Griechenland Golden Visa 2026: Vollständiger Leitfaden zu Schwellenwerten und Verfahren
Erfahren Sie, wie das zonenbasierte Golden-Visa-Programm Griechenlands im Jahr 2026 funktioniert, wie viel Sie je nach Zone investieren müssen, wie Sie den Antrag stellen und welche tatsächlichen Kosten und Vorteile entstehen.
Griechenland gehört weiterhin zu Europas beliebtesten Programmen für die Aufenthaltsgenehmigung durch Investition. Die Regeln wurden jedoch 2024–2025 deutlich verschärft und sehen nun zonenbasierte Investitionsschwellenwerte vor. Dieser Leitfaden erläutert, wer sich qualifiziert, die realistischen Zahlen, die einzelnen Antragschritte sowie die typischen Fehler, die ausländischen Käufern unterlaufen. Betrachten Sie alle Angaben als Richtwerte und lassen Sie die aktuellen Vorschriften vor einer Investitionsentscheidung von einem zugelassenen griechischen Anwalt bestätigen.
Wer kann einen Antrag stellen und welche zonenbasierten Schwellenwerte gelten?
Jede Bürgerin und jeder Bürger aus einem Nicht-EU/EWR-Land kann das griechische Golden Visa beantragen. Es gibt keine nationalen Eigentumsbeschränkungen beim Immobilienerwerb. Seit der Reform 2024–2025 richtet sich die Mindestinvestition in Immobilien nach dem Standort. In stark nachgefragten Zonen wie Attika (Athen), Thessaloniki, Mykonos, Santorini und Inseln ab einer bestimmten Einwohnerzahl liegt die Schwelle typischerweise bei rund EUR 800.000. In den meisten anderen Regionen sind es etwa EUR 400.000. Eine reduzierte Stufe (häufig mit rund EUR 250.000 angegeben) gilt in der Regel nur für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude oder die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche. Als Mindestgröße ist in der Regel eine einzelne Immobilie von mindestens 120 m² erforderlich. Die genauen Schwellenwerte und förderungsfähigen Zonen ändern sich häufig – lassen Sie die aktuelle Karte unbedingt von einem griechischen Einwanderungsanwalt prüfen.
Schritt-für-Schritt-Antragsverfahren
Zunächst benötigen Sie eine griechische Steuernummer (AFM) sowie ein griechisches Bankkonto. Beides wird üblicherweise über einen lokalen Anwalt mit Vollmacht abgewickelt, sodass Ihre Anwesenheit nicht zwingend erforderlich ist. Anschließend suchen Sie eine förderfähige Immobilie, prüfen Grundbucheinträge und Genehmigungen sorgfältig und unterzeichnen die notarielle Kaufurkunde. Der gesamte erforderliche Betrag muss über nachvollziehbare Bankkanäle überwiesen werden. Nach der Eintragung im Grundbuch reicht Ihr Anwalt den Antrag auf Aufenthaltsgenehmigung ein; Fingerabdrücke und biometrische Daten werden persönlich oder an einem Konsulat abgegeben. Sie erhalten eine vorläufige blaue Quittung, die einen legalen Aufenthalt während der Bearbeitungszeit erlaubt – diese kann mehrere Monate dauern. Die Aufenthaltsgenehmigung wird üblicherweise für fünf Jahre ausgestellt und ist verlängerbar, solange die qualifizierende Investition aufrechterhalten wird.
Kosten, Steuern und laufende Verpflichtungen
Kalkulieren Sie über den Kaufpreis hinaus rund 8–12 Prozent für Transaktionskosten. Bei gebrauchten Immobilien beträgt die Grunderwerbsteuer üblicherweise etwa 3,09 Prozent; bei Neubauten kann stattdessen Mehrwertsteuer anfallen (in bestimmten Zeiträumen galt ein Aussetzungsmodell). Hinzu kommen Notargebühren von etwa 1–2 Prozent, Grundbuchkosten sowie Anwaltsgebühren von ebenfalls rund 1–2 Prozent. Die staatlichen Antrags- und Genehmigungsgebühren für den Hauptantragsteller belaufen sich in der Regel auf mehrere Hundert bis einige Tausend Euro; für Angehörige fallen geringere Beträge an. Im laufenden Betrieb ist die jährliche ENFIA-Grundsteuer zu entrichten; Mieteinnahmen sind in Griechenland steuerpflichtig. Da sich Sätze und Regelungen jährlich ändern können, sollten Sie die genauen Prozentsätze und eine etwaige Mehrwertsteuerpflicht mit einem griechischen Steuerberater klären.
Finanzierung, Hypotheken und Aufenthaltsvorteile
Die für das Golden Visa erforderliche Investition muss in der Regel aus Eigenmitteln stammen; ein Darlehen kann den Schwellenbetrag daher üblicherweise nicht abdecken, obwohl der darüber hinausgehende Betrag finanziert werden kann. Einige griechische Banken vergeben Hypotheken an Nicht-Ansässige, in der Regel zu niedrigeren Beleihungsquoten und mit Einkommensnachweis, jedoch dauert die Genehmigung länger als bei Ansässigen. Die Aufenthaltsgenehmigung räumt dem Inhaber sowie unmittelbaren Familienangehörigen (Ehepartner, Kinder bis zu einem bestimmten Alter und häufig auch Eltern) das Recht ein, in Griechenland zu leben und den Schengen-Raum für Kurzaufenthalte visumfrei zu bereisen. Ein wesentlicher Vorteil ist die fehlende Mindestaufenthaltspflicht zur Aufrechterhaltung der Genehmigung – das macht Griechenland gegenüber aufenthaltsintensiven Programmen attraktiv. Die Einbürgerung ist ein gesondertes, deutlich längeres Verfahren.
Häufige Fallstricke und wie man sie vermeidet
Die gravierendsten Fehler sind eine Fehleinschätzung des Zonenschwellenwerts, der Kauf einer Immobilie, die in Athen knapp unter EUR 800.000 liegt, oder die Annahme, dass der alte EUR 250.000-Satz noch allgemein gültig ist. Prüfen Sie stets, ob die Immobilie förderfähig ist, bevor Sie eine Zahlung leisten. Weitere Fallstricke sind das Auslassen der Grundbuch- und Genehmigungsprüfung, eine Unterschätzung von ENFIA und Instandhaltungskosten, Zahlungen über informelle Wege, die gegen die Rückverfolgbarkeitspflicht verstoßen, sowie die irrtümliche Annahme, das Golden Visa gewähre automatisch die Staatsbürgerschaft oder eine uneingeschränkte Arbeitserlaubnis. Auch die Kurzzeitvermietungsregeln können Golden-Visa-Immobilien betreffen. Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, der nicht gleichzeitig den Verkäufer vertritt, und verlassen Sie sich niemals auf mündliche Entwicklerversprechen ohne schriftliche, von einem zugelassenen griechischen Fachmann bestätigte Angaben.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Mindestinvestition für das griechische Golden Visa im Jahr 2026?
Die Schwellenwerte richten sich nach der Zone. In stark nachgefragten Gebieten wie Athen, Thessaloniki und beliebten Inseln sind in der Regel etwa EUR 800.000 erforderlich, in den meisten anderen Regionen rund EUR 400.000; eine reduzierte Stufe von etwa EUR 250.000 gilt üblicherweise nur für Sanierungen oder die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche. Lassen Sie die aktuellen Werte von einem griechischen Anwalt bestätigen.
Muss ich in Griechenland leben, um das Golden Visa zu behalten?
Nein. Einer der Hauptvorteile des Programms ist, dass keine Mindestaufenthaltspflicht besteht, um die Aufenthaltsgenehmigung aufrechtzuerhalten. Sie müssen die qualifizierende Investition beibehalten und die Genehmigung (in der Regel alle fünf Jahre) verlängern, sind jedoch nicht verpflichtet, sich tatsächlich für einen bestimmten Zeitraum pro Jahr in Griechenland aufzuhalten.
Erhalte ich durch das griechische Golden Visa die EU-Staatsbürgerschaft?
Nicht direkt. Es gewährt einen Aufenthaltsstatus und die visumfreie Kurzreise im Schengen-Raum, jedoch keine Staatsbürgerschaft. Die Einbürgerung ist ein gesondertes Verfahren, das jahrelangen tatsächlichen Aufenthalt, Sprachkenntnisse und weitere Voraussetzungen erfordert. Viele Golden-Visa-Inhaber lassen sich nie einbürgern. Wenn ein Pass Ihr Ziel ist, besprechen Sie den realistischen Zeitrahmen und die Anforderungen mit einem griechischen Einwanderungsanwalt.
Kann ich eine Hypothek aufnehmen, um die Golden-Visa-Investition zu finanzieren?
In der Regel muss der qualifizierende Schwellenbetrag aus Eigenmitteln stammen, sodass ein Darlehen diesen Kernbetrag üblicherweise nicht abdecken kann. Den über den Mindestbetrag hinausgehenden Wert können Sie hingegen finanzieren. Einige griechische Banken vergeben Darlehen an Nicht-Ansässige zu konservativen Beleihungsquoten mit Einkommensnachweis, jedoch ist mit einer langsameren Genehmigung als bei Ansässigen zu rechnen.
Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Griechenland an?
Rechnen Sie mit einer Grunderwerbsteuer von rund 3 Prozent bei gebrauchten Immobilien (oder Mehrwertsteuer bei einigen Neubauten), Notar- und Grundbuchgebühren sowie Anwaltskosten – insgesamt etwa 8–12 Prozent des Kaufpreises. Laufend fällt die jährliche ENFIA-Grundsteuer an, und Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Da sich die Sätze häufig ändern, sollten Sie diese mit einem griechischen Steuerberater prüfen.
Golden-Visa-fähige Immobilien in Griechenland finden
Durchsuchen Sie geprüfte Angebote in Athen, Thessaloniki und auf den Inseln, und kontaktieren Sie geprüfte lokale Makler, die die Zonenschwellenwerte kennen. Bestätigen Sie die aktuellen Vorschriften und genauen Kosten stets mit einem zugelassenen griechischen Anwalt, bevor Sie sich verpflichten.
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