ضرائب العقارات للمشترين الأجانب في البرتغال 2026
شرح مبسط وشامل لضرائب الشراء والضرائب العقارية السنوية التي يدفعها المشتري الأجنبي في البرتغال عام 2026، مع أرقام عملية وإرشادات للتحقق منها.
تظل البرتغال من أكثر الأسواق الأوروبية ترحيباً بالمشترين الدوليين للعقارات، إذ لا يوجد حظر عام على التملك الأجنبي. غير أن الجانب الضريبي ينطوي على عدة عناصر متشابكة: ضريبة نقل الملكية (IMT)، ورسوم الدمغة على الشراء، والضريبة البلدية السنوية (IMI)، وضريبة إضافية مرتبطة بالثروة (AIMI) على الممتلكات ذات القيمة المرتفعة. يستعرض هذا الدليل من يدفع ماذا، والإجراءات خطوةً بخطوة، وخيارات التمويل، والجوانب المتعلقة بالإقامة، والمخاطر الواجب تجنبها. اعتبر كل نسبة مئوية نطاقاً نموذجياً لعام 2026، وتحقق من الأرقام الدقيقة مع محامٍ أو مستشار ضريبي برتغالي مرخص قبل اتخاذ أي قرار.
من يحق له الشراء وما هي القيود المطبقة
لا تفرض البرتغال تقريباً أي قيود على تملك الأجانب للعقارات. يحق لمشتري دول الاتحاد الأوروبي وغيرها، سواء أكانوا مقيمين أم غير مقيمين، الشراء بحرية باسمهم الشخصي أو عبر شركة، مع تمتعهم بالحقوق ذاتها التي يتمتع بها المواطنون المحليون. لا يوجد فحص للجنسية في عمليات شراء المنازل الاعتيادية، ولا يُشترط الإقامة لامتلاك عقار. المتطلب العملي الرئيسي هو الحصول على رقم ضريبي برتغالي (NIF)، وهو إلزامي للجميع قبل التوقيع. ثمة أمور جديرة بالملاحظة: لم يعد العقار السكني مؤهلاً للتأشيرة الذهبية في أعقاب إصلاحات 2023-2025، لذا لا يمنح الشراء وحده حق الإقامة. وبعض قطع الأراضي ذات الطابع التراثي أو الزراعي أو المحمية على الساحل تخضع لقيود تخطيطية محلية. احرص دائماً على توكيل محامٍ مستقل للتحقق من ملكية العقار وديونه وتصنيفه قبل الالتزام.
إجراءات الشراء خطوة بخطوة
ابدأ بالحصول على رقم ضريبي برتغالي (NIF) وعادةً حساب مصرفي محلي. بمجرد الاتفاق على السعر، وقّع عقد الوعد بالبيع والشراء (CPCV) وادفع العربون، الذي يبلغ عادةً نحو 10 بالمئة. يتولى محاميك بعدها إجراء عناية واجبة شاملة: التحقق من الملكية في سجل الأراضي، ووثيقة الضريبة العقارية (caderneta predial)، ورخصة السكن، وأي ديون أو أعباء مسجلة. قبل إبرام العقد النهائي، تُسدَّد ضريبة نقل الملكية (IMT) ورسوم الدمغة، إذ يُشترط إثبات السداد عند التوقيع. ثم يُوقَّع عقد البيع الرسمي (escritura) أمام كاتب العدل، ويُحوَّل المبلغ المتبقي عبر قنوات مصرفية خاضعة للرقابة، ويُسجَّل حق الملكية الجديد. خصص عدة أسابيع إلى أشهر قليلة لإتمام هذه الإجراءات. استعن بمحامٍ مستقل لا يُحيل إليك بائع العقار وحده.
IMT ورسوم الدمغة وIMI وAIMI: شرح الضرائب
ثمة أربع ضرائب رئيسية ينبغي معرفتها. ضريبة نقل الملكية IMT تُدفع مرة واحدة عند الشراء وفق جدول متدرج؛ فللمساكن السكنية تتراوح من صفر للمنازل الأولى ذات القيمة المنخفضة وصولاً إلى نحو 6-8 بالمئة في الشرائح العليا، مع معدلات ثابتة قرب 6.5 بالمئة في بعض حالات العقارات غير السكنية أو غير الأولية. أما رسوم الدمغة (Imposto do Selo) على نقل الملكية فتبلغ عادةً نحو 0.8 بالمئة من السعر. سنوياً تدفع ضريبة IMI البلدية العقارية، التي تتراوح عموماً بين 0.3 و0.45 بالمئة من القيمة الخاضعة للضريبة للعقارات الحضرية، ويحدد نسبتها كل بلدية على حدة. أما AIMI وهي ضريبة إضافية تشبه ضريبة الثروة، فتسري على المحافظ ذات القيمة العالية التي تتجاوز حداً معيناً (يُقتبس في الغالب بقرب 600,000 يورو للمالك الواحد)، بنسبة تتراوح بين 0.4 و1.5 بالمئة. تتغير الشرائح والحدود كل عام، لذا تأكد من المعدلات الحالية مع مستشار ضريبي برتغالي.
التمويل والرهون العقارية لغير المقيمين
تمنح البنوك البرتغالية قروضاً لغير المقيمين، غير أن شروطها أكثر صرامة مقارنةً بالمقيمين. توقع نسبة قرض إلى قيمة تتراوح عادةً بين 60 و70 بالمئة لغير المقيمين، مما يعني دفعة أولى أكبر، وتتوقف المعدلات والشروط على دخلك وجنسيتك والعقار المراد شراؤه. يُطلب منك في الغالب إثبات الدخل وكشوف حساب حديثة وإقرارات ضريبية وسجل ائتماني نظيف، فضلاً عن تغطية تكاليف التقييم والترتيب ورسوم الدمغة على القرض. تجدر الإشارة إلى أن عقد الرهن نفسه يستوجب رسوم دمغة إضافية (تتراوح في الغالب بين 0.5 و0.6 بالمئة من مبلغ القرض). كما تستحق مخاطرة العملة الاعتبار إذا كان دخلك بغير اليورو، إذ تُسدَّد الأقساط باليورو. تتغير معايير الإقراض والأسعار تبعاً للسوق، لذا احصل على عرض مكتوب وحالي من بنك أو وسيط قبل الافتراض بأي رافعة مالية، وافحص الأرقام عبر آلة حاسبة للرهن العقاري أولاً.
الإقامة وضرائب الدخل والمزالق الشائعة
امتلاك العقار لا يمنح الإقامة بحد ذاته، كما أن نظام الإقامة غير الاعتيادية (NHR) القديم قد أُلغي واستُبدل بحوافز أضيق نطاقاً تستهدف فئات مهنية محددة، لذا لا تفترض توافر إعفاءات ضريبية شاملة. إذا أجّرت العقار، فإن دخل الإيجار يخضع للضريبة في البرتغال (بمعدل مقطوع في الغالب لغير المقيمين مع إمكانية خصم التكاليف)، كما تخضع أرباح رأس المال عند البيع المستقبلي للضريبة، مع اختلاف الأحكام بين المقيمين وغير المقيمين. وقد تفرض دولتك الأصلية ضريبة على الدخل ذاته، لذا راجع اتفاقية ازدواج ضريبي مبرمة بين البلدين إن وُجدت. المزالق الشائعة: التقليل من إجمالي تكاليف الاستحواذ (التي تبلغ في الغالب 8-12 بالمئة فوق السعر)، وإهمال عمليات التحقق المستقلة من الملكية والديون، وإغفال AIMI في المشتريات ذات القيمة المرتفعة، وعدم الانتباه إلى رسوم IMI السنوية وأتعاب المحاسب. تحقق من كل رقم مع متخصص محلي مرخص.
الأسئلة الشائعة
ما مقدار ضريبة نقل الملكية (IMT) في البرتغال؟
تُدفع ضريبة IMT مرة واحدة عند الشراء وفق جدول متدرج. فللمساكن السكنية تتراوح من صفر للمنازل الأولى ذات القيمة المنخفضة وصولاً إلى نحو 6-8 بالمئة في الشرائح العليا، مع معدلات ثابتة قرب 6.5 بالمئة في بعض الحالات غير الأولية أو غير السكنية. تتغير الشرائح سنوياً، لذا تأكد من المعدل الدقيق المنطبق على سعرك وغرض الاستخدام مع مستشار ضريبي برتغالي قبل التوقيع.
ما الضرائب العقارية السنوية التي سأدفعها بوصفي مالكاً أجنبياً؟
الضريبة السنوية الرئيسية هي IMI، الضريبة البلدية العقارية، التي تتراوح عادةً بين 0.3 و0.45 بالمئة من القيمة الخاضعة للضريبة للعقار، ويحدد نسبتها كل بلدية. قد تخضع الممتلكات ذات القيمة المرتفعة التي تتجاوز حداً معيناً (يُقتبس في الغالب بقرب 600,000 يورو للمالك الواحد) أيضاً لضريبة AIMI بنسبة تتراوح بين 0.4 و1.5 بالمئة. يدفع الملاك الأجانب الضرائب ذاتها التي يدفعها السكان المحليون. تأكد من المعدلات والحدود الحالية محلياً، إذ تُحدَّث سنوياً.
هل يُشترط أن أكون مقيماً لشراء عقار في البرتغال؟
لا. يحق لغير المقيمين من أي جنسية شراء العقارات في البرتغال مع التمتع بحقوق الملكية ذاتها التي يتمتع بها السكان المحليون. تحتاج فقط إلى رقم ضريبي برتغالي (NIF) وعادةً حساب مصرفي محلي. تجدر الإشارة إلى أن شراء منزل لا يمنح الإقامة، إذ أُزيل العقار السكني من نظام التأشيرة الذهبية في إطار إصلاحات 2023-2025. تأكد من القواعد الحالية مع محامٍ برتغالي.
ما ضريبة AIMI وهل ستؤثر علي؟
AIMI هي ضريبة بلدية عقارية إضافية، تشبه ضريبة الثروة وتُفرض على محافظ العقارات ذات القيمة المرتفعة. تسري في العادة فوق حد يُقتبس في الغالب بقرب 600,000 يورو من القيمة الخاضعة للضريبة للمالك الواحد، بمعدلات تتراوح بين 0.4 و1.5 بالمئة تبعاً للقيمة ونوع الملكية. معظم عمليات الشراء الفردية المتواضعة تقع دون هذا الحد، لكن المحافظ الاستثمارية قد تخضع له. تأكد من الحد والمعدل الحاليين مع مستشار ضريبي محلي.
هل يخضع دخل الإيجار من عقار برتغالي للضريبة بالنسبة للأجانب؟
نعم. يخضع دخل الإيجار المحقق في البرتغال للضريبة هناك، بمعدل مقطوع في الغالب لغير المقيمين مع إمكانية خصم تكاليف معينة. كذلك تخضع أرباح رأس المال عند البيع المستقبلي للضريبة، مع معاملة مختلفة للمقيمين وغير المقيمين. وقد تفرض دولتك الأصلية ضريبة على الدخل ذاته، لذا راجع اتفاقية ازدواج ضريبي مبرمة بين البلدين إن وُجدت. يمكن لمحاسب برتغالي مرخص تأكيد وضعك الضريبي الدقيق.
تصفح العقارات البرتغالية بصورة شاملة
استكشف القوائع الموثقة في أنحاء البرتغال، وقارن الأسعار، وتواصل مع وكلاء محليين معتمدين يفهمون الإجراءات الضريبية وعملية الشراء للمشترين الأجانب. ضع قائمة مختصرة بالعقارات المناسبة لميزانيتك قبل الجلوس مع محامٍ أو مستشار ضريبي.
تصفح العقارات