Immobilien auf den Philippinen als Ausländer kaufen (2026)
Sie erfahren genau, was Ausländer auf den Philippinen besitzen dürfen und was nicht, wie der Kaufprozess Schritt für Schritt abläuft und welche tatsächlichen Kosten, Steuern und Fallen Sie vermeiden sollten.
Die Philippinen heißen ausländische Immobilienkäufer willkommen – allerdings mit einer klaren Grenze: Ausländer dürfen Eigentumswohnungen erwerben, nicht jedoch das darunter liegende Grundstück. Die Verfassung von 1987 reserviert Grundeigentum für philippinische Staatsbürger und mehrheitlich philippinisch kontrollierte Unternehmen, während das Condominium Act Ausländern den Erwerb von Wohneinheiten gestattet, solange der ausländische Eigentumsanteil in einem Gebäude 40 % nicht übersteigt. Dieser Leitfaden erklärt, was Sie kaufen können, wie der Prozess im Jahr 2026 abläuft und wo Käufer am häufigsten Fehler machen.
Was Ausländer besitzen dürfen – und was nicht
Die Grundregel ist einfach: Ausländer dürfen auf den Philippinen kein Grundstück besitzen, wohl aber Eigentumswohnungen auf der Grundlage eines Condominium Certificate of Title. Der Haken ist die 40-%-Regelung des Condominium Act (RA 4726): Der gesamte ausländische Eigentumsanteil in einem Wohnprojekt darf 40 % nicht überschreiten. Daher haben manche Gebäude ihre Ausländerquote bereits ausgeschöpft und sind für Nicht-Philippiner geschlossen. Ausländer können auch keine Reihenhäuser oder Haus-mit-Grundstück-Pakete in eigenem Namen erwerben, da diese Grundstücksanteile umfassen. Gängige Alternativen sind langfristige Grundstücksnutzungsverträge (häufig bis zu 50 Jahre, verlängerbar) oder der Kauf über einen philippinischen Ehepartner, was jedoch erhebliche rechtliche Risiken birgt. Überprüfen Sie stets die noch verfügbare Ausländerquote eines Gebäudes, bevor Sie sich festlegen.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Beginnen Sie damit, beim Projektentwickler oder der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bestätigen, dass die Einheit die 40-%-Ausländerquote erfüllt. Ziehen Sie frühzeitig einen unabhängigen Rechtsanwalt hinzu; verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf den Anwalt des Entwicklers oder Maklers. Sobald Sie eine Einheit ausgewählt haben, unterzeichnen Sie eine Reservierungsvereinbarung und zahlen eine Reservierungsgebühr, gefolgt von einem Kaufvorvertrag (Contract to Sell). Führen Sie eine sorgfältige Due Diligence durch: Überprüfen Sie den Grundbuchtitel beim Registry of Deeds, stellen Sie sicher, dass keine Belastungen vorliegen, und verifizieren Sie die Verkaufsgenehmigung des Entwicklers beim DHSUD. Nach vollständiger Zahlung unterzeichnen Sie die Auflassungsurkunde (Deed of Absolute Sale), entrichten die Übertragungssteuern, und der Titel wird auf Ihren Namen umgeschrieben und eingetragen. Bei Vorverkaufseinheiten ist ein gestaffelter Zahlungsplan über den Bauzeitraum üblich.
Kosten und Steuern, die Sie einkalkulieren sollten
Planen Sie über den Kaufpreis hinaus etwa 8–10 % für Abschlusskosten ein – die genauen Beträge variieren je nach Transaktion und sollten vor Ort bestätigt werden. Bei Wiederverkaufseinheiten trägt in der Regel der Verkäufer die Kapitalertragsteuer (üblicherweise rund 6 % des höheren Wertes aus Verkaufspreis oder Zonenwert), die jedoch häufig verhandelt wird. Käufer zahlen normalerweise die Urkundenstempelsteuer (etwa 1,5 %), die Übertragungssteuer (ein Bruchteil eines Prozentpunkts, lokal festgelegt) sowie Eintragungsgebühren. Die jährliche Grundsteuer (RPT) ist moderat und beträgt in der Regel einen kleinen Prozentsatz des bewerteten Wertes. Falls Sie die Einheit vermieten, sind Mieteinnahmen auf den Philippinen steuerpflichtig. Steuersätze und -grenzen ändern sich regelmäßig – bestätigen Sie aktuelle Werte daher unbedingt mit einem zugelassenen philippinischen Steuerberater, bevor Sie unterzeichnen.
Finanzierung und Hypothekenoptionen
Eine Finanzierung als Ausländer ist möglich, aber eingeschränkt. Manche philippinische Banken vergeben Kredite an Ausländer, insbesondere an Personen mit lokaler Beschäftigung, einem Aufenthaltsvisum oder einem philippinischen Ehepartner – die Konditionen sind jedoch strenger und die Beleihungsquoten meist niedriger als für Staatsbürger. Viele Entwickler bieten für Vorverkaufsprojekte eine Inhouse-Finanzierung an, die leichter zugänglich ist, aber typischerweise höhere effektive Zinssätze aufweist als ein Bankkredit. Zinssätze und Genehmigungskriterien ändern sich mit den Marktbedingungen – vergleichen Sie Bank- und Entwicklerkonditionen daher sorgfältig. In der Praxis zahlt ein großer Teil ausländischer Käufer bar oder arrangiert die Finanzierung im Heimatland. Holen Sie eine Vorabqualifikation ein, bevor Sie sich festlegen, und bestätigen Sie aktuelle Konditionen und Voraussetzungen direkt beim Kreditgeber.
Visa, Aufenthalt und häufige Fallstricke
Der Kauf einer Eigentumswohnung gewährt weder einen Aufenthaltstitel noch ein Visum auf den Philippinen; Eigentum und Aufenthaltsstatus sind voneinander unabhängig. Ausländer halten sich auf Tourist- oder Arbeitsvisa auf oder nutzen Alternativen wie das SRRV (Special Resident Retiree's Visa), das eigene Einlage- und Altersvoraussetzungen hat und von der PRA verwaltet wird. Die größten Fallstricke: der Kauf in einem Gebäude, das bereits seine 40-%-Ausländerquote erreicht hat; die Eintragung von Grundstücken auf den Namen des Ehepartners ohne rechtliche Absicherung; das Auslassen unabhängiger rechtlicher Due Diligence; sowie das Vertrauen in nicht registrierte Makler. Überprüfen Sie die DHSUD-Lizenz des Entwicklers, stellen Sie sicher, dass der Grundbuchtitel einwandfrei ist, und übergeben Sie niemals größere Beträge, bevor ein Anwalt die Verträge geprüft hat. Die Vorschriften ändern sich – bestätigen Sie Details daher mit einem zugelassenen lokalen Berater.
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer eine Eigentumswohnung auf den Philippinen besitzen?
Ja. Ausländer können Eigentumswohnungen direkt erwerben und ein Condominium Certificate of Title halten. Die einzige Einschränkung ist die 40-%-Regelung: Der gesamte ausländische Eigentumsanteil in einem Wohnprojekt darf 40 % nicht übersteigen. Manche Gebäude haben diese Quote bereits erreicht und verkaufen nicht mehr an Nicht-Philippiner. Bestätigen Sie stets die noch verfügbare Ausländerquote eines Gebäudes, bevor Sie kaufen.
Was ist die 40-%-Eigentumsregel für Eigentumswohnungen?
Gemäß dem Condominium Act dürfen Ausländer zusammen nicht mehr als 40 % der Einheiten in einem Wohnprojekt besitzen; mindestens 60 % müssen in philippinischem Eigentum verbleiben. Diese Regelung gilt projektübergreifend, nicht pro Käufer. Hat ein Gebäude bereits 40 % an Ausländer verkauft, können Sie dort erst dann kaufen, wenn eine philippinisch gehaltene Einheit an einen Ausländer weiterverkauft wird.
Können Ausländer Grundstücke auf den Philippinen kaufen?
Nein. Die Verfassung reserviert Grundeigentum für philippinische Staatsbürger und mehrheitlich philippinisch kontrollierte Unternehmen. Ausländer können weder Grundstücke noch Haus-mit-Grundstück-Pakete in eigenem Namen erwerben. Alternativen sind langfristige Grundstücksnutzungsverträge (häufig bis zu 50 Jahre, verlängerbar) oder der Erwerb über eine mehrheitlich philippinische Gesellschaft – beide Optionen haben jedoch rechtliche Grenzen, die mit einem Anwalt geprüft werden sollten.
Erhalte ich durch den Immobilienkauf einen Aufenthaltstitel?
Nein. Immobilieneigentum und Aufenthaltsstatus sind auf den Philippinen voneinander getrennt. Der Kauf einer Eigentumswohnung gewährt weder ein Visum noch einen Aufenthaltstitel. Ausländer halten sich in der Regel auf Tourist- oder Arbeitsvisa auf oder nutzen Optionen wie das SRRV-Rentenvisum, das eigene Einlage- und Voraussetzungsregeln hat und von der PRA verwaltet wird. Bestätigen Sie aktuelle Anforderungen bei der zuständigen Behörde.
Welche Steuern und Kosten fallen beim Kauf an?
Planen Sie insgesamt etwa 8–10 % an Abschlusskosten ein – je nach Transaktion unterschiedlich. Käufer zahlen in der Regel die Urkundenstempelsteuer (etwa 1,5 %), die Übertragungssteuer sowie Eintragungsgebühren, während die Kapitalertragsteuer (ca. 6 %) üblicherweise vom Verkäufer getragen wird. Die jährliche Grundsteuer ist moderat. Da sich die Sätze häufig ändern, bestätigen Sie aktuelle Werte mit einem zugelassenen philippinischen Steuerberater, bevor Sie unterzeichnen.
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