة في الغالب نحو 3% من القيمة المقدّرة أو قيمة العقد أيهما أعلى. يمكن أن تخضع المباني الجديدة لضريبة القيمة المضافة بنسبة نحو 24%، وإن كانت كثيرًا ما عُلِّقت لصالح معدل 3%. ولأن وضع التعليق يتغير سنويًا، تحقق من الوضع في 2026 مع كاتب العدل والمستشار الضريبي.
كم تبلغ ضريبة ENFIA، الضريبة العقارية السنوية؟
تعتمد ضريبة ENFIA على القيمة الضريبية الرسمية للعقار ومساحته وموقعه وعمره والطابق الذي يقع فيه. بالنسبة لشقة عادية أو منزل لقضاء الإجازات، تتراوح في الغالب بين بضع مئات وبضعة آلاف من اليورو سنويًا، مع تكاليف أعلى في المواقع الرئيسية. وتُسدَّد عادةً على أقساط شهرية. اطلب من محاسبك تقديرًا بناءً على القيمة الضريبية للعقار (antikeimeniki axia) قبل الشراء.
هل تُفرض ضريبة على أرباح رأس المال عند بيع عقار يوناني؟
علّقت اليونان مرات عديدة ضريبة أرباح رأس المال على إعادة بيع العقارات، لذا لا يدفع كثير من البائعين حاليًا ضريبة على الأرباح أو يدفعون قدرًا ضئيلًا منها. بيد أن التعليق يُجدَّد دوريًا وقد ينتهي، مما يُعيد تفعيل الضريبة على الأرباح. لا تفترض أنها معدومة في 2026؛ تحقق من الوضع الراهن مع متخصص ضريبي يوناني قبل البيع.
هل يُؤهّلني شراء عقار للحصول على الإقامة في اليونان؟
يمكن لشراء عقار مستوفٍ للشروط أن يُؤهّل للحصول على تصريح إقامة التأشيرة الذهبية اليونانية. رُفع الحد الأدنى للاستثمار وبات يتفاوت بحسب المنطقة، مع مبالغ أعلى في المناطق الأكثر شعبية. تتغير الأنظمة والأرقام كثيرًا، لذا تحقق من الحد الأدنى الحالي لعام 2026 ومتطلباته مع محامٍ متخصص في الهجرة والحصول على تراخيص معتمدة قبل اعتبار الإقامة أمرًا مضمونًا.
احسب ميزانيتك للعقارات اليونانية
استخدم أداة القدرة الشرائية لدينا لحساب التكلفة الإجمالية للمنزل اليوناني، بما فيها ضريبة النقل وضريبة ENFIA والتمويل، ثم استكشف العروض المناسبة لخطتك.
خطّط لميزانيتكهل تملك عقاراً؟ للمالكين ↗