7 Min. Lesezeit · Aktualisiert 2026-10-14T02:16:45.865Z

Wie man eine Immobilie in Portugal im Jahr 2026 verkauft: Schritte, Kosten, Steuern

Ein praktischer Leitfaden zum Verkauf eines gewöhnlichen Hauses in Portugal, der Preisgestaltung, Dokumente, rechtliche Schritte, Verkäuferkosten, Steuern und häufige Fehler behandelt.

Wenn Sie eine Wohnimmobilie in Portugal verkaufen, sollten Sie zunächst den Verkauf als Marktagent betrachten und nicht als steuerliche Angelegenheit. Sie sollten die aktuellen Verkaufspreise in der Umgebung mit den derzeitigen Angebotspreisen vergleichen, da der Steuerwert kein Marktindikator ist und die Bewertung von Fall zu Fall erfolgt. Außerdem müssen Sie die erforderlichen Dokumente frühzeitig vorbereiten, da das Energiezertifikat vor der Vermarktung vorliegen muss und der rechtliche Eigentumsübergang von einer sauberen Eigentumskette abhängt.

Bewerten Sie das Haus.

Preis das Haus, indem du dir die kürzlich verkauften Preise und die aktuellen Angebotspreise ähnlicher Immobilien in deiner Gegend ansiehst. Der offizielle Steuerwert kann in einigen Verfahren als Benchmark verwendet werden, ist jedoch kein Marktpreisleitfaden, daher solltest du dich nicht darauf verlassen, um den Angebotspreis festzulegen. In der Praxis erfolgt die Bewertung fallweise und nicht nach einer einheitlichen gesetzlichen Formel, daher benötigst du möglicherweise Hilfe von einem lokalen Fachmann, wenn der Markt unklar ist. Ein gut bepreistes Haus wird wahrscheinlich schneller verkauft als eines, das zu ambitioniert ist, und aktuelle Marktberichte deuten darauf hin, dass korrekt bepreiste Immobilien tendenziell schneller Interesse wecken als überteuerte.

Holen Sie die Dokumente.

Sie benötigen das Energiezertifikat, die Ausweisdokumente des Verkäufers und des Käufers, die technische Akte der Immobilie, falls vorhanden, sowie die Nutzungsgenehmigung oder einen Nachweis über die Befreiung. Der Verkäufer benötigt normalerweise auch ein gültiges Eigentumsdokument und muss in der Lage sein, die Eigentumskette vor der Formalisierung des Verkaufs nachzuweisen. Wenn das Haus nach dem 7. August 1951 gebaut wurde oder früher gebaut, aber später verändert wurde, muss die Urkunde oder das Eigentumsdokument, das für die Übertragung verwendet wird, auf das Vorhandensein der Nutzungsgenehmigung oder deren rechtliche Befreiung verweisen. Sie sollten diese Unterlagen sammeln, bevor Sie das Abschlussdatum vereinbaren, da fehlende Dokumente die Übertragung verzögern können.

Besorgen Sie das Energiezertifikat.

Der Energieausweis muss bereit sein, bevor Sie die Wohnung zum Verkauf anbieten, und die Anzeige muss die Energieklasse aus einem gültigen Ausweis zeigen. ADENE sagt, dass eine Anzeige für eine zum Verkauf oder zur Vermietung angebotene Wohnung die Energieklasse aus einem gültigen Ausweis enthalten muss. Sie müssen den Ausweis auch potenziellen Käufern vorlegen und ihn beim Notar- oder Vertragsabschluss übergeben, wenn Sie das Haus verkaufen. Für Wohnimmobilien liegt die Registrierungsgebühr typischerweise zwischen 28 € und 65 €, zuzüglich der Gebühren des Fachmanns und der Mehrwertsteuer, daher sollten Sie diese Kosten vor der Auflistung einplanen.

Wählen Sie den rechtlichen Weg.

Der Transfer kann über Casa Pronta abgeschlossen werden, die es Ihnen ermöglicht, den Verkauf und die damit verbundenen Registrierungen an einem einzigen Schalter oder Termin abzuschließen, und jeder kann den Service nutzen. Sie können Termine online über SIGA oder die sigaApp buchen, und der Service kann von jedem genutzt werden. Portugal verlangt für jeden Transfer keine öffentliche notarielle Urkunde; ein beglaubigtes privates Dokument kann ebenfalls verwendet werden, und die für das Grundbuch benötigten Dokumente sind nur nach der Beglaubigung und der Online-Einreichung gültig. Der entscheidende rechtliche Effekt ist die Registrierung des Transfers, daher sollten Sie sicherstellen, dass die Registrierung ordnungsgemäß abgeschlossen wird, anstatt sich nur auf die Form des Dokuments zu konzentrieren. Wenn das Eigentum ein gesetzliches Vorkaufsrecht zugunsten öffentlicher Stellen hat, müssen Sie den Online-Dienst zur Präferenzmitteilung für die Transaktionsinformationen vor dem Abschluss nutzen.

Verstehen, wer was übernimmt

Sie können einen lizenzierten Immobilienvermittler nutzen, aber diese Tätigkeit wird von IMPIC reguliert, daher sollten Sie überprüfen, ob der Vermittler ordnungsgemäß lizenziert ist. Der Käufer und der Verkäufer stellen normalerweise die erforderlichen Ausweisdokumente und Eigentumsunterlagen zur Verfügung, während Casa Pronta den Prozess zentralisieren kann. Wenn ein Vorkaufsrecht besteht, muss der Verkäufer den Vorzugsmitteilungsdienst nutzen, bevor der Verkauf fortgesetzt werden kann; die Frist für die Antwort hängt vom anwendbaren Rechtsregime ab und wird hier nicht angegeben. Sobald der Verkauf abgeschlossen ist, sollte die Übertragung ohne Verzögerung registriert werden, da die für die Grundbuchregistrierung benötigten Dokumente nur nach Authentifizierung und Online-Einzahlung gültig sind. Wenn Ihr Fall nicht standardmäßig ist, sollten Sie den Ablauf mit einem lokalen Fachmann bestätigen.

Budget für Verkäuferkosten

Der Verkäufer zahlt in der Regel die Maklerprovision, und die Provisionsbedingungen, einschließlich ob es sich um einen festen Betrag oder einen Prozentsatz handelt und wann sie fällig ist, müssen im Maklervertrag festgelegt werden. Das portugiesische Recht erlaubt es, dass die Provision ein fester Betrag oder ein Prozentsatz ist, und der Vertrag muss die Vergütungsbedingungen und den Zeitpunkt der Fälligkeit der Zahlung angeben. Wenn Sie Casa Pronta nutzen, kostet ein Verfahren mit einer Registrierung 375 €, während ein Verfahren mit mehr als einer Registrierung 700 € für eine Immobilie kostet; jede zusätzliche Immobilie kostet 50 €. Sie müssen möglicherweise auch alle ausstehenden IMI für das Verkaufsjahr begleichen, und IMI wird in der Regel vom steuerpflichtigen Eigentümer zum 31. Dezember des Steuerjahres bezahlt.

Besteuern Sie den Verkauf korrekt.

Ihre Hauptsteuerbelastung ist die Kapitalertragsteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf. Für ansässige Personen wird in der Regel nur 50 % des Kapitalgewinns für die IRS berücksichtigt, und für ein Hauptwohnsitz können Sie den Gewinn möglicherweise ausschließen, wenn Sie die Erlöse in eine andere qualifizierte Hauptwohnung gemäß den gesetzlichen Reinvestitionsregeln reinvestieren, vorbehaltlich der rechtlichen Bedingungen und Fristen. Sie müssen die Absicht zur Reinvestition in Ihrer IRS-Modell-3-Erklärung für das Verkaufsjahr angeben, und die Steuerbehörde sagt, dass die Reinvestition in dieser Erklärung und, falls zutreffend, in den folgenden von der Steuerbehörde geforderten Erklärungen nachgewiesen werden muss. Sie können Erwerbs- und Verkaufsnebenkosten abziehen, die als abzugsfähige Kosten bei der Berechnung des Gewinns gelten. Für Nichtansässige hängt die Behandlung von Kapitalgewinnen von den geltenden portugiesischen Vorschriften und etwaigen relevanten Doppelbesteuerungsabkommen ab, daher sollten Sie die Situation für Ihre Fakten bestätigen, bevor Sie sich auf diesen Leitfaden verlassen.

Häufige Fragen

Wie bewertet man den Preis eines Hauses zum Verkauf in Portugal?

Vergleichen Sie zunächst die aktuellen Verkaufspreise ähnlicher Immobilien mit den derzeitigen Angebotspreisen. Verwenden Sie den Steuerwert nur als Benchmark in einigen Verfahren, nicht als Marktpreis.

Welche Dokumente benötigen Sie, um ein Haus in Portugal zu verkaufen?

Sie benötigen den Energieausweis, Ausweisdokumente, die technische Datei der Immobilie, falls vorhanden, sowie die Nutzungserlaubnis oder einen Nachweis über die Befreiung. Außerdem benötigen Sie das entsprechende Titel-Dokument und einen Eigentumsnachweis, sofern dies vom Notar, Anwalt, Solicitor oder dem Casa Pronta-Service gefordert wird.

Wer zahlt normalerweise die Maklerprovision in Portugal?

In der Regel zahlt der Verkäufer es. Die Provision beträgt das, was im Maklervertrag festgelegt ist, und der Vertrag muss die Vergütungsbedingungen und den Zeitpunkt der Zahlung angeben.

Welche Steuern zahlt der Verkäufer beim Verkauf von Immobilien in Portugal?

Die Kapitalertragsteuer ist die Hauptsteuer auf der Verkäuferseite, und Sie müssen möglicherweise auch alle ausstehenden IMI für das Verkaufsjahr begleichen. Die genaue Behandlung der Kapitalgewinne hängt davon ab, ob Sie ansässig oder nicht ansässig sind und ob die Regelung zur Reinvestition gilt.

Wie lange dauert es normalerweise, ein Haus in Portugal zu verkaufen?

Die Zeit, die benötigt wird, um ein Haus zu verkaufen, variiert stark je nach Standort, Preis und Marktbedingungen. Der Zeitpunkt variiert stark je nach Standort und Preis.

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