Immobilienkauf in der Ukraine als Ausländer: Schritt-für-Schritt-Anleitung 2026
Was Ausländer kaufen können, der Notar- und Staatsregisterprozess, Steuern und Gebühren sowie die zusätzliche Due Diligence, die 2026 nötig ist.
Ausländer dürfen in der Ukraine legal Wohn- und Gewerbeimmobilien mit weitgehend denselben Rechten wie Staatsbürger kaufen — die wesentliche Ausnahme ist landwirtschaftlicher Boden, der für ausländische Käufer geschlossen bleibt. Transaktionen laufen auch unter Kriegsrecht weiterhin über den Notar und das Staatsregister, doch die Kriegsbedingungen ergänzen Due-Diligence-Schritte rund um Zustand, Lage und Zahlungen der Immobilie. Hier der Prozess 2026.
Was Ausländer kaufen können und was nicht
Ausländer können frei Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien kaufen. Die klare Ausnahme ist landwirtschaftlicher Boden: der Bodenmarkt öffnete sich 2021 für ukrainische Staatsbürger, doch ausländische Staatsangehörige bleiben bis zu einem nationalen Referendum vom Kauf von Ackerland ausgeschlossen. Nicht-landwirtschaftlicher Boden unter einem Haus, das Sie erwerben, kann mit dem Gebäude übergehen, doch eigenständiges Ackerland kann von einem Ausländer nicht erworben werden.
Die Rolle des Notars
Ein Notar ist für jeden Immobilienverkauf verpflichtend. Der Notar prüft den Titel im Staatsregister der Eigentumsrechte (Державний реєстр речових прав), verifiziert, dass keine Arrestierungen, Pfandrechte oder sonstigen Belastungen bestehen, beglaubigt den Kaufvertrag und registriert unmittelbar danach den Eigentumsübergang. Sowohl staatliche als auch private Notare sind befugt, Immobilientransaktionen abzuwickeln.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Eine Vorvereinbarung (попередній договір) mit einer Anzahlung ist üblich, aber optional. Vor der Unterzeichnung werden die Dokumente geprüft — Eigentumsnachweis, der technische Pass und ein aktueller Staatsregisterauszug, der die Lastenfreiheit bestätigt. Der Notar beglaubigt dann den Kaufvertrag, die Zahlung erfolgt (per Banküberweisung, vorbehaltlich der Barzahlungsgrenzen), und der neue Eigentümer wird sofort im Staatsregister eingetragen, was das Eigentum überträgt.
Steuern und Gebühren
Der Käufer zahlt typischerweise eine 1%ige Abgabe an den Pensionsfonds und teilt sich die Notargebühr; die staatliche Gebühr liegt bei etwa 1% und wird oft verhandelt oder geteilt. Der Verkäufer ist für die Einkommensteuer und die Militärabgabe bei bestimmten Verkäufen verantwortlich. Einschließlich einer Maklerprovision von rund 3–5% sollte ein Käufer insgesamt etwa 3–6% an Gebühren und Kosten über dem Preis einplanen.
Zahlen und Geld bewegen
Die Zahlung über ein ukrainisches Bankkonto ist Standard. Unter Kriegsrecht gibt es Devisenkontrollmaßnahmen und Barzahlungsgrenzen, und Banken verlangen einen Herkunftsnachweis der Mittel, planen Sie die Überweisung also im Voraus. Nutzen Sie nach Möglichkeit eine notariell kontrollierte oder treuhandähnliche Abwicklung, sodass die Mittel erst freigegeben werden, sobald der Übergang registriert ist.
Due Diligence im Krieg
Über die üblichen Prüfungen hinaus bestätigen Sie, dass die Region sicher ist und die Immobilie nicht in besetztem oder aktiv umkämpftem Gebiet liegt, wo Transaktionen und Eigentum nicht gesichert sind. Prüfen Sie auf Kriegsschäden und ob etwaige Schäden dokumentiert sind. Verifizieren Sie, dass der Verkäufer tatsächlich handlungsfähig ist — Vollmachten sind bei Eigentümern, die im Ausland oder vertrieben sind, üblich. Das Risiko von Titelbetrug ist im Krieg höher, bestehen Sie daher auf einem aktuellen Staatsregisterauszug, der zeitnah zur Unterzeichnung datiert ist.
Aufenthalt, Finanzierung und worauf sich Käufer konzentrieren
Eine Hypothekenfinanzierung für Ausländer ist sehr begrenzt; die meisten Käufe erfolgen bar. Das staatlich geförderte єОселя (eOselya) Programm mit niedrigem Zinssatz ist nur für ukrainische Staatsbürger. Eine erhebliche Investition kann einen Antrag auf eine befristete Aufenthaltserlaubnis stützen, doch der Immobilienkauf allein gewährt keinen Aufenthalt. 2026 konzentriert sich die ausländische Nachfrage auf Kiew und die relativ sichereren westlichen Städte — Lwiw, Uschhorod, Iwano-Frankiwsk —, getrieben von Diaspora-Käufern und jenen, die sich für den Wiederaufbau nach dem Krieg positionieren.
FAQ
Kann ein Ausländer Immobilien in der Ukraine kaufen?
Ja — Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien, mit weitgehend denselben Rechten wie Staatsbürger. Landwirtschaftlicher Boden ist die wesentliche Ausnahme und für Ausländer geschlossen.
Können Ausländer Land in der Ukraine kaufen?
Kein Ackerland — Ausländer sind bis zu einem Referendum vom landwirtschaftlichen Boden ausgeschlossen. Nicht-landwirtschaftlicher Boden unter einem gekauften Haus kann mit dem Gebäude übergehen.
Ist es sicher, während des Krieges Immobilien zu kaufen?
Transaktionen laufen rechtlich weiter, erfordern aber zusätzliche Due Diligence zu Lage, Kriegsschäden, Status besetzter Gebiete und Herkunft der Mittel. Die meisten ausländischen Käufer konzentrieren sich auf Kiew und sicherere westliche Regionen.
Welche Steuern und Gebühren fallen beim Kauf an?
Käufer zahlen meist eine 1%ige Abgabe an den Pensionsfonds und teilen sich Notar- und staatliche Gebühren von etwa 1%, plus eine Maklergebühr von rund 3–5%. Verkäufer tragen die Einkommensteuer und die Militärabgabe.
Können Ausländer in der Ukraine eine Hypothek bekommen?
Selten — die Finanzierung für Nicht-Staatsbürger ist sehr begrenzt und die meisten Käufe erfolgen bar. Das staatliche eOselya-Programm steht nur ukrainischen Staatsbürgern offen.
Gewährt der Immobilienkauf Aufenthalt in der Ukraine?
Nicht automatisch. Eine erhebliche Investition kann einen Antrag auf eine befristete Aufenthaltserlaubnis stützen, doch der Immobilienkauf allein gewährt keinen Aufenthalt.
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