Immobilienkauf auf Mauritius als Ausländer (Leitfaden 2026)
Erfahren Sie genau, wie Ausländer Immobilien auf Mauritius erwerben können, welche Programme einen Aufenthaltstitel ermöglichen und wie der Prozess, die Kosten und mögliche Fallstricke wirklich aussehen.
Mauritius hat sich zu einem der ausländerfreundlichsten Immobilienmärkte im Indischen Ozean entwickelt und verbindet eine stabile Wirtschaft sowie ein englisch-französisches Rechtssystem mit klaren Programmen, die Nicht-Staatsbürgern den Erwerb von Immobilien und die Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung ermöglichen. Ausländer können jedoch nicht einfach jedes beliebige Haus kaufen: Der Eigentumserwerb erfolgt über genehmigungspflichtige Programme wie das PDS, deren Schwellenwerte mit dem Aufenthaltsrecht verknüpft sind. Dieser Leitfaden 2026 führt Sie durch die Kaufberechtigung, den schrittweisen Prozess, Kosten und Steuern, Finanzierungsmöglichkeiten sowie den Aspekt der Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen.
Wer kaufen darf und die genehmigten Programme (PDS, IRS, RES, Smart City)
Ausländer können auf Mauritius weder frei Einzelgrundstücke noch beliebige Wiederverkaufsimmobilien erwerben. Nicht-Staatsbürger müssen innerhalb staatlich genehmigter Entwicklungsprojekte kaufen, vor allem im Rahmen des Property Development Scheme (PDS), das die älteren IRS- und RES-Programme abgelöst hat (einige Bestandseinheiten werden noch gehandelt). Auch Smart-City-Projekte und genehmigte Apartmentgebäude (Erdgeschoss plus zwei Obergeschosse, G+2) stehen Ausländern offen, oft zu niedrigeren Einstiegspreisen. Jeder Kauf bedarf der Genehmigung durch das Economic Development Board (EDB). Die wichtigste Kenngröße: Der Erwerb einer Immobilie ab einem Preis von ungefähr USD 375.000 berechtigt den Käufer sowie seine Familienangehörigen in der Regel zu Aufenthaltsgenehmigungen. Günstigere Apartments sind verfügbar, beinhalten aber üblicherweise kein automatisches Aufenthaltsrecht. Da Anspruchsvoraussetzungen und Mindestbeträge regelmäßig angepasst werden, sollten Sie die aktuell gültigen Programme und Schwellenwerte vor einer verbindlichen Entscheidung bei einem zugelassenen mauritischen Notar erfragen.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Zunächst beauftragen Sie einen zugelassenen mauritischen Notar (die Einschaltung eines Notars ist gesetzlich vorgeschrieben; er handelt für das Rechtsgeschäft, nicht für eine einzelne Partei). Wählen Sie eine EDB-genehmigte Immobilie und unterzeichnen Sie eine Reservierungsvereinbarung, bei der eine Anzahlung zu leisten ist (üblicherweise rund 5–25 Prozent beim Kauf ab Plan, treuhänderisch verwahrt). Der Entwickler oder Ihr Anwalt stellt anschließend einen Antrag auf EDB-Erwerbsgenehmigung, der in der Regel einige Wochen in Anspruch nimmt. Bei PDS-Einheiten ab Plan werden die Zahlungen in Bauabschnitten freigegeben und durch eine Fertigstellungsgarantie (GFA) gesichert. Bei Fertigstellung lässt der Notar den Kaufvertrag beim Registrar-General eintragen und entrichtet die Übertragungssteuer. Führen Sie die gesamte Zeit über eine sorgfältige Due-Diligence-Prüfung durch – bezüglich Eigentumstitel, Baugenehmigungen und der Erfolgsbilanz des Entwicklers. Bestehen Sie stets auf Dokumenten und Verträgen, die Sie verstehen, und lassen Sie jeden Schritt unabhängig von Ihrem eigenen Berater prüfen.
Kosten und Steuern, die Sie einplanen sollten
Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Sie mit Transaktionskosten von rund 5–7 Prozent rechnen. Die Registrierungsgebühr (Übertragungssteuer) beträgt für den Käufer typischerweise rund 5 Prozent des Immobilienwerts, zuzüglich Notargebühren von etwa 1–2 Prozent sowie einer geringen Grundstücksübertragungssteuer, die üblicherweise vom Verkäufer getragen wird. Mauritius ist steuerlich attraktiv für Eigentümer: Es gibt keine jährliche Grundsteuer, keine Erbschaftsteuer und zum Stand 2026 keine Kapitalertragsteuer auf Immobilien. Mieteinnahmen und sonstige Einkünfte werden mit einem einheitlichen Steuersatz von rund 15 Prozent besteuert; für Besserverdienende kann ein Solidaritätsbeitrag anfallen. Auf einige Neubauten fällt Mehrwertsteuer an. Diese Angaben sind Richtwerte für 2026 und ändern sich mit jedem Haushaltsgesetz; lassen Sie daher die genauen Abgaben und mögliche Befreiungen für Ihr konkretes Programm stets von einem mauritischen Steuerberater bestätigen.
Finanzierung und Hypothekendarlehen für Nicht-Ansässige
Viele ausländische Käufer zahlen in bar, doch lokale und internationale Banken, die auf Mauritius tätig sind, vergeben auch Kredite an Nicht-Ansässige, insbesondere für PDS- und Smart-City-Immobilien. Rechnen Sie mit Beleihungsquoten von typischerweise 50–70 Prozent, während der Rest aus Eigenkapital finanziert werden muss. Kreditgeber verlangen in der Regel Einkommensnachweise, Kontoauszüge, eine einwandfreie Bonität und mitunter eine bestehende Bankbeziehung. Darlehen können in EUR, USD, GBP oder mauritischen Rupien denominiert sein, die Laufzeiten betragen üblicherweise 10–20 Jahre. Zinssätze und Genehmigungskriterien variieren stark nach Bank und Antragstellerprofil; vergleichen Sie daher Angebote und berücksichtigen Sie Bearbeitungsgebühren, Bewertungskosten und Währungsrisiken. Da sich die Verfügbarkeit von Hypothekendarlehen und deren Konditionen mit den Marktbedingungen ändern, holen Sie vor einer Finanzierungszusage aktuelle schriftliche Angebote von mindestens zwei Banken ein.
Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen und häufige Fallstricke
Der Erwerb einer qualifizierten Wohnimmobilie (typischerweise ab etwa USD 375.000) berechtigt den Eigentümer, den Ehepartner und unterhaltsberechtigte Kinder zu einer Aufenthaltsgenehmigung, die für die Dauer des Eigentums gilt; Investitionen nahe USD 500.000 können Wege zu einem langfristigeren oder dauerhaften Aufenthalt eröffnen. Eine Aufenthaltsgenehmigung bedeutet keine Staatsbürgerschaft und unterliegt eigenen Verlängerungs- und Steueransässigkeitsregeln. Häufige Fallstricke: die Annahme, jedes günstige Apartment verleihe Aufenthaltsrecht (das ist in der Regel nicht der Fall), das Auslassen einer unabhängigen rechtlichen Due-Diligence-Prüfung, die Unterschätzung von Betriebskosten und Hausverwaltungsgebühren in Ferienanlagen sowie das Ignorieren von Währungsschwankungen bei gestaffelten Zahlungen. Auch die Wiederverkaufsliquidität kann begrenzt sein, da Ihr Käuferkreis vorwiegend aus anderen Ausländern besteht. Betrachten Sie Marketingbroschüren mit Vorsicht und überprüfen Sie alle Angaben zu Aufenthaltsrecht und Steuern unabhängig bei einem Einwanderungsanwalt und Steuerberater.
Häufige Fragen
Können Ausländer auf Mauritius frei Immobilien besitzen?
Nein. Ausländer können weder eigenständige Grundstücke noch gewöhnliche Wiederverkaufsimmobilien erwerben. Nicht-Staatsbürger müssen innerhalb genehmigter Programme kaufen, etwa PDS, Smart-City-Projekte oder qualifizierende G+2-Apartments, die jeweils eine Genehmigung des Economic Development Board erfordern. Diese Regelungen sind grundsätzlich stabil, werden aber regelmäßig angepasst – bestätigen Sie die aktuelle Kaufberechtigung daher vor einem Kauf bei einem zugelassenen mauritischen Notar.
Wie viel muss ich investieren, um auf Mauritius ein Aufenthaltsrecht zu erhalten?
Der Erwerb einer qualifizierten Immobilie ab einem Preis von ungefähr USD 375.000 berechtigt den Käufer und seine Familienangehörigen in der Regel zur Aufenthaltsgenehmigung, während Investitionen nahe USD 500.000 langfristigere Aufenthaltsoptionen eröffnen können. Da sich die Schwellenwerte mit politischen Entscheidungen ändern, sollten Sie den genauen aktuellen Mindestbetrag und die Bedingungen vor einem Aufenthaltsbescheid bei einem mauritischen Einwanderungsanwalt überprüfen.
Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf auf Mauritius an?
Käufer zahlen in der Regel eine Registrierungsgebühr von rund 5 Prozent zuzüglich Notargebühren von etwa 1–2 Prozent. Mauritius erhebt zum Stand 2026 weder eine jährliche Grundsteuer noch eine Kapitalertragsteuer oder Erbschaftsteuer; Mieteinnahmen werden mit einem einheitlichen Steuersatz von rund 15 Prozent besteuert. Diese Angaben sind Richtwerte und sollten von einem lokalen Steuerberater bestätigt werden.
Können Nicht-Ansässige auf Mauritius eine Hypothek aufnehmen?
Ja. Lokale und internationale Banken vergeben Kredite an Nicht-Ansässige, hauptsächlich für PDS- und Smart-City-Einheiten, mit Beleihungsquoten von typischerweise 50–70 Prozent. Sie benötigen Einkommensnachweise, Kontoauszüge und eine einwandfreie Bonität. Zinssätze und Konditionen variieren je nach Bank; vergleichen Sie daher schriftliche Angebote von mindestens zwei Kreditgebern, bevor Sie sich festlegen.
Ist ein Immobilienkauf auf Mauritius eine sichere Investition?
Mauritius bietet politische Stabilität, ein zweisprachiges Rechtssystem und eine attraktive Steuerbehandlung, jedoch kann der Wiederverkaufsmarkt für ausländische Eigentümer weniger liquide sein, da der Käuferkreis vorwiegend aus anderen Expatriates besteht. Die Renditen hängen von Lage und Verwaltung ab. Wie bei jedem grenzüberschreitenden Kauf gilt: Führen Sie eine unabhängige Due-Diligence-Prüfung durch und kalkulieren Sie Betriebskosten, Währungsrisiken und Veräußerungskosten ein.
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