Immobilienkauf in Frankreich als Ausländer: Schritt-für-Schritt-Anleitung 2026
Frais de notaire, der compromis de vente, die 10-tägige Widerrufsfrist, Hypotheken und laufende Steuern — der vollständige Weg für ausländische Käufer 2026.
Frankreich kennt keine Beschränkungen für ausländische Käufer, und der Prozess ist durch das notaire-System stark geschützt, was es zu einem der sichereren europäischen Märkte für Nichtansässige macht. Die Kehrseiten sind die bekannten frais de notaire und ein recht langsamer Zeitplan. Es gibt kein Golden Visa, aber Immobilienbesitz unterstützt Anträge auf ein Langzeitvisum. Hier der Prozess 2026.
Können Ausländer Immobilien in Frankreich kaufen?
Ja, ohne Beschränkungen hinsichtlich Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz. Nicht-EU- und nichtansässige Käufer kaufen auf derselben rechtlichen Grundlage wie französische Staatsbürger. Der Kauf gewährt allein keinen Aufenthalt — Frankreich hat kein Golden Visa —, doch Immobilienbesitz in Frankreich stärkt einen Antrag auf ein Langzeitvisum (visa de long séjour), indem er Bindungen zum Land nachweist.
Die berühmten "frais de notaire"
Diese Transaktionskosten betragen bei Bestandsimmobilien (ancien) rund 7–8% des Preises und bei Neubauten (neuf) nur 2–3%. Trotz des Namens ist der Großteil nicht das Honorar des notaire: das Gros ist die Übertragungssteuer (droits de mutation, etwa 5,8%), während das eigene regulierte Honorar des notaire bei etwa 1% liegt und der Rest aus Auslagen besteht. Die Maklerprovision ist meist bereits im ausgeschriebenen Preis enthalten (gekennzeichnet als FAI — frais d'agence inclus).
Finanzierung als Nichtansässiger
Französische Banken vergeben Nichtansässigen Kredite mit etwa 70–80% Beleihung, wobei Nicht-EU-Käufern weniger angeboten werden kann. Festzinsen liegen 2026 bei rund 3,3–4% über 20–25 Jahre; Frankreich nutzt ganz überwiegend Festzinshypotheken. Kreditgeber wenden die HCSF-Regel an, die den gesamten Schuldendienst auf etwa 35% des Einkommens begrenzt, und eine Restschuldversicherung (assurance emprunteur) ist faktisch verpflichtend und erhöht die Kosten.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Sie geben ein offre d'achat (Angebot) ab. Nach Annahme unterzeichnen Sie einen compromis de vente (oder promesse de vente) mit einer Anzahlung von rund 10%, meist in der Agentur oder beim notaire. Der Käufer hat dann eine 10-tägige Widerrufsfrist (loi SRU), um ohne Strafe zurückzutreten. Der Vertrag enthält conditions suspensives — Rücktrittsklauseln wie etwa die Hypothekenzusage. Etwa zwei bis drei Monate später unterzeichnen Sie den acte authentique de vente beim notaire, zahlen den Restbetrag und erhalten die Schlüssel.
Die Rolle des notaire
Der notaire ist ein Amtsträger, neutral und verpflichtend. Er prüft den Titel, zieht die Übertragungssteuern für den Staat ein und registriert den Verkauf. Ein einzelner notaire kann für Käufer und Verkäufer zugleich handeln, doch der Käufer kann ohne Mehrkosten einen eigenen bestellen — das Honorar wird einfach zwischen den beiden notaires geteilt. Aus Sicherheitsgründen bestellen viele ausländische Käufer einen eigenen.
Laufende Steuern
Eigentümer zahlen jährlich die taxe foncière. Die taxe d'habitation wurde 2023 für Hauptwohnsitze abgeschafft, gilt aber weiterhin für Zweitwohnsitze — relevant für viele ausländische Eigentümer. Vermögende Käufer unterliegen der IFI (impôt sur la fortune immobilière), einer Vermögenssteuer auf französisches Nettoimmobilienvermögen über €1,3M mit 0,5–1,5%. Mieteinnahmen werden besteuert und unterliegen zudem den französischen Sozialabgaben. Prüfen Sie die DPE-Energieklasse der Immobilie: die am schlechtesten bewerteten Häuser werden schrittweise vom Mietmarkt ausgeschlossen.
Wo Ausländer kaufen
Paris bleibt der erstklassige Markt für Wertanlage und Prestige. Die Côte d'Azur (Nizza, Cannes, Antibes, Cap-Ferrat) und die Provence locken Zweitwohnsitz- und Lifestyle-Käufer. Bordeaux bietet einen starken Stadtmarkt, die Alpen (Chamonix, Courchevel, Méribel) bedienen Ski-Investoren, und die Dordogne sowie der ländliche Südwesten sind langjährige Favoriten britischer und nordeuropäischer Käufer.
Häufige Fehler vermeiden
Die frais de notaire vergessen — etwa 8% bei einer Bestandsimmobilie. Den Wortlaut der conditions suspensives im compromis nicht beachten. Beim Wohnungskauf die copropriété-Kosten (Wohnungseigentum) und den carnet d'entretien (Wartungsbuch) des Gebäudes ignorieren. Die IFI-Vermögenssteuer bei einem hochwertigen Kauf unterschätzen. Und die DPE-Energieklasse übersehen, da mit G und anderen schlechten Klassen bewertete Häuser das Recht verlieren, vermietet zu werden.
FAQ
Kann ein Ausländer Immobilien in Frankreich kaufen?
Ja. Es gibt keine Beschränkungen für irgendeine Staatsangehörigkeit oder einen Wohnsitzstatus — Nichtansässige kaufen zu denselben Bedingungen wie französische Staatsbürger.
Wie hoch sind die frais de notaire in Frankreich?
Etwa 7–8% des Preises bei Bestandsimmobilien und 2–3% bei Neubauten. Der Großteil ist Übertragungssteuer, nicht das eigene regulierte Honorar des notaire von rund 1%.
Gewährt der Immobilienkauf in Frankreich Aufenthalt?
Nein — Frankreich hat kein Golden Visa. Doch Immobilienbesitz unterstützt einen Antrag auf ein Langzeitvisum (visa de long séjour), indem er Bindungen zu Frankreich nachweist.
Können Nichtansässige eine französische Hypothek bekommen?
Ja, typischerweise bis zu 70–80% Beleihung, mit Festzinsen um 3,3–4% und verpflichtender Kreditversicherung. Der gesamte Schuldendienst ist auf etwa 35% des Einkommens begrenzt.
Gibt es beim Kauf in Frankreich eine Widerrufsfrist?
Ja — der Käufer hat nach Unterzeichnung des compromis de vente eine 10-tägige Widerrufsfrist nach der loi SRU, um ohne Strafe zurückzutreten.
Was ist die IFI-Vermögenssteuer?
Der impôt sur la fortune immobilière ist eine jährliche Steuer auf französisches Nettoimmobilienvermögen über €1,3M, erhoben mit 0,5–1,5%.
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