7 Min. Lesezeit · Aktualisiert 2026-10-19T02:16:51.548Z

Wie man eine Immobilie in der Ukraine im Jahr 2026 verkauft

Ein praktischer Leitfaden zu Preisgestaltung, Bewertung, Notarisierung, Verkäufersteuern und den Punkten, die Sie bestätigen müssen, bevor Sie einen Hausverkauf abschließen.

Wenn Sie eine gewöhnliche Wohnimmobilie in der Ukraine verkaufen, bestehen Ihre Hauptaufgaben darin, einen angemessenen Preis festzulegen, die Bewertungs- und Eigentumsdokumente vorzubereiten und den notariellen Eigentumsübergang mit dem entsprechenden Steuernachweis abzuschließen. Das steuerliche Ergebnis hängt davon ab, ob dies Ihr erster Verkauf im Kalenderjahr ist und ob Sie die Immobilie länger als 3 Jahre besessen haben, wobei geerbte Immobilien anders behandelt werden. Sie sollten auch überprüfen, ob ein lokaler Fachmann bestätigen muss, ob ein Punkt von Ihrem genauen Eigentum, Wohnsitz oder der Geschichte der Immobilie abhängt.

Bewerten Sie das Haus.

Sie sollten damit beginnen, das Haus auf der Grundlage seiner offiziellen Bewertung zu bepreisen, da der Notar auf das elektronische Bewertungszertifikat oder einen registrierten Bewertungsbericht für den Verkauf angewiesen ist. Der Staatliche Immobilienfonds gibt an, dass der Bewertungsalgorithmus auf der Lage der Immobilie, den Bau- und technischen Eigenschaften basiert und dass das Bewertungszertifikat vom Fonds oder seinen regionalen Büros ausgestellt wird. Die einheitliche Bewertungsdatenbank ist ein kostenloser Dienst und kann ein elektronisches Bewertungszertifikat generieren, was schneller sein kann als der papierbasierte Weg. Sie können sich mit einer elektronischen Signatur oder ID.GOV.UA anmelden, um das E-Zertifikat zu erhalten, aber wenn Sie einen Bewertungsbericht wählen, müssen Sie überprüfen, ob die Bewertungsstelle auf der aktuellen Liste der Bewerter mit gültigen neu registrierten Zertifikaten steht, bevor Sie sie beauftragen.

Holen Sie sich das Bewertungsdokument.

Sie benötigen das offizielle Steuerbewertungsgutachten oder einen registrierten Bewertungsbericht vor der Beurkundung, da dies der wichtigste verpflichtende Bewertungsschritt vor dem Verkauf ist. Der elektronische Bewertungsdienst des Staatlichen Immobilienfonds ist darauf ausgelegt, ein Bewertungszertifikat online bereitzustellen, und die Bearbeitungszeit kann je nach Dokumenten und Falldetails variieren, daher sollten Sie die Bearbeitungszeit einplanen und die aktuellen Serviceanforderungen vor dem Verkauf überprüfen. Der Fonds verlangt, dass Bewertungsberichte und verwandte Dokumente im vorgeschriebenen Bewertungsaufzeichnungssystem aufbewahrt und gemäß den geltenden Bewertungsregeln geführt werden, daher sollten Sie die Bewertungsunterlagen zusammen mit Ihren Eigentumsunterlagen für den Notar und eine spätere Überprüfung aufbewahren. In der Praxis bedeutet dies, dass Sie die Bewertungsunterlagen zusammen mit Ihren Eigentumsunterlagen aufbewahren sollten, damit der Notar alles in der Abschlussphase überprüfen kann. Wenn Ihre Akte unvollständig ist oder der Gutachter nicht ordnungsgemäß registriert ist, müssen Sie möglicherweise pausieren und dies korrigieren.

Bereiten Sie die Verkäuferdokumente vor.

Sie sollten die Dokumente vorbereiten, die Ihr Recht zum Verkauf nachweisen und die Überprüfungen des Notars unterstützen. Die bereitgestellten Fakten zeigen, dass die wichtigsten Unterlagen der Eigentumsnachweis, das Bewertungszertifikat oder der registrierte Bewertungsbericht sowie der Nachweis über die Steuerzahlung, wo Steuern fällig sind, sind. Der Notar verwendet diese Dokumente, um den Vertrag zu beglaubigen, und bei Verkäufen von Wohnimmobilien in der Ukraine muss der Notar das elektronische Bewertungszertifikat oder den Bewertungsbericht in der einheitlichen Bewertungsdatenbank überprüfen. Bei gewöhnlichen Verkäufen zwischen Privatpersonen prüft der Notar das erforderliche Bewertungsdokument und die steuerliche Situation des Verkäufers, bevor er den Vertrag beglaubigt, aber die genauen unterstützenden Unterlagen können je nach Art der Immobilie und der Eigentumsgeschichte des Verkäufers variieren. Da die genaue Liste der unterstützenden Unterlagen je nach Ihrer Eigentumsgeschichte und Familiensituation variieren kann, bestätigen Sie bei einem örtlichen Notar, welche Originale und Kopien Sie mitbringen sollten.

Vollziehen Sie den notariellen Verkauf.

Der Verkauf wird durch die Unterzeichnung und Beglaubigung des Vertrags vor dem Notar abgeschlossen, der als rechtlicher Wächter für die Übertragung fungiert. Der Notar kann die Transaktion am Standort des staatlichen Notariats oder am Arbeitsplatz des privaten Notars beglaubigen; die steuerliche Dienstanleitung unterstützt keine breitere Regel, dass sie am Wohnsitz des Verkäufers oder Käufers beglaubigt werden kann. Der Notar wird den Vertrag nur beglaubigen, wenn ein Nachweis über die Steuerzahlung vorliegt, wo die Steuer gemäß Artikel 172 fällig ist, und der Notar überprüft auch das Bewertungsdokument in der einheitlichen Bewertungsdatenbank. Ab dem 1. Januar 2026 reichen öffentliche Notare monatlich Informationen über beglaubigte Kaufverträge zwischen Privatpersonen ein, während private Notare vierteljährlich mit einer Aufschlüsselung nach Monaten des Berichtsquartals einreichen, und sie senden diese Informationen an die Aufsichtsbehörde am Standort des staatlichen Notariats oder am Arbeitsplatz des privaten Notars.

Berechne die Steuer.

Sie müssen den Verkauf gemäß den Regeln für inländische Wohnimmobilien vor dem Abschluss überprüfen, da sich das steuerliche Ergebnis mit Ihrer Besitzdauer und der Anzahl der Verkäufe im Jahr ändert. Der Staatliche Steuerdienst sagt, dass der Steuersatz 0 % beträgt, wenn es sich um den ersten Verkauf in einem Kalenderjahr handelt und die Immobilie länger als 3 Jahre im Besitz ist, mit Ausnahme von geerbten Immobilien. Wenn der Verkauf der zweite in einem Jahr ist oder die Immobilie weniger als 3 Jahre im Besitz war, zahlt der Verkäufer 5 % Einkommensteuer plus 5 % Militärabgabe, was insgesamt 10 % vor anderen anwendbaren Gebühren ergibt. Die Militärabgabe für Privatpersonen beträgt 5 % des zu versteuernden Einkommens. Geerbte Wohnimmobilien sind eine Ausnahme von der 3-Jahres-Regel, aber Sie sollten bestätigen, wie Ihr Eigentum erworben wurde, bevor Sie sich auf diese Behandlung verlassen.

Steuern für Nichtansässige bearbeiten

Wenn Sie ein nicht ansässiger Eigentümer sind, sollten Sie mit zusätzlicher Sorgfalt bei der Zahlung und Einreichung rechnen, da das Finanzamt Wohnsitz und Einkommensquelle unterschiedlich behandelt. Die Fakten besagen, dass ein ansässiger Steuerpflichtiger, der Einkünfte aus dem Ausland erhält, diese deklarieren und 18 % Einkommensteuer auf ausländische Einkünfte zahlen muss, es sei denn, er ist gesetzlich oder durch einen Vertrag davon befreit. Ein Verkäufer, der bis zum Ende des Steuerjahres steuerlich ansässig wird, muss sowohl ukrainische als auch ausländische Einkünfte für dieses Jahr deklarieren. Bei einem Verkauf von Wohnimmobilien durch einen nicht ansässigen Verkäufer müssen die relevanten Vorschriften des Steuerkodex fallweise überprüft werden; die Quellenmaterialien bestätigen, dass nicht ansässige Erben und Beschenkte vor der notariellen Registrierung Steuern und Militärabgaben zahlen müssen, und ohne Nachweis der vollständigen Zahlung wird der Notar die Erbschaftsbescheinigung oder den Schenkungsvertrag nicht ausstellen. Das ist ein starkes Zeichen dafür, dass Sie mit einer Zahlung vor der Registrierung rechnen sollten, wenn Steuern fällig sind, aber Sie sollten die genaue Behandlung Ihres eigenen Falls mit einem lokalen Steuerfachmann bestätigen.

Budget für Provisionen und Fehler

Sie sollten die Maklergebühren als verhandelbare Marktkosten einplanen, da die offiziellen ukrainischen Quellen für 2026 keinen einheitlichen landesweiten Provisionssatz für Wohnungsverkäufe angeben. Das bedeutet, dass Sie schriftlich festlegen müssen, wer den Makler bezahlt und welche Dienstleistungen enthalten sind, bevor Sie fortfahren. Zu den anderen praktischen Kosten des Verkäufers können Steuern gehören, wenn die 0%-Regel nicht anwendbar ist, sowie alle rechtlichen oder bewertungsbezogenen Ausgaben, die zur Durchführung der Transaktion erforderlich sind. Häufige Fehler sind das Versäumen der 3-jährigen Eigentumsbedingung, das Vergessen, ob der Verkauf der erste oder zweite im Kalenderjahr ist, und die Verwendung eines Gutachters oder Bewertungsunternehmens, das derzeit nicht im staatlichen Register oder in anderen offiziellen Bewertungsunterlagen autorisiert ist. Diese Fehler können das steuerliche Ergebnis ändern oder die Beurkundung verzögern.

Häufige Fragen

Wie viel Steuern muss ich zahlen, wenn ich 2026 ein Haus in der Ukraine verkaufe?

0 %, wenn es Ihr erster Verkauf im Kalenderjahr ist und Sie die Immobilie seit mehr als 3 Jahren besitzen, ausgenommen geerbte Immobilien. Andernfalls beträgt die übliche Steuer für inländische Verkäufer 5 % Einkommensteuer plus 5 % Militärabgabe.

Welche Dokumente benötige ich, um eine Wohnimmobilie in der Ukraine zu verkaufen?

Sie benötigen die Eigentumsdokumente, das offizielle Bewertungszertifikat oder einen registrierten Bewertungsbericht sowie einen Nachweis über die Steuerzahlung, wo Steuern fällig sind. Der Notar verwendet diese, um den Vertrag zu beglaubigen und den Bewertungsnachweis im offiziellen Bewertungssystem zu überprüfen.

Wer kümmert sich um den rechtlichen Teil eines Immobilienverkaufs in der Ukraine?

Der Notar kümmert sich um die Beglaubigung des Kaufvertrags und überprüft das Bewertungsdokument sowie den Nachweis über die Steuerzahlung. Anschließend reicht der Notar Informationen über den beglaubigten Vertrag bei der Aufsichtsbehörde ein.

Was ist die übliche Maklerprovision in der Ukraine für den Verkauf eines Hauses?

Es gibt keinen einheitlichen landesweiten Provisionssatz in den offiziellen Quellen für 2026. Er basiert auf dem Markt und wird verhandelt, daher müssen Sie die Gebühr und wer sie bezahlt, mit dem Agenten vereinbaren.

Wie lange dauert der Bewertungsprozess vor dem Verkauf in der Ukraine?

Die hier zitierten öffentlichen Quellen unterstützen keinen festen Zeitraum von 15 Arbeitstagen für die Ausstellung des Bewertungszertifikats; Sie sollten die aktuellen Bearbeitungszeiten für den offiziellen elektronischen Bewertungsdienst überprüfen, bevor Sie sich darauf in Ihrem Abschlusszeitplan verlassen.

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