Immobilienkauf in Deutschland als Ausländer: Schritt-für-Schritt-Anleitung 2026
Grunderwerbsteuer, Notarprozess, Hypotheken für Nichtansässige, Gesamtkosten und laufende Steuern — was jeder ausländische Käufer 2026 wissen muss.
Deutschland kennt keine Beschränkungen für Ausländer beim Immobilienkauf — Nichtansässige und Nicht-EU-Bürger haben dieselben Erwerbsrechte wie Einheimische. Der Markt ist stabil, transparent und notariell kontrolliert, was ihn sicher, aber langsamer und kostenintensiver macht als manche Nachbarländer. Es gibt kein Golden Visa: ein Immobilienkauf gewährt keinen Aufenthalt. Hier der vollständige Prozess für 2026.
Können Ausländer Immobilien in Deutschland kaufen?
Ja, ohne Beschränkungen. Jede Privatperson kann unabhängig von Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz Wohn- oder Gewerbeimmobilien in Deutschland zu denselben Bedingungen wie ein deutscher Staatsbürger erwerben. Sie müssen weder in Deutschland leben noch ein Visum besitzen oder einen EU-Pass haben. Das Einzige, was der Kauf nicht bewirkt, ist die Gewährung eines Aufenthaltsstatus — Deutschland hat kein Investoren- oder Golden Visa, sodass Immobilienbesitz und Aufenthalt völlig getrennte Angelegenheiten sind.
Die zusätzlichen Kaufnebenkosten einplanen
Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die jedes Bundesland selbst festlegt und die von 3,5% (Bayern, Sachsen) bis 6,5% (Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen) reicht, wobei Berlin und Hessen bei 6% liegen. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1,5–2% sowie die Maklerprovision — seit Dezember 2020 wird sie zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sodass der Käufer typischerweise rund 3,57% inklusive 19% Mehrwertsteuer zahlt. Insgesamt sollten Sie 9–12% über dem Kaufpreis einplanen.
Finanzierung als Nichtansässiger
Deutsche Banken vergeben durchaus Kredite an Ausländer, doch Nichtansässige sind meist auf etwa 50–60% Beleihung begrenzt, gegenüber bis zu 80–100% für Ansässige — rechnen Sie also mit einem höheren Eigenkapitalanteil. Festzinsen liegen 2026 bei etwa 3,5–4,2%, typischerweise mit einer Sollzinsbindung von 10–15 Jahren, die Deutsche stark bevorzugen. Banken verlangen Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweis und einen Herkunftsnachweis der Mittel. Neuankömmlinge haben oft keinen SCHUFA-Eintrag, was eine lokale Hypothek erschwert, sodass viele ausländische Käufer entweder bar zahlen oder teilweise aus dem Heimatland finanzieren.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Sobald Sie sich auf einen Preis einigen, entwirft der Notar den Kaufvertrag. Beide Parteien unterzeichnen ihn persönlich beim Notar, der ihn vorliest — diese Beurkundung macht den Verkauf bindend. Der Notar trägt dann zu Ihrem Schutz eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch ein, löst bestehende Hypotheken ab und teilt Ihnen mit, wann zu zahlen ist. Sie überweisen die Mittel, und das Eigentum geht formell erst dann über, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, in der Regel einige Wochen später.
Die Rolle des Notars
In Deutschland ist der Notar verpflichtend und neutral — er handelt für die Transaktion, nicht für Sie, und berechnet etwa 1–1,5% des Preises. Er prüft die Rechtmäßigkeit, verwahrt den Vertrag, steuert die Grundbuchschritte und stellt sicher, dass die Steuern gezahlt werden. Da der Notar unparteiisch ist, beauftragen ausländische Käufer bei einem komplexen Kauf (Bauträgerkauf, Erbschaft, Erwerb über eine Gesellschaft) oft zusätzlich einen eigenen Anwalt, um den Vertrag vor der Unterzeichnung zu prüfen.
Steuern, die Sie als Eigentümer zahlen
Die jährliche Grundsteuer wurde ab Januar 2025 auf eine neue Bewertungsgrundlage reformiert, sodass die Beträge je nach Gemeinde und Immobilie variieren. Wohnungseigentümer zahlen außerdem Hausgeld (monatliche Bewirtschaftungskosten plus Instandhaltungsrücklage), typischerweise €200–500. Mieteinnahmen werden progressiv besteuert. Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren und war die Immobilie nicht Ihr eigenes Zuhause, unterliegt der Gewinn der Spekulationssteuer. Energieeffizienz-Vorgaben nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) können bei älteren Häusern zudem Sanierungspflichten auslösen.
Wo Ausländer kaufen
München ist der teuerste Markt, gefolgt von Frankfurt, Hamburg und Berlin. Berlin zieht wegen seines relativen Preis-Leistungs-Verhältnisses und der Mietnachfrage weiterhin internationale Käufer an. Leipzig ist die herausragende Stadt für Wachstum und Rendite. Frankfurt eignet sich für Finanzprofis, Köln und Düsseldorf bieten ausgewogene westdeutsche Märkte. Die Renditen sind nach europäischen Maßstäben moderat — in Deutschland wird eher wegen Stabilität und Kapitalerhalt als wegen hoher Mietrenditen gekauft.
Häufige Fehler vermeiden
Die Kaufnebenkosten unterschätzen — viele kalkulieren Preis plus 5%, doch der reale Wert liegt bei 9–12%. Annehmen, der Kauf bringe Aufenthalt — das tut er nicht. Bei Wohnungen die Prüfung der Instandhaltungsrücklage überspringen. Anstehende Heizungs- und Dämmpflichten nach dem GEG ignorieren, die bei einer älteren Immobilie eine hohe Rechnung bedeuten können. Und den Kaufvertrag unterzeichnen, bevor die Hypothekenfinanzierung bestätigt ist, da der notariell beurkundete Vertrag bindend ist.
FAQ
Kann ein Nicht-EU-Ausländer Immobilien in Deutschland kaufen?
Ja. Es gibt keine Beschränkungen aufgrund von Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz — ein nichtansässiger Käufer aus einem Nicht-EU-Land hat dieselben Rechte wie ein deutscher Staatsbürger.
Gewährt der Immobilienkauf Aufenthalt in Deutschland?
Nein. Deutschland hat kein Golden oder Investorenvisum. Immobilienbesitz und Aufenthalt sind getrennt — Sie bräuchten unabhängig davon ein Arbeits-, Studien-, Familien- oder Selbstständigenvisum.
Wie hoch sind die Zusatzkosten über dem Preis?
Rund 9–12%: Grunderwerbsteuer von 3,5–6,5% je Bundesland, Notar- und Grundbuchkosten von etwa 2% und Käufer-Maklerprovision von rund 3,57% inklusive Mehrwertsteuer.
Kann ich als Ausländer eine deutsche Hypothek bekommen?
Ja, wobei Nichtansässige meist auf etwa 50–60% Beleihung begrenzt sind. Festzinsen liegen 2026 bei etwa 3,5–4,2%. Rechnen Sie damit, Einkommen, Eigenkapital und Herkunft der Mittel zu belegen.
Was ist die Grunderwerbsteuer in Deutschland?
Es ist die Grunderwerbsteuer, die jedes Bundesland festlegt und die von 3,5% (Bayern, Sachsen) bis 6,5% (z. B. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg) reicht.
Wie lange dauert der Kauf?
Typischerweise 6–12 Wochen vom notariell beurkundeten Vertrag bis zur Grundbucheintragung, die das Eigentum überträgt. Barkäufe sind schneller als hypothekenfinanzierte.
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