Immobilienkauf in Griechenland als Ausländer (Ratgeber 2026)
Erfahren Sie genau, wie Nicht-Residenten 2026 griechisches Eigentum erwerben – von der rechtlichen Berechtigung und den Kosten bis hin zu Steuern, Finanzierung und Aufenthaltsoptionen.
Griechenland bleibt einer der offensten und erschwinglichsten Immobilienmärkte Europas für internationale Käufer, da es grundsätzlich keine Beschränkungen für ausländisches Eigentum gibt. Ob Sie ein Ferienhaus auf den Inseln, eine Mietimmobilie in Athen oder eine Golden-Visa-Aufenthaltserlaubnis anstreben – der Prozess ist überschaubar, sobald Sie die Schritte, Kosten und steuerlichen Pflichten kennen. Dieser Ratgeber gibt einen vollständigen Überblick für 2026; die genannten Zahlen sind typische Richtwerte, die Sie mit einem zugelassenen griechischen Anwalt verifizieren sollten.
Wer kaufen darf und welche Einschränkungen gelten
Ausländer unterliegen in Griechenland grundsätzlich keinem Eigentumsverbot, und sowohl EU- als auch Nicht-EU-Bürger können in den meisten Gebieten frei erwerben. Die wichtigste Ausnahme betrifft Grundstücke in ausgewiesenen Grenz- und Militärzonen (Teile bestimmter Inseln, der Nordosten und Grenzregionen), wo Nicht-EU-Käufer eine Sondergenehmigung eines örtlichen Behördenausschusses benötigen. Ihr Anwalt übernimmt diesen Antrag in der Regel. Es gibt keine nationalitätsbasierte Quote, und der Kauf ist sowohl als Privatperson als auch über eine Gesellschaft möglich. Erste praktische Voraussetzung für jeden Käufer ist eine griechische Steuernummer (AFM) sowie ein griechisches Bankkonto, die auch Ausländer beantragen können. Prüfen Sie stets die Zonenbeschränkungen für ein konkretes Grundstück, bevor Sie irgendetwas unterzeichnen.
Der Kaufablauf Schritt für Schritt
Beginnen Sie mit der Beauftragung eines unabhängigen griechischen Anwalts (nicht den des Verkäufers) und beantragen Sie Ihre AFM-Steuernummer – bei Abwesenheit im Ausland üblicherweise per Vollmacht. Einigen Sie sich anschließend auf die Konditionen; der Anwalt führt die Due-Diligence-Prüfung im Grundbuchamt und Kataster durch, um Eigentumsverhältnisse, Grenzen und Lastenfreiheit zu bestätigen. Es folgt ein Reservierungs- oder Vorvertrag mit Anzahlung (häufig rund 10 Prozent). Ein Notar erstellt dann den endgültigen Kaufvertrag; beide Parteien unterzeichnen vor dem Notar, die Steuern werden entrichtet und die Urkunde eingetragen. Bausachverständige können Konformitätsbescheinigungen ausstellen. Der gesamte Prozess dauert in der Regel ein bis drei Monate. Eine frühzeitige Einbindung von Fachleuten verhindert Verzögerungen, insbesondere bei Vollmachtsunterzeichnungen aus dem Ausland.
Kosten und Steuern im Überblick
Planen Sie zusätzlich zum Kaufpreis grob 8 bis 12 Prozent für Transaktionskosten ein. Die Grunderwerbsteuer beträgt typischerweise rund 3,09 Prozent des Bemessungswertes bei Bestandsimmobilien; Neubauten können der Mehrwertsteuer unterliegen, allerdings wurde die Mehrwertsteuer auf Neubauten zeitweise ausgesetzt – fragen Sie daher nach der aktuellen Regelung. Notargebühren belaufen sich auf etwa 0,8 bis 1,5 Prozent, Anwaltshonorare auf rund 1 bis 2 Prozent, Grundbuchgebühren auf etwa 0,5 Prozent, zuzüglich Maklerprovision von grob 2 bis 3 Prozent plus Mehrwertsteuer. Laufend zahlen Eigentümer die jährliche ENFIA-Grundsteuer, die auf Basis des objektiven Wertes berechnet wird. Mieteinnahmen werden progressiv besteuert. Diese Angaben sind Richtwerte für 2026; lassen Sie die genauen Sätze von einem griechischen Steuerberater bestätigen, bevor Sie sich binden.
Finanzierung und Hypothekenoptionen
Viele ausländische Käufer zahlen bar, doch griechische Banken vergeben auch Kredite an Nicht-Residenten und finanzieren bei soliden Antragstellern üblicherweise bis zu etwa 60 bis 70 Prozent des Schätzwertes. Rechnen Sie damit, Einkommensnachweise, Steuererklärungen, Kontoauszüge und mitunter eine griechische Steuernummer sowie ein Konto vorlegen zu müssen. Zinssätze und Konditionen sind weniger günstig als für Residenten, und Laufzeiten betragen häufig 15 bis 20 Jahre. Die Genehmigung dauert für Nicht-Residenten länger – planen Sie entsprechend mehr Zeit ein. Beachten Sie, dass mit Hypothek finanzierte Käufe in der Regel nicht für das Golden Visa in Frage kommen, da die Investition aus eigenen Mitteln erfolgen muss. Vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken und erfragen Sie die aktuellen Kreditvergabekriterien direkt, da sich diese häufig ändern.
Aufenthaltsrecht, Golden Visa und häufige Fallstricke
Immobilienkäufer können für Griechenlands Golden Visa qualifizieren – eine fünfjährige, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis. Stand 2026 sind die Mindestinvestitionsschwellen nach Lage gestaffelt: rund 800.000 Euro in begehrten Lagen wie der Athener Innenstadt, Thessaloniki und den beliebtesten Inseln, rund 400.000 Euro andernorts sowie eine niedrigere Schwelle von etwa 250.000 Euro in bestimmten Sonderfällen wie der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien. Diese Regeln wurden kürzlich geändert und können sich weiterentwickeln – prüfen Sie die aktuellen Schwellenwerte. Die Genehmigung ermöglicht Reisen im Schengen-Raum, bedeutet aber keine Staatsbürgerschaft. Häufige Fallstricke sind das Überspringen der Titelprüfung, das Ignorieren von Grenzzonenvorschriften, das Unterschätzen von ENFIA und Instandhaltungskosten sowie ungenehmigt errichtete Anbauten. Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt und einen vereidigten Sachverständigen, um kostspielige Überraschungen zu vermeiden.
Häufige Fragen
Können Ausländer in Griechenland 2026 frei Immobilien erwerben?
Ja. Es gibt grundsätzlich keine Beschränkung für ausländisches Eigentum; sowohl EU- als auch Nicht-EU-Bürger können Wohn- und die meisten Gewerbeimmobilien kaufen. Die wichtigste Ausnahme betrifft Grundstücke in Grenz- und Militärzonen, wo Nicht-EU-Käufer eine Sondergenehmigung benötigen. Außerdem sind eine griechische Steuernummer und in der Regel ein lokales Bankkonto erforderlich, um einen Kauf abzuschließen.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Griechenland an?
Planen Sie grob 8 bis 12 Prozent an zusätzlichen Kosten ein. Dazu gehören Grunderwerbsteuer (rund 3,09 Prozent bei Bestandsimmobilien), Notargebühren, Anwaltshonorare, Grundbuchgebühren und Maklerprovision. Bei Neubauten kann je nach geltender Regelung Mehrwertsteuer anfallen. Diese Angaben sind typische Richtwerte für 2026; lassen Sie sich die genauen Zahlen von einem griechischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen.
Bekomme ich eine Aufenthaltserlaubnis, wenn ich in Griechenland eine Immobilie kaufe?
Nicht automatisch. Der bloße Immobilienkauf gewährt kein Aufenthaltsrecht, aber qualifizierende Investitionen können ein Golden Visa – eine verlängerbare Aufenthaltserlaubnis – sichern. Die Schwellenwerte sind 2026 nach Region gestaffelt und liegen grob zwischen 250.000 und 800.000 Euro. Das Visum bietet Reisefreiheit im Schengen-Raum, ist jedoch keine Staatsbürgerschaft. Lassen Sie sich aktuelle Schwellenwerte und Bedingungen von einem Einwanderungsanwalt bestätigen, da sich die Regeln häufig ändern.
Können Nicht-Residenten in Griechenland eine Hypothek aufnehmen?
Ja, allerdings ist dies schwieriger als für Residenten. Griechische Banken können qualifizierten Nicht-Resident-Antragstellern rund 60 bis 70 Prozent des Schätzwertes finanzieren; erforderlich sind Einkommens- und Vermögensnachweise. Zinssätze und Konditionen sind weniger günstig, und die Genehmigung dauert länger. Beachten Sie, dass mit Hypothek finanzierte Käufe in der Regel nicht für das Golden Visa in Frage kommen, da eine Eigenkapitalinvestition vorausgesetzt wird.
Wie lange dauert der Kaufprozess in Griechenland?
Typischerweise ein bis drei Monate von der Einigung auf die Konditionen bis zur Eintragung der Urkunde – vorausgesetzt, der Titel ist lastenfrei und die Unterlagen werden zügig eingereicht. Die Zeit entfällt auf Due Diligence, Beantragung der Steuernummer, Finanzierungsarrangement und Notartermin. Verzögerungen entstehen oft durch Vollmachtslogistik für im Ausland befindliche Käufer oder ungeklärte Eigentumsfragen – beginnen Sie daher frühzeitig mit der rechtlichen Prüfung.
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