7 Min. Lesezeit · Aktualisiert 2026-10-09T02:16:02.461Z

Wie man eine Immobilie in Deutschland im Jahr 2026 verkauft: Schritte, Kosten, Steuern

Ein praktischer Leitfaden zum Verkauf eines Hauses in Deutschland, von Preisgestaltung und Dokumenten über Notarschritte, Gebühren, Steuern, Zeitrahmen bis hin zu häufigen Fallstricken.

Wenn Sie eine Wohnimmobilie in Deutschland verkaufen, müssen Sie die Unterlagen frühzeitig vorbereiten, den Preis anhand lokaler Marktdaten festlegen und damit rechnen, dass der Verkauf über einen Notar abgewickelt wird. Der Prozess umfasst in der Regel das Sammeln von Dokumenten und die Vermarktung der Immobilie bis hin zur Unterzeichnung, der Zahlung nach Erfüllung der Bedingungen und anschließend der Übertragung im Grundbuch. Einige Kosten und Steuern fallen auf den Käufer, aber Sie sollten dennoch die Posten einplanen, die Ihre Nettoprovision beeinflussen.

Preis es richtig.

Sie sollten den Verkaufspreis auf der Grundlage eines Marktvergleichs festlegen und nicht auf Vermutungen. Die Preisgestaltung auf der Verkäuferseite beginnt üblicherweise mit einer Bewertung, die auf vergleichbaren lokalen Verkäufen basiert, und die Verbraucherberatung empfiehlt eine professionelle Marktwertermittlung, bevor Sie sich auf eine Zahl festlegen. Dies ist wichtig, da Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und notarielle Formalitäten den Betrag, den Sie tatsächlich erhalten, reduzieren können. Daher sollte der Listenpreis die lokale Nachfrage und Ihre voraussichtlichen Nettogewinne widerspiegeln und nicht nur das, was Sie zu erreichen hoffen. Wenn es ungewöhnliche Merkmale gibt, wie Belastungen oder kürzliche Modernisierungen, sollten Sie diese vor der Vermarktung berücksichtigen. Bestätigen Sie jede Bewertungsmethode mit einem lokalen Fachmann, wenn Sie sich unsicher sind, wie Ihre Immobilie im Vergleich abschneidet.

Sammeln Sie die Dokumente

Sie sollten die wichtigsten Dokumente sammeln, bevor Sie die Immobilie vermarkten. Der Verkäufer benötigt normalerweise den Grundbuchauszug, den Energieausweis, die Grundrisse, die Berechnung der Wohnfläche, den Eigentumsnachweis und, falls relevant, Nachweise über Modernisierungen oder Lastenfreigaben. Der Energieausweis ist beim Verkauf von Wohnimmobilien verpflichtend. In Anzeigen für Gewerbeimmobilien müssen die erforderlichen Energiedaten enthalten sein, und der Verkäufer oder Makler muss den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen; wenn keine Besichtigung stattfindet, muss er auf Anfrage umgehend bereitgestellt und nach Vertragsunterzeichnung übergeben werden. Nur qualifizierte Personen dürfen diesen Ausweis ausstellen, und er umfasst typischerweise etwa 5 Seiten. Diese Unterlagen frühzeitig zusammenzustellen, hilft, Verzögerungen zu vermeiden, sobald ein Käufer gefunden ist und der Notar den Vertragsprozess einleitet.

Befolgen Sie die Schritte zum rechtmäßigen Verkauf.

Sie sollten erwarten, dass der Verkauf über einen Notar abgewickelt wird. In Deutschland muss ein Vertrag über den Verkauf von Immobilien notariell beurkundet werden. Der Notar kann Informationen aus dem Grundbuch einholen und ist verantwortlich für die Beurkundung und die formalen Durchführungsschritte des Transfers. Nach der Unterzeichnung kümmert sich der Notar in der Regel um die rechtlichen Durchführungsschritte, einschließlich der Benachrichtigungen an das Finanzamt und der Schritte, die für den Grundbuchtransfer erforderlich sind. Der Notar ist die Person, die die Transaktion durch die formalen rechtlichen Phasen bewegt, nicht Sie direkt. Die rechtliche Grundlage ist das Bürgerliche Gesetzbuch, aber die Übertragung von Immobilienrechten erfordert die besondere notarielle Form. Dies ist ein Punkt, an dem die lokale Praxis variieren kann, daher bestätigen Sie die Reihenfolge mit dem Notar, der Ihren Verkauf abwickelt.

Verstehe den Zeitrahmen

Sie sollten einen mehrstufigen Prozess planen, anstatt einen schnellen Verkauf anzustreben. Ein standardmäßiger Verkaufsprozess in Deutschland beginnt typischerweise mit der Zusammenstellung von Dokumenten, gefolgt von Marketing, Verhandlungen, der Erstellung des notariellen Vertrags, der Unterzeichnung, der Zahlung nach Erfüllung der Bedingungen und schließlich der Übertragung im Grundbuch. Die typische Zeitspanne vom Listing bis zum Abschluss ist gesetzlich nicht festgelegt, und Verbraucherhinweise warnen, dass die Notarisierung und Registrierung den Abschluss verzögern können, insbesondere wenn Dokumente unvollständig sind. Bundesweit wird darauf hingewiesen, dass die Kommunikation bei der Durchführung von Immobilienverträgen historisch gesehen überwiegend papierbasiert und per Post erfolgte, was ein Grund für die vorgeschlagenen Digitalisierungsreformen ist. Sie sollten daher erwarten, dass der Zeitrahmen stark von der Verfügbarkeit der Dokumente und dem reibungslosen Ablauf der formalen Schritte abhängt.

Kennen Sie die Gebühren und Provisionen.

Sie sollten mit Kosten für die Maklergebühren, notariatsbezogene Kosten und andere verkaufsbezogene Ausgaben rechnen, die Ihre Nettoprovision beeinflussen. Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt und liegt oft zwischen 5,95 % und 7,14 % einschließlich Mehrwertsteuer, abhängig von der Region. Seit Dezember 2020 muss bei einem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung durch einen Verbraucher die Maklergebühr zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden; dem Käufer dürfen in der Regel nicht mehr als 50 % der insgesamt vereinbarten Provision in Rechnung gestellt werden, wenn der Makler vom Verkäufer oder von beiden Seiten beauftragt wird. Bei vermittelten Wohnungskäufen kann der Käufer eines Hauses oder einer Wohnung höchstens die Hälfte der Maklerprovision zahlen, wenn der Makler vom Verkäufer oder von beiden Seiten beauftragt wird, sodass die Last oft geteilt wird, anstatt von einer Seite allein getragen zu werden. Die Maklerprovision ist in der Regel nur fällig, wenn die Transaktion erfolgreich ist und der Kaufvertrag abgeschlossen wird. Käufer übernehmen normalerweise die Grunderwerbsteuer, aber wenn Sie Ihre Nettoposition überprüfen, sollten Sie dennoch die Kosten für die Abwicklung über den Notar und die Kostenstruktur rund um den Übertragungsprozess berücksichtigen.

Die Verkäufersteuern abdecken

Sie sollten überprüfen, ob auf Ihren Verkauf Kapitalertragsteuer anfallen könnte. Für Verkäufer besteht das Hauptsteuerrisiko in der Einkommensteuer auf einen privaten Immobilienverkauf, wenn der Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußertung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ein selbstgenutztes Eigenheim ist in der Regel steuerfrei, wenn es während des relevanten Zeitraums oder im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Jahren ausschließlich für eigene Wohnzwecke genutzt wurde. Die Grunderwerbsteuer wird normalerweise vom Käufer und nicht vom Verkäufer gezahlt, und der Satz wird von den Bundesländern festgelegt und liegt derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 %. Wenn die Übertragung durch notarielle Urkunde beurkundet wird, informiert der Notar das Finanzamt über die Eigentumsübertragung und legt eine beglaubigte Kopie der Urkunde bei. Für alles, was aus Ihrer Nutzungsgeschichte oder steuerlichen Situation nicht klar ist, sollten Sie die Behandlung mit einem örtlichen Steuerfachmann bestätigen.

Regeln für Nichtansässige behandeln

Sie sollten davon ausgehen, dass die gleichen deutschen Verkaufsformalitäten gelten, auch wenn Sie nicht in Deutschland leben. Für Verkäufer, die nicht in Deutschland leben, gelten die deutschen Immobilienverkaufsformalitäten weiterhin, wenn sich die Immobilie in Deutschland befindet, und der notariellen Prozess sowie die gesetzlichen Benachrichtigungen gelten ebenfalls. Wenn sich die Immobilie in Deutschland befindet, kann das zuständige Finanzamt die Verkaufsbenachrichtigung erhalten, da der Notar die Übertragung dem Finanzamt meldet, wenn die Übertragung durch notarielle Urkunde festgehalten wird. Das bedeutet, dass Sie weiterhin die gleichen Dokumente und den gleichen notariellen Prozess benötigen, auch wenn Sie die Angelegenheiten aus dem Ausland regeln. Sie sollten etwaige zusätzliche administrative Schritte für Ihr Wohnsitzland mit einem lokalen Fachmann überprüfen.

Häufige Fragen

Wie verkaufe ich ein Haus in Deutschland?

1. Sie sammeln normalerweise die Dokumente, vermarkten die Immobilie, verhandeln, unterzeichnen einen notariellen Vertrag und führen dann die Grundbuchübertragung durch. Der Notar kümmert sich nach der Unterzeichnung um die formalen rechtlichen Schritte.

Welche Dokumente benötige ich, um Eigentum in Deutschland zu verkaufen?

Normalerweise benötigen Sie den Grundbuchauszug, den Energieausweis, die Grundrisse, die Berechnung der Wohnfläche, den Eigentumsnachweis sowie alle relevanten Nachweise über Modernisierungen oder die Freigabe von Belastungen.

Wer zahlt die Maklerprovision, wenn ich in Deutschland verkaufe?

1. Die Provision wird bei einem Wohnungsverkauf mit einem Makler oft aufgeteilt, anstatt vollständig von einer Seite bezahlt zu werden. Die Gebühr ist gesetzlich nicht festgelegt und liegt oft zwischen 5,95 % und 7,14 % einschließlich Mehrwertsteuer, wobei der Käufer höchstens die Hälfte zahlen kann, wenn der Makler vom Verkäufer oder von beiden Seiten beauftragt wird.

Welche Steuern muss ich als Verkäufer in Deutschland zahlen?

1. Ihr Hauptsteuerrisiko auf der Verkäuferseite ist die Einkommensteuer auf den privaten Immobilienverkauf, wenn der Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, während die Selbstnutzung je nach Nutzungsgeschichte eine Befreiung gewähren kann. Der Käufer zahlt normalerweise die Grunderwerbsteuer.

Brauche ich einen Notar, um ein Haus in Deutschland zu verkaufen?

1. Ja, der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar kann vor der Beurkundung Informationen aus dem Grundbuch einholen und übernimmt dann die rechtlichen Durchführungsschritte nach der Unterzeichnung.

Finden Sie heraus, was Ihre Immobilie wert ist.

Erhalten Sie in etwa einer Minute eine kostenlose KI-Bewertung und listen Sie Ihre Immobilie einmal, um Käufer und Makler im GREM-Netzwerk zu erreichen.

Erhalten Sie eine kostenlose Bewertung

Sie besitzen eine Immobilie? Für Eigentümer ↗