Was Sie bei einem Neubau prüfen sollten, bevor Sie ihn empfehlen
Das Rendering ist der einzige Teil eines Neubaus, der garantiert perfekt ist. Alles Prüfenswerte steckt in den Unterlagen und auf der Baustelle.
Ein Neubau wird gekauft, bevor er existiert. Der Käufer erwirbt also kein Objekt, sondern ein Versprechen — von einem Unternehmen, gestützt auf einen Vertrag, in einer Rechtsordnung mit eigenen Regeln. Fast jede Neubau-Katastrophe lässt sich auf einen von drei Punkten zurückführen, die niemand angesehen hat: wer der Bauträger wirklich ist, wozu ihn der Vertrag tatsächlich verpflichtet und wo das Geld des Käufers bis zur Schlüsselübergabe liegt. Der Vertrieb ist darauf ausgelegt, die Aufmerksamkeit auf die Küchenausstattung zu lenken und von diesen drei Punkten weg. Dieser Leitfaden ist die Reihenfolge, die man stattdessen abarbeitet. Er ist für Makler geschrieben, die einen Käufer beraten, und gilt für die Baugrube ebenso wie für den Rohbau drei Monate vor Übergabe. Eine Einschränkung für den ganzen Text: die rechtliche Mechanik unterscheidet sich stark von Land zu Land, also behandeln Sie jeden juristischen Punkt hier als Frage, die vor Ort zu stellen ist, nicht als Antwort zum Nachsprechen.
Die Bilanz des Bauträgers, nicht seine Broschüre
Beginnen Sie mit dem, was das Unternehmen tatsächlich fertiggestellt hat, nicht mit dem, was es plant. Lassen Sie sich eine Liste abgeschlossener Projekte geben und fahren Sie zu zweien davon — am besten zu solchen, die vor drei bis fünf Jahren übergeben wurden, denn dann wird Bauqualität sichtbar, und die Hausverwaltung funktioniert entweder oder eben nicht. Sprechen Sie mit Bewohnern; sie erzählen Ihnen in fünf Minuten, was die Broschüre verschweigt. Prüfen Sie, wie lange die juristische Person existiert und ob es dieselbe ist, die Ihren Vertrag unterschreibt: eine Gruppe baut häufig über eine frische Objektgesellschaft ohne Vermögen. Suchen Sie nach Gerichtsverfahren, Insolvenzen und liegengebliebenen Baustellen in der Historie. Ein Bauträger, der spät, aber geliefert hat, ist ein beherrschbares Risiko. Ein Bauträger ohne ein einziges fertiges Projekt ist ein Risiko, das sich nicht bepreisen lässt.
Die rechtliche Grundlage: Grundstück, Genehmigung und Verkaufsrecht
Drei Dokumente entscheiden, ob das Gebäude rechtlich existieren darf: das Eigentum am Grundstück, die Baugenehmigung für genau dieses Projekt und das Recht des Bauträgers, Einheiten vor Fertigstellung zu verkaufen. Fordern Sie alle drei an, gleichen Sie die Flurstücksnummer im Titel mit dem Grundstück ab, auf dem gebaut wird, und prüfen Sie, ob die Genehmigung die tatsächlich gebaute Geschosszahl abdeckt — zusätzliche Geschosse ohne Genehmigung sind eine der häufigsten Ursachen für eine hängende Übergabe. Gibt es im Land ein staatliches Treuhand- oder Registrierungssystem, lassen Sie sich bestätigen, dass dieses Projekt darin registriert ist, und zwar mit Registriernummer statt mit Beteuerungen. Kann eines der drei Dokumente nicht vorgelegt werden, ist das die Antwort, und kein Nachlass gleicht das aus.
Der Vertrag: Termine, Vertragsstrafen und was bei Verzug geschieht
Lesen Sie den Übergabetermin und lesen Sie dann, was passiert, wenn er gerissen wird. Ein Vertrag mit Termin, aber ohne Sanktion ist ein Vertrag ohne Termin. Achten Sie auf die Nachfrist, die Höhe der Entschädigung, den Zeitpunkt, ab dem der Käufer aussteigen und sein Geld zurückverlangen kann, und darauf, ob höhere Gewalt eng definiert oder so weit gefasst ist, dass sie alles entschuldigt. Prüfen Sie, wer Kosten für Änderungen von Material und Ausstattung trägt, ob der Bauträger den Grundriss ändern darf, und was im Preis enthalten ist: Stellplatz, Abstellraum, Hausanschlüsse und die Eigentumsumschreibung werden oft still gesondert berechnet. Suchen Sie außerdem die Klausel zur Flächentoleranz — wie stark die Endfläche vom Vertrag abweichen darf und wer wem die Differenz zahlt.
Wo das Geld bis zur Übergabe liegt
Das ist die Frage, die entscheidet, wie viel der Käufer verlieren kann. In manchen Märkten fließen Zahlungen auf ein Treuhandkonto und werden in Stufen gegen geprüften Baufortschritt freigegeben; in anderen geht das Geld direkt an den Bauträger, und bei einem Scheitern ist der Käufer ungesicherter Gläubiger. Klären Sie schriftlich, welche der beiden Varianten hier gilt, vor jeder Zahlung. Gleichen Sie dann den Zahlungsplan mit Bauabschnitten ab und nicht mit dem Kalender: an fertige Abschnitte gekoppelte Raten schützen den Käufer, an Daten gekoppelte den Bauträger. Ebenso sorgfältig behandeln Sie die Anzahlung: wie hoch, bei wem sie liegt und unter genau welchen Bedingungen sie zurückfließt.
Bauphase gegen Preis
Je früher die Phase, desto niedriger der Preis und desto höher das Risiko, und der Nachlass ist die Bezahlung für dieses Risiko, kein Schnäppchen aus Cleverness. In der Baugrubenphase versichert der Käufer faktisch die Fähigkeit des Bauträgers, fertigzustellen. Nach dem Rohbau ist das größte Baurisiko vorbei, Ausbau und Infrastruktur bleiben. Kurz vor der Übergabe ist der Preis fast Marktniveau und der Rabatt weitgehend weg, dafür ist das Objekt fast real. Wählen Sie die Phase nach dem Käufer, nicht nach der Marge: ein Investor mit Zeit und Risikotoleranz kann früh einsteigen, eine Familie mit Einzugstermin im September nicht. Und seien Sie beim Ausstieg ehrlich: der Weiterverkauf des Vertrags vor Fertigstellung ist in vielen Märkten beschränkt oder besteuert, und Käufer erfahren das meist erst beim Versuch.
Was auf der Baustelle selbst zu prüfen ist
Fahren Sie zur Baustelle, nicht in die Musterwohnung, und zwar an einem Werktag, an dem gearbeitet wird. Eine aktive Baustelle mit Material, Kränen und Leuten sagt mehr als jeder Baufortschrittsbericht. Sehen Sie sich das Umfeld an, das im Rendering fehlt: was auf dem Nachbargrundstück geplant ist, wo Straße, Schule und Geschäfte wirklich liegen und wie die Zufahrt bei Regen aussieht. Prüfen Sie die Ausrichtung genau dieser Einheit zu der Stunde, in der sie genutzt wird, und den echten Ausblick aus dieser Etage statt von der Marketing-Terrasse. Wird die Infrastruktur — Straße, Kanalanschluss, Schule — von jemand anderem als dem Bauträger versprochen, klären Sie von wem und bis wann: versprochene Infrastruktur ist der am häufigsten fehlende Teil eines übergebenen Projekts.
Die Abnahme
Die Abnahme ist der Moment, in dem die Verhandlungsmacht des Käufers ihren Höhepunkt erreicht und danach verschwindet — deshalb darf sie nie der Schlüssel wegen überstürzt werden. Prüfen Sie bei Tageslicht und ohne Eile: jedes Fenster und jede Tür öffnen und schließen sauber, Böden eben, Wände ohne Hohlstellen, kein Feuchtigkeitsrand am Fuß der Außenwände, Sanitärleitungen unter Druck geprüft, Abläufe laufen wirklich ab, Elektrik an jeder Steckdose gemessen, Lüftung zieht, Heizung auch außerhalb der Saison in Betrieb genommen. Fotografieren Sie alles und nehmen Sie jeden Mangel in eine unterschriebene Liste als Anlage zum Abnahmeprotokoll auf, mit Frist zur Beseitigung. Unterschreiben Sie keine mängelfreie Abnahme gegen ein mündliches Versprechen: nach der Unterschrift wandern Mängel von der Pflicht des Bauträgers zum Problem des Käufers.
Nach der Übergabe: Kosten, Verwaltung und Gewährleistung
Die Kosten des Eigentums beginnen mit der Übergabe, und in den Verkaufsunterlagen stehen sie selten. Klären Sie das Hausgeld und was es abdeckt, wer die Verwaltung stellt und ob der Bauträger sie kontrolliert, wie Verbrauch gemessen und abgerechnet wird und wie die Rücklage für die erste größere Reparatur aussieht. Prüfen Sie die Gewährleistung: was gedeckt ist, wie lange, getrennt nach Konstruktion, Ausbau und Technik, und an wen man sich wendet, wenn die Objektgesellschaft aufgelöst ist. Klären Sie schließlich, wie und wann das Eigentum tatsächlich auf den Käufer umgeschrieben wird: ein fertiges Gebäude, dessen Einheiten noch nicht eingetragen werden können, ist eine häufige und teure Überraschung — sie blockiert Weiterverkauf und Finanzierung gleichermaßen.
Häufige Fragen
Neubau vom Plan oder bezugsfertig — was ist der bessere Kauf?
Es hängt davon ab, ob der Käufer für das Risiko bezahlt wird oder es nur trägt. Der Kauf vom Plan sollte einen echten Abschlag zum Fertigpreis tragen und passt zu Käufern mit Zeit, Risikotoleranz und ohne festen Einzugstermin. Eine fertige Einheit kostet mehr, und bezahlt wird Sicherheit: sie existiert, ist besichtigbar, eintragbar und heute finanzierbar. Wer einen Termin, eine Finanzierung oder keine Lust auf eine hängende Baustelle hat, sollte den Aufschlag zahlen und etwas Reales kaufen.
Wie prüfe ich einen Bauträger, von dem ich noch nie gehört habe?
Sehen Sie sich fertige Gebäude an, nicht geplante, und besuchen Sie zwei davon. Prüfen Sie die unterzeichnende juristische Person: Alter, Gesellschafter und ob sie mit der Marke am Bauzaun identisch ist. Durchsuchen Sie Gerichts- und Insolvenzregister, achten Sie auf abgebrochene Projekte in der Historie und fragen Sie die örtliche Fachszene, die meist genau weiß, wer liefert und wer nicht. Ist der Bauträger neu, ist die einzige echte Absicherung die Rechtskonstruktion: Treuhand, Zahlung nach Baufortschritt und durchsetzbare Vertragsstrafen.
Was passiert, wenn der Übergabetermin verschoben wird?
Was im Vertrag steht, und meist nichts darüber hinaus. Genau deshalb ist die Sanktionsklausel wichtiger als das Datum. Achten Sie auf die Länge der Nachfrist, die Entschädigung je Verzugszeitraum und den Zeitpunkt, ab dem der Käufer kündigen und sein Geld zurückfordern kann — einschließlich der Frage, ob diese Rückforderung besichert ist. Verzögerungen von einigen Monaten sind im Bau normal; Verzögerungen ohne Entschädigung und ohne Ausstieg sind ein anderes Produkt.
Warum weicht die Endfläche von der Vertragsfläche ab?
Weil mit Toleranzen gebaut und bei Fertigstellung neu aufgemessen wird, und weil verschiedene Standards Balkone, Wände und Gemeinschaftsflächen unterschiedlich zählen. Entscheidend ist die Vertragsklausel: die zulässige Abweichung, die Preisanpassung je Flächeneinheit in beide Richtungen und die Schwelle, ab der der Käufer zurücktreten darf. Ein Vertrag, der Flächenverlust ohne Ausgleich zulässt oder den Preis nur bei Flächenzuwachs anpasst, ist gegen den Käufer geschrieben.
Was deckt die Gewährleistung bei einem Neubau wirklich ab?
In der Regel die Konstruktion am längsten, die Gebäudetechnik kürzer und Ausbau und Geräte am kürzesten — aber Aufteilung, Fristen und Durchsetzung unterscheiden sich je nach Land, also lesen Sie das Dokument selbst und nicht die Broschüre. Zwei praktische Fragen bestimmen ihren Wert: an wen richtet sich der Anspruch, wenn die Objektgesellschaft nicht mehr existiert, und geht die Gewährleistung beim Weiterverkauf auf den nächsten Eigentümer über.
Neubauten mit Belegen empfehlen, nicht mit Renderings
GREM bündelt Bauträgerprojekte, Käuferanfragen und KI-Werkzeuge für Bewertung und Exposé an einem Ort — damit der Vergleich, den Sie einem Kunden zeigen, auf Daten beruht und nicht auf der Broschüre.
So arbeiten Makler mit GREMSie besitzen eine Immobilie? Für Eigentümer ↗
Rechnen Sie Ihren Fall durch
Hypothekenrechner
Monatliche Rate, Zinsen, Gesamtkosten.
Indikative Berechnung — tatsächliche Angebote können abweichen.