Griechenland vs. Portugal Golden Visa 2026: Leitfaden für Immobilienkäufer
Ein direkter Vergleich, wie die griechischen und portugiesischen Golden-Visa-Programme 2026 funktionieren, was sie kosten und welches zu einem immobilienbasierten Investitionsplan passt.
Die Golden-Visa-Landschaft sieht 2026 ganz anders aus als noch vor einigen Jahren. Griechenland knüpft den Aufenthaltsstatus weiterhin direkt an Immobilien, während Portugal sein Programm von Immobilien weg und hin zu Fonds sowie anderen förderfähigen Investitionen verlagert hat. Dieser Leitfaden vergleicht beide Wege für Immobilienkäufer, damit Sie sehen können, wo Betongold noch zum Aufenthaltsrecht führt und wo nicht mehr. Betrachten Sie alle hier genannten Zahlen als typische Richtwerte und bestätigen Sie die aktuellen Regelungen mit einem zugelassenen lokalen Anwalt, bevor Sie Kapital einsetzen.
Wer kaufen darf und was die jeweiligen Programme abdecken
Sowohl Griechenland als auch Portugal sind für Käufer aus Nicht-EU-Ländern offen; in keinem der beiden Länder gibt es ein generelles Verbot für ausländisches Immobilieneigentum. Der entscheidende Unterschied im Jahr 2026 liegt in der Verknüpfung von Kauf und Aufenthaltsrecht. Griechenland betreibt ein immobilienbasiertes Golden-Visa-Programm: Eine qualifizierende Immobilieninvestition gewährt dem Investor und seiner Familie eine Aufenthaltsgenehmigung. Portugal hat nach seiner Reform von 2023–2025 Wohnimmobilien aus der Liste förderfähiger Investitionen gestrichen, sodass das Golden Visa nun auf regulierten Fonds, Unternehmensgründungen oder Jobschaffung beruht – nicht mehr auf dem Kauf eines Eigenheims. Immobilien können in Portugal weiterhin frei erworben werden, doch ein Kauf allein berechtigt nicht mehr zur Visa-Vergabe. Einschränkungen existieren vereinzelt: Bestimmte griechische Grenzzonen erfordern eine zusätzliche Genehmigung, und einige portugiesische Küsten- und dicht besiedelte Stadtgebiete waren bereits vor dem Ende der Immobilienroute ausgeschlossen. Klären Sie Baurecht und Fördervoraussetzungen vor Ort.
Schritt für Schritt: Vom Angebot zur Aufenthaltsgenehmigung
Der griechische Immobilienweg verläuft grob wie folgt: griechische Steuernummer (AFM) beantragen, lokales Bankkonto eröffnen, Vorvertrag unterzeichnen, Sorgfaltsprüfung und Titelnachforschungen durchführen, Gelder über nachvollziehbare Bankkanäle überweisen, notariellen Kaufvertrag unterzeichnen, Grundbucheintragung vornehmen lassen und anschließend den Golden-Visa-Antrag mit biometrischen Daten einreichen. Rechnen Sie insgesamt mit mehreren Monaten. In Portugal würden Sie stattdessen einen förderfähigen Fonds oder eine zugelassene Investition auswählen, Compliance- und Herkunftsprüfungen der Mittel durchlaufen, die Investition tätigen und dann die Aufenthaltsgenehmigung beantragen sowie einen Biometrietermin wahrnehmen. Beide Länder verlangen ein einwandfreies Führungszeugnis, eine gültige Krankenversicherung und den Nachweis rechtmäßiger Mittel. Die Hinzuziehung eines unabhängigen, englischsprachigen lokalen Anwalts – nicht eines vom Verkäufer empfohlenen – wird in beiden Fällen dringend empfohlen. Da sich Fristen und Unterlagenlisten ändern, sollten Sie die aktuelle Checkliste mit Ihrem Anwalt abstimmen.
Kosten, Steuern und Mindestinvestition
In Griechenland ist die Schwelle für das immobilienbasierte Golden Visa nach Lage gestaffelt: In günstigeren Regionen beginnt sie üblicherweise bei einigen Hunderttausend Euro, während in Premiumlagen wie dem Athener Zentrum, Thessaloniki und beliebten Inseln höhere Mindestsummen gelten. Portugals Mindestinvestitionen für Fonds liegen in einem vergleichbaren sechsstelligen Bereich. Zusätzlich zur Investition sollten Sie Grunderwerbsteuer, gegebenenfalls Mehrwertsteuer, Notar- und Eintragungsgebühren, Anwaltskosten sowie Antrags- und Aufenthaltskarten-Gebühren einplanen, die zusammen häufig rund 8–15 Prozent ausmachen. Die jährliche Grundsteuer in Griechenland (ENFIA) und die portugiesische IMI sind moderat, aber dauerhaft. Miet- und Kapitalertragseinkünfte sind in beiden Ländern steuerpflichtig. Diese Prozentsätze sind lediglich Richtwerte; da sich Steuerregeln häufig ändern, sollten Sie genaue Sätze und Ausnahmen mit einem zugelassenen lokalen Steuerberater klären.
Finanzierung und Hypotheken für Nicht-Ansässige
Für die Qualifizierung zum Golden Visa müssen die erforderlichen Beträge in der Regel aus eigenen Mitteln stammen, sodass eine Hypothek selten auf die Investitionsschwelle angerechnet wird. Dennoch bieten beide Länder Hypotheken für Nicht-Ansässige bei Käufen über oder zusätzlich zum Mindestbetrag an. Griechische und portugiesische Banken verleihen Nicht-Ansässigen in der Regel einen geringeren Beleihungsauslauf als Einheimischen – oft etwa 60–70 Prozent –, wobei Zinssätze und Konditionen von Einkommen, Nationalität und der Immobilie abhängen. Rechnen Sie damit, Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Steuererklärungen und eine saubere Kredithistorie vorlegen zu müssen, und planen Sie Bewertungs- und Bearbeitungsgebühren ein. Wechselkursrisiken spielen eine Rolle, wenn Sie außerhalb des Euroraums verdienen. Da sich Kreditkriterien und Zinsen mit dem Markt verändern, sollten Sie vor jeder Annahme über Fremdkapital ein aktuelles, schriftliches Angebot von einem Vermittler oder einer Bank einholen. Ein Hypothekenrechner kann Ihnen helfen, die Tragbarkeit frühzeitig zu prüfen.
Vorteile der Aufenthaltsgenehmigung und häufige Fallstricke
Die griechische Aufenthaltsgenehmigung ist mit einer der geringsten Mindestaufenthaltsanforderungen in Europa verbunden: Zur Aufrechterhaltung der Genehmigung sind keine Mindestaufenthaltstage erforderlich, und nach längerem Aufenthalt und Erfüllung der Integrationsvoraussetzungen führt ein langfristiger Weg zur Staatsbürgerschaft. Portugal verlangte historisch nur wenige Tage pro Jahr und bietet eine vergleichsweise schnellere Einbürgerungslinie, wobei Regelungen und Zählweise der Aufenthaltszeiten aktiv reformiert werden. Zu vermeidende Fallstricke: die Annahme, dass portugiesische Immobilien noch qualifizieren (was 2026 in der Regel nicht der Fall ist), Überzahlung in aufgeheizten Entwicklerprojekten, das Übergehen unabhängiger Titel- und Schuldenprüfungen, die Unterschätzung der Gesamtkosten sowie die Vernachlässigung steuerlicher Auswirkungen in Ihrem Heimatland. Verlängerungen setzen voraus, dass die qualifizierende Investition aufrechterhalten bleibt. Betrachten Sie Marketingversprechen kritisch und überprüfen Sie jede Schwelle, jeden Zeitplan und jeden Steuerpunkt mit einem zugelassenen lokalen Fachmann, bevor Sie Geld überweisen.
Häufige Fragen
Kann ich 2026 noch durch den Kauf einer Immobilie ein Portugal-Golden-Visa erhalten?
Im Allgemeinen nicht. Portugal hat Wohnimmobilien im Rahmen seiner Reformen von 2023–2025 aus der Golden-Visa-Förderfähigkeit gestrichen, sodass ein Hauskauf allein nicht mehr ausreicht. Das Programm begünstigt nun regulierte Fonds, Unternehmensgründungen oder andere zugelassene Wege. Immobilien können weiterhin frei erworben werden, jedoch nicht mehr für die Visa-Qualifizierung. Bestätigen Sie die aktuelle Liste förderfähiger Investitionen mit einem zugelassenen portugiesischen Anwalt.
Welches Land hat die niedrigere Mindestinvestition?
Das hängt von Standort und Programm ab. Griechenlands Immobilienschwelle ist gestaffelt, mit niedrigeren Mindestsummen in weniger zentralen Regionen und höheren Beträgen in Premiumlagen wie Athen und beliebten Inseln. Portugals qualifizierende Fondsinvestition liegt in einem vergleichbar sechsstelligen Bereich. Da beide Länder ihre Schwellenwerte regelmäßig anpassen, sollten Sie die genauen aktuellen Zahlen mit einem lokalen Berater verifizieren, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Muss ich in Griechenland oder Portugal leben, um das Visa zu behalten?
Die Aufenthaltsanforderungen sind in beiden Ländern gering. Griechenland verlangt historisch keine Mindestaufenthaltstage zur Aufrechterhaltung der Genehmigung, während Portugal bislang nur wenige Tage pro Jahr gefordert hat. Physische Anwesenheits- und Einbürgerungsregeln werden reformiert, sodass sich die anrechenbaren Tage für die Einbürgerung ändern können. Bestätigen Sie die aktuellen Aufenthalts- und Verlängerungsbedingungen stets mit einem zugelassenen Einwanderungsanwalt.
Welche Steuern fallen als ausländischer Käufer an?
Beim Kauf fallen Kosten an (Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, Notar-, Eintragungsgebühren und Anwaltshonorare) sowie laufende jährliche Grundsteuer (ENFIA in Griechenland, IMI in Portugal). Mieteinnahmen und Kapitalgewinne sind in beiden Ländern steuerpflichtig. Auch die Steuerresidenz in Ihrem Heimatland kann betroffen sein. Da sich Steuersätze häufig ändern, sollten Sie genaue Prozentsätze und etwaige Ausnahmen mit einem zugelassenen lokalen Steuerberater bestätigen.
Kann eine Hypothek auf den Golden-Visa-Betrag angerechnet werden?
In der Regel nicht. Die qualifizierende Investition muss typischerweise aus eigenen Mitteln stammen, sodass Fremdkapital selten auf die Schwelle angerechnet wird. Sie können dennoch eine Hypothek für Nicht-Ansässige für Käufe oberhalb des Mindestbetrags aufnehmen, wobei Banken häufig rund 60–70 Prozent des Beleihungsauslaufs gewähren. Holen Sie ein schriftliches, aktuelles Angebot ein, da sich Kreditkriterien und Zinsen mit dem Markt verändern.
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