Immobilienkauf in Bulgarien als Ausländer (Ratgeber 2026)
Erfahren Sie genau, wer kaufen darf, wie der Kaufprozess abläuft, was er kostet und wie Sie die typischen Fehler beim Immobilienkauf in Bulgarien als Ausländer vermeiden.
Bulgarien zählt zu den erschwinglichsten Immobilienmärkten Europas und zieht ausländische Käufer nach Sofia, an die Schwarzmeerküste und in die Skiresorts. Als EU-Mitglied mit niedrigen Steuern und einem Flat-Rate-System ist das Land grundsätzlich offen für ausländische Erwerber – doch die Regelungen zum Grundstückserwerb und der Kaufprozess halten für Neulinge einige Tücken bereit. Dieser Ratgeber gibt Ihnen für 2026 einen vollständigen Überblick, damit Sie genau wissen, was auf Sie zukommt, bevor Sie sich festlegen.
Wer kaufen darf und die Regelung zum Grundstückserwerb
Ausländer können in Bulgarien Wohnungen und Gebäude frei erwerben – sowohl Neubauten als auch Bestandsobjekte – ohne besondere Genehmigung. Die wichtigste Einschränkung betrifft Grundstücke: Historisch gesehen konnten Nicht-EU-Bürger kein Land direkt besitzen. Eine Eigentumswohnung (die auf gemeinschaftlichem Grund steht) kann daher frei erworben werden, während ein Haus mit eigenem Grundstück in der Regel über eine bulgarische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (EOOD) erworben wird, die das Grundstück hält. EU- und EWR-Bürger können Grundstücke im Allgemeinen direkt besitzen. Die Firmengründung ist ein gängiges und kostengünstiges Verfahren, bringt jedoch jährliche Buchführungspflichten mit sich. Die Regelungen haben sich im Laufe der Zeit gelockert und variieren je nach Nationalität des Käufers – klären Sie Ihre genaue Situation daher unbedingt mit einem zugelassenen bulgarischen Anwalt, bevor Sie etwas unterzeichnen.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Beauftragen Sie zunächst einen unabhängigen Anwalt (nicht den des Verkäufers) und beantragen Sie eine bulgarische Steuernummer (BULSTAT/EGN-Äquivalent). Nach der Einigung auf einen Preis wird ein Vorvertrag unterzeichnet und eine Anzahlung geleistet, die häufig rund 10 Prozent beträgt. Ihr Anwalt führt die Due Diligence durch: Überprüfung der Eigentumsverhältnisse, Schulden, Baugenehmigungsstatus sowie Freiheit von Hypotheken und Ansprüchen Dritter. Der Abschluss erfolgt vor einem Notar, der die Identitäten prüft und die Auflassung (Notariatsakt) beim Grundbuchamt einträgt. Die Kaufsumme wird in der Regel über ein bulgarisches Bankkonto überwiesen. Kalkulieren Sie mehrere Wochen vom Angebot bis zur Beurkundung ein; bei Neubauprojekten erfolgt die Zahlung in Raten entsprechend dem Baufortschritt.
Kosten, Steuern und laufende Gebühren
Neben dem Kaufpreis sollten Sie mit Transaktionskosten von etwa 3 bis 6 Prozent rechnen. Es fällt eine kommunale Grunderwerbsteuer an (in der Regel etwa 2 bis 3 Prozent, lokal festgesetzt), dazu Notargebühren, eine geringe Grundbuchgebühr sowie das Honorar Ihres Anwalts. Eine etwaige Maklercourtage ist separat. Bei Neubauprojekten von mehrwertsteuerregistrierten Bauträgern kann zudem Mehrwertsteuer anfallen. Die jährliche Grundsteuer und eine Abfallgebühr sind moderat. Bulgarias Flat Tax von 10 Prozent auf Einkommen und Mieteinnahmen gehört zu den niedrigsten in der EU; Kapitalerträge werden im gleichen Rahmen besteuert. Alle Angaben sind Näherungswerte und hängen von Gemeinde und Objekttyp ab – lassen Sie aktuelle Sätze von einem bulgarischen Steuerberater bestätigen.
Finanzierung und Hypothekenoptionen
Viele Ausländer kaufen bulgarische Immobilien gegen Barzahlung, da die Preise niedrig sind und die lokale Kreditvergabe an Nichtansässige begrenzt ist. Einige bulgarische Banken gewähren Ausländern dennoch Hypothekendarlehen – eher EU-Bürgern oder Antragstellern mit lokalem Einkommen –, wobei in der Regel eine Anzahlung von 30 bis 50 Prozent und ein Nachweis stabiler Einnahmen verlangt wird. Zinssätze und Beleihungswerte variieren stark zwischen den Banken und hängen von Ihrem Aufenthaltsstatus ab. Darlehen werden üblicherweise in Euro oder Lewa vergeben. Alternativen sind die Eigenkapitalfreisetzung oder eine Finanzierung im Heimatland. Da sich die Konditionen laufend ändern, holen Sie schriftliche Angebote von mindestens zwei Banken ein und lassen Sie Darlehensvertrag und Grundpfandrecht von Ihrem Anwalt prüfen, bevor Sie sich binden.
Aufenthalt, Visa und häufige Fallstricke
Der Immobilienkauf verleiht in Bulgarien weder automatisch eine Aufenthaltserlaubnis noch ein Visum; Eigentum kann einen Antrag auf ein Langzeitvisum (Typ D) unterstützen, jedoch müssen gesonderte finanzielle und dokumentarische Voraussetzungen erfüllt werden. EU-Bürger genießen Freizügigkeit; Nicht-EU-Käufer sollten Visa- und Aufenthaltsregelungen unabhängig davon planen. Die größten Fallstricke sind: fehlende unabhängige Rechtsberatung, die Unterschätzung von Hausverwaltungsgebühren bei Anlagen an der Küste (die hoch sein und steigen können), unfertige Neubauprojekte, ungeklärte Zufahrtsrechte oder Versorgungsanschlüsse sowie am Objekt haftende Altschulden. Bestehen Sie stets auf einer lückenlosen Grundbuchprüfung, einem verständlichen schriftlichen Kaufvertrag und einem seriösen, regulierten Bauträger oder Makler.
Häufige Fragen
Dürfen Ausländer in Bulgarien legal Immobilien kaufen?
Ja. Ausländer können Wohnungen und Gebäude frei erwerben. Die wesentliche Einschränkung betrifft Grundstücke: Nicht-EU-Bürger können Land in der Regel nicht direkt besitzen, weshalb ein Haus mit Grundstück üblicherweise über eine bulgarische Gesellschaft erworben wird, während EU-Bürger Land im Allgemeinen direkt halten können. Klären Sie Ihren konkreten Fall mit einem lokalen Anwalt.
Benötige ich eine bulgarische Gesellschaft, um eine Wohnung zu kaufen?
Nein. Der Kauf einer Wohnung oder eines Einheitenobjekts in einem Gebäude erfordert keine Gesellschaft, da das Grundstück darunter gemeinschaftlich gehalten wird. Eine Gesellschaft wird vor allem dann benötigt, wenn ein Nicht-EU-Käufer ein Haus mit eigenem Grundstück erwerben möchte. Die Gründung ist routinemäßig, bringt jedoch jährliche Buchführungspflichten mit sich.
Welche typischen Kosten entstehen beim Kauf in Bulgarien?
Neben dem Kaufpreis sollten Sie mit rund 3 bis 6 Prozent an Nebenkosten rechnen: eine kommunale Grunderwerbsteuer von etwa 2 bis 3 Prozent, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Anwaltskosten. Bei Neubauten kann Mehrwertsteuer anfallen. Diese Angaben sind Näherungswerte, variieren je nach Gemeinde und Objekttyp und sollten von einem bulgarischen Steuerberater bestätigt werden.
Kann ein Ausländer in Bulgarien eine Hypothek aufnehmen?
Einige Banken vergeben Kredite an Ausländer, eher an EU-Bürger oder Personen mit lokalem Einkommen, und verlangen in der Regel eine Anzahlung von 30 bis 50 Prozent sowie einen Nachweis stabiler Einnahmen. Viele Käufer zahlen bar, da die Preise niedrig sind. Die Konditionen unterscheiden sich erheblich zwischen den Banken – vergleichen Sie schriftliche Angebote und lassen Sie den Darlehensvertrag von einem Anwalt prüfen.
Erhalte ich durch den Immobilienkauf eine Aufenthaltserlaubnis in Bulgarien?
Nicht automatisch. Eigentum kann einen Antrag auf Langzeitaufenthalt unterstützen, jedoch müssen gesonderte finanzielle und dokumentarische Voraussetzungen erfüllt werden; ein einfaches Kauf-und-Wohnen-Programm existiert nicht. EU-Bürger genießen Freizügigkeit, während Nicht-EU-Käufer Visa und Aufenthalt über die entsprechenden Kanäle und geltenden Einwanderungsbestimmungen regeln sollten.
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