Immobilienkauf auf Malta als Ausländer: Leitfaden 2026
Erfahren Sie genau, wie Ausländer maltesische Immobilien erwerben, wann eine AIP-Genehmigung erforderlich ist, wo Sie frei kaufen können und was der Kauf wirklich kostet.
Malta gehört zu den unkompliziertesten EU-Ländern für den Immobilienerwerb durch Ausländer – doch die Regeln drehen sich um ein zentrales Konzept: die Genehmigung zum Erwerb von Immobilien (Acquisition of Immovable Property, AIP). Ob Sie eine solche Genehmigung benötigen und was Sie kaufen dürfen, hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit, Ihrem Aufenthaltsstatus und dem Standort der Immobilie ab. Dieser Leitfaden führt Sie durch den gesamten Kaufprozess, die tatsächlichen Kosten, Finanzierungsmöglichkeiten und aufenthaltsrechtliche Aspekte – damit Sie 2026 mit klaren Vorstellungen planen können.
Wer kaufen darf und wann eine AIP-Genehmigung erforderlich ist
Ausländer können auf Malta legal Immobilien besitzen, aber Nicht-Residenten (sowie EU-Bürger mit weniger als fünf Jahren Aufenthalt) benötigen in der Regel eine AIP-Genehmigung, wenn sie außerhalb ausgewiesener Zonen eine Immobilie zum eigenen Wohnen erwerben möchten – und sind meist auf eine einzige Immobilie beschränkt. Die wichtige Ausnahme bilden die Special Designated Areas (SDAs): Hochwertige Wohnanlagen wie Portomaso, Tigne Point, Fort Cambridge und Pendergardens, in denen jeder – ob EU- oder Nicht-EU-Bürger – ohne AIP-Genehmigung, ohne Begrenzung der Anzahl und mit dem Recht auf Vermietung oder Weiterverkauf kaufen kann. EU-Bürger mit mehr als fünf Jahren Aufenthalt auf Malta erwerben ebenfalls ohne Einschränkungen. Da die Berechtigung von Staatsangehörigkeit und Aufenthaltsdauer abhängt, sollten Sie Ihren genauen Status vor jeder Unterzeichnung mit einem zugelassenen maltesischen Notar oder Immobilienanwalt klären.
Schritt für Schritt: Vom Angebot bis zur notariellen Urkunde
Beginnen Sie damit, einen unabhängigen Notar zu beauftragen, der die Eigentumsrecherche durchführt und die Urkunde registriert – auf Malta ist der Notar eine zentrale und unerlässliche Instanz, kein optionaler Akteur. Sobald Sie sich auf einen Preis geeinigt haben, unterzeichnen Sie einen Vorvertrag (Konvenju) und zahlen in der Regel eine Anzahlung von 10 %, die treuhänderisch verwahrt wird, zuzüglich eines Teils der Grunderwerbsteuer. Der Konvenju läuft üblicherweise etwa drei Monate, während der Notar das Eigentum auf Lastenfreiheit prüft, Genehmigungen bestätigt und – falls erforderlich – die AIP-Genehmigung beantragt (planen Sie hierfür mehrere Wochen ein). Die AIP-Genehmigung wird über die Abteilung für Kapitalverkehrssteuer beantragt. Bei der endgültigen Beurkundung unterzeichnen Sie die notarielle Kaufurkunde, begleichen den Restbetrag sowie die ausstehende Steuer und übernehmen den Besitz. Es wird dringend empfohlen, einen vom Verkäufer unabhängigen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.
Kosten und Steuern, die Sie einkalkulieren sollten
Die Grunderwerbsteuer beträgt in der Regel etwa 5 % des Kaufwerts, wobei Vergünstigungen für Erstkäufer und beim Kauf auf Gozo den effektiven Steuersatz senken können – prüfen Sie daher, welche Regelungen aktuell gelten. Notargebühren liegen üblicherweise bei etwa 1–3 %, hinzu kommen gesonderte Gebühren für Recherchen und Eintragungen sowie eine moderate Verwaltungsgebühr für die AIP-Genehmigung selbst. Malta erhebt weder eine jährliche Grundsteuer noch eine Gemeindesteuer – ein klarer Vorteil. Bei einem späteren Verkauf werden Kapitalgewinne in der Regel über eine abschließende Quellensteuer besteuert (üblicherweise rund 8 % des Übertragungswerts, mit Befreiungen für den lange genug selbst genutzten Hauptwohnsitz). Da sich Steuersätze und Vergünstigungen ändern, sollten Sie aktuelle Zahlen und laufende Sonderprogramme vor der Budgetplanung mit einem maltesischen Steuerberater abklären.
Finanzierung und Hypotheken für Nicht-Residenten
Maltesische Banken wie BOV und HSBC Malta vergeben Kredite auch an ausländische Käufer, allerdings zu strengeren Konditionen für Nicht-Residenten. Rechnen Sie für Nicht-Residenten mit einem Beleihungsauslauf von etwa 60–70 % (für in Malta ansässige EU-Bürger sind teilweise 80–90 % möglich), was eine höhere Eigenkapitalquote erfordert. Kreditgeber prüfen Einkommen, bestehende Verbindlichkeiten, die Art der Immobilie sowie Ihr Alter zum Zeitpunkt der vollständigen Tilgung und fordern üblicherweise eine Lebens- und Gebäudeversicherung. Die Zinssätze sind im EU-Vergleich wettbewerbsfähig, variieren jedoch – holen Sie daher schriftliche Angebote von mindestens zwei Banken ein. Zu den erforderlichen Unterlagen gehören in der Regel Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Ausweisdokumente und der Vorvertrag. Die Kreditbewilligung kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen, daher sollten Sie frühzeitig beginnen und den Zeitplan des Konvenju mit der Hypothekenzusage abstimmen.
Aufenthaltsrecht, Visa und häufige Fallstricke
Der Kauf einer Immobilie verleiht für sich genommen kein Aufenthaltsrecht, doch Malta bietet strukturierte Wege, darunter das Malta Permanent Residence Programme (MPRP), das einen qualifizierten Immobilienkauf oder eine Anmietung mit Beitragsleistungen und einer Sorgfaltsprüfung verbindet. Schwellenwerte und Anforderungen ändern sich, daher sollten Sie die aktuellen MPRP-Bedingungen bei einem zugelassenen Agenten erfragen. Häufige Fallstricke: die irrtümliche Annahme, eine SDA-Ausnahme greife, obwohl dies nicht der Fall ist; die Unterschätzung des Konvenju-Zeitrahmens; die Nichtbeachtung, dass unter AIP-Beschränkungen stehende Wohnungen in der Regel nicht kurzfristig vermietet werden dürfen; und das Verzichten auf eine unabhängige Rechtsberatung. Prüfen Sie stets Baugenehmigungen, Erbpachtverpflichtungen (viele Immobilien unterliegen einer erbpachtähnlichen Regelung) und Gemeinschaftskosten für Wohnblöcke, bevor Sie sich verbindlich festlegen – und verlassen Sie sich niemals ausschließlich auf die Vertreter des Verkäufers.
Häufige Fragen
Benötigen alle Ausländer eine AIP-Genehmigung für den Kauf auf Malta?
Nein. Eine AIP-Genehmigung ist in der Regel für Nicht-Residenten und EU-Bürger mit weniger als fünf Jahren Aufenthalt erforderlich, die außerhalb ausgewiesener Zonen kaufen möchten. In einer Special Designated Area kann jedoch jeder ohne AIP-Genehmigung kaufen, und EU-Bürger mit mehr als fünf Jahren Aufenthalt erwerben frei. Klären Sie Ihren konkreten Fall mit einem maltesischen Notar.
Was ist eine Special Designated Area (SDA)?
SDAs sind genehmigte Hochpreisimmobilienprojekte – wie Portomaso, Tigne Point und Pendergardens –, in denen jeder Käufer, ob EU- oder Nicht-EU-Bürger, ohne AIP-Genehmigung erwerben kann. Es gibt keine Begrenzung der Anzahl der Einheiten, und Sie können frei vermieten oder weiterverkaufen, was SDAs bei internationalen Investoren besonders beliebt macht.
Erhalte ich durch den Kauf einer Immobilie ein Aufenthaltsrecht auf Malta?
Nicht automatisch. Ein Kauf allein begründet kein Aufenthaltsrecht. Malta bietet jedoch das Malta Permanent Residence Programme, das einen qualifizierten Immobilienkauf oder eine Anmietung mit staatlichen Beitragsleistungen und einer Sorgfaltsprüfung verbindet. Anforderungen und Schwellenwerte ändern sich regelmäßig – informieren Sie sich daher bei einem zugelassenen Agenten über die aktuellen Bedingungen.
Gibt es auf Malta jährliche Grundsteuern?
Malta erhebt weder eine jährliche Grundsteuer noch eine Gemeindesteuer – ein erheblicher Vorteil gegenüber vielen anderen EU-Ländern. Die wesentliche einmalige Belastung ist die Grunderwerbsteuer (in der Regel rund 5 %) zuzüglich Notar- und Eintragungsgebühren. Beim Verkauf fällt üblicherweise eine Quellensteuer an. Lassen Sie sich alle aktuellen Steuersätze von einem maltesischen Steuerberater bestätigen.
Können Nicht-Residenten auf Malta eine Hypothek aufnehmen?
Ja. Maltesische Banken vergeben Kredite an ausländische Käufer, allerdings haben Nicht-Residenten in der Regel einen niedrigeren Beleihungsauslauf von etwa 60–70 % und müssen eine höhere Eigenkapitalquote einbringen. Kreditgeber prüfen Einkommen, Verbindlichkeiten, die Immobilie und Versicherungsanforderungen. Die Zinssätze sind wettbewerbsfähig – vergleichen Sie daher schriftliche Angebote von mindestens zwei Banken und starten Sie den Prozess frühzeitig.
Ihre Immobilie auf Malta finden
Durchsuchen Sie geprüfte Angebote auf Malta und Gozo – von SDA-Apartments bis zu Häusern am Meer – und kontaktieren Sie geprüfte lokale Makler, die AIP-Genehmigungen und die Notarkoordination für internationale Käufer übernehmen.
Angebote durchsuchen