Spanien hat sein Golden Visa abgeschafft: Aufenthaltsgenehmigungen als Alternative für 2026
Erfahren Sie, was das spanische Golden Visa abgelöst hat und welche praktischen Wohnsitz- und Kaufoptionen für Ausländer im Jahr 2026 noch offenstehen.
Am 3. April 2025 schloss Spanien offiziell sein Residency-by-Investment-Programm und beendete damit den Weg, der Käufern ermöglichte, durch den Erwerb einer Immobilie im Wert von rund EUR 500.000 einen Aufenthaltstitel zu erlangen. Die gute Nachricht: Als Ausländer können Sie nach wie vor frei spanische Immobilien kaufen, und mehrere alternative Visatypen stehen weiterhin zur Verfügung. Dieser Leitfaden erklärt, wer kaufen darf, den schrittweisen Kaufprozess, anfallende Kosten und Steuern, Finanzierungsmöglichkeiten sowie die realistischen Aufenthaltswege, die nach der Änderung von 2025 Bestand haben.
Wer kann noch kaufen – und was hat sich 2025 geändert?
Spanien stellt nahezu keine Beschränkungen an ausländischen Immobilienkäufern. Käufer aus aller Welt können Wohnungen, Häuser und Grundstücke vollständig erwerben und sind unabhängig von Nationalität oder Wohnsitz zu 100 % Eigentümer. Was im April 2025 endete, war ausschließlich die Verbindung zwischen einem Immobilienkauf und dem Aufenthaltsrecht: Der Erwerb einer Immobilie gewährt für sich genommen kein Visum oder keine Aufenthaltserlaubnis mehr. Sie können nach wie vor eine spanische Immobilie besitzen, aber diese ist nun vollständig von Ihrem Aufenthaltsstatus getrennt. Jeder Käufer benötigt eine spanische Steueridentifikationsnummer für Ausländer (NIE) sowie ein lokales Bankkonto. Nicht-EU-Käufer sollten ihren Aufenthalt zudem anhand der Schengen-Regelung von 90 Tagen innerhalb von 180 Tagen planen – es sei denn, sie verfügen über ein separates Aufenthaltsvisum. Genau hier kommen die unten beschriebenen Alternativen ins Spiel.
Schritt für Schritt: Immobilienkauf in Spanien
Beantragen Sie zunächst Ihre NIE-Nummer bei einem spanischen Konsulat oder einer Polizeidienststelle; sie ist für jede Transaktion zwingend erforderlich. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto für Zahlungen und Nebenkosten. Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt (Abogado), der weder mit dem Verkäufer noch mit dem Makler verbunden ist, um die rechtliche Prüfung durchzuführen: Überprüfung des einwandfreien Eigentumsrechts im Grundbuch, Feststellung etwaiger Schulden und Lasten sowie Bestätigung, dass die Immobilie rechtmäßig errichtet wurde. Anschließend unterzeichnen Sie einen Reservierungs- oder privaten Kaufvertrag und leisten eine Anzahlung von in der Regel rund 10 %. Der Kaufabschluss erfolgt vor einem Notar, der die öffentliche Urkunde (Escritura) ausfertigt. Abschließend lassen Sie die Urkunde im Grundbuch eintragen und bezahlen die anfallenden Grunderwerbsteuern. Lassen Sie die aktuellen Anforderungen jedes Schritts von Ihrem Anwalt prüfen, da die regionalen Vorschriften variieren.
Kosten und Steuern, die Sie einplanen sollten
Über den Kaufpreis hinaus sollten ausländische Käufer etwa 10–15 % an zusätzlichen Kosten einkalkulieren. Bei Bestandsimmobilien fällt eine regionale Grunderwerbsteuer (ITP) an, die je nach Autonomer Gemeinschaft üblicherweise zwischen 6 und 10 % liegt; bei Neubauten wird stattdessen die Mehrwertsteuer (IVA) von rund 10 % zuzüglich Stempelsteuer fällig. Hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren, die zusammen in der Regel wenige Prozentpunkte ausmachen. Laufende Kosten umfassen die jährliche Grundsteuer (IBI), Hausgeldgebühren sowie – für Nicht-Ansässige – eine jährliche Einkommensteuer auf fiktive oder tatsächliche Mieteinnahmen. Mehrere Regionen haben Aufschläge für nicht ansässige Käufer eingeführt oder angekündigt. Betrachten Sie daher alle hier genannten Zahlen als typische Orientierungswerte und lassen Sie die genauen Sätze von einem zugelassenen spanischen Steuerberater vor einer Entscheidung bestätigen.
Finanzierung und Hypotheken für Nicht-Ansässige
Spanische Banken vergeben Kredite an Nicht-Ansässige, allerdings zu konservativeren Konditionen als an Inländer. Rechnen Sie mit einem maximalen Beleihungsauslauf von rund 60–70 % des Kauf- oder Schätzwertes, was bedeutet, dass Sie in der Regel eine Anzahlung von 30–40 % zuzüglich der 10–15 % Transaktionskosten in bar benötigen. Kreditgeber prüfen Ihr weltweites Einkommen, bestehende Verbindlichkeiten und Ihre Kredithistorie; üblicherweise sollen die monatlichen Raten etwa 30–35 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Sowohl Fest- als auch Variablezinshypotheken sind erhältlich; Konditionen orientieren sich am europäischen Marktumfeld, daher lohnt sich ein Vergleich mehrerer Banken oder die Nutzung eines Hypothekenmaklers. Einkommens- und Steuerdokumente müssen übersetzt und teils mit Apostille versehen werden. Nutzen Sie frühzeitig einen Hypotheken- oder Budgetrechner, um Ihren finanziellen Spielraum realistisch einzuschätzen, bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen.
Alternativen zum Aufenthaltsrecht und häufige Fallstricke
Ohne das Golden Visa wenden sich Immobilienkäufer anderen Wegen zu. Das Non-Lucrative Visa eignet sich für Personen mit passivem Einkommen, die in Spanien keiner Erwerbstätigkeit nachgehen möchten; es setzt den Nachweis ausreichender Ersparnisse oder Einnahmen sowie eine private Krankenversicherung voraus. Spaniens Digital-Nomad-Visum ermöglicht es Remote-Arbeitern und Freiberuflern, die vorwiegend nicht spanische Kunden betreuen, dort zu leben – oft mit steuerlichen Vergünstigungen in den ersten Jahren. Andere qualifizieren sich über Arbeit, Studium oder familiäre Bindungen. Keiner dieser Wege setzt einen Immobilienkauf voraus, doch ein eigenes Heim stärkt die Bewerbung und bietet eine feste Adresse. Häufige Fallstricke: die Annahme, ein Kauf gewähre noch immer einen Aufenthaltstitel; das Auslassen einer unabhängigen rechtlichen Due Diligence; das Unterschätzen der Steuerlast; sowie das Überschreiten der Schengen-Aufenthaltsgrenzen. Überprüfen Sie aktuelle Visaschwellen und Steuersätze stets mit einem zugelassenen lokalen Anwalt.
Häufige Fragen
Kann ich durch einen Immobilienkauf in Spanien im Jahr 2026 noch einen Aufenthaltstitel erhalten?
Nein. Spanien hat sein Golden-Visa-Programm am 3. April 2025 beendet, sodass ein Immobilienkauf keine Aufenthaltserlaubnis mehr gewährt. Als Ausländer können Sie nach wie vor eine spanische Immobilie besitzen, müssen den Aufenthaltstitel jedoch über einen separaten Weg erwerben – beispielsweise das Non-Lucrative Visa, das Digital-Nomad-Visum oder Genehmigungen auf Basis von Arbeit, Studium oder familiären Bindungen.
Was ist die beste Aufenthaltsalternative für Immobilienkäufer?
Das hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Rentner und Personen mit passivem Einkommen entscheiden sich häufig für das Non-Lucrative Visa, während Remote-Arbeitende das Digital-Nomad-Visum bevorzugen. Keiner dieser Wege setzt einen Immobilienkauf voraus, obwohl ein eigenes Heim eine feste Adresse bietet. Lassen Sie aktuelle Einkommensgrenzen und Voraussetzungen von einem zugelassenen spanischen Einwanderungsanwalt bestätigen, bevor Sie einen Antrag stellen.
Wie hoch sind die zusätzlichen Kosten beim Immobilienkauf in Spanien?
Kalkulieren Sie etwa 10–15 % über dem Kaufpreis. Dies umfasst die Grunderwerbsteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien von typischerweise rund 6–10 %, oder die Mehrwertsteuer von ca. 10 % zuzüglich Stempelsteuer bei Neubauten, sowie Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren. Laufende Kosten wie IBI und Hausgeld kommen hinzu. Lassen Sie die genauen regionalen Sätze von einem Steuerberater bestätigen, da diese sich häufig ändern.
Können Nicht-Ansässige in Spanien eine Hypothek aufnehmen?
Ja. Spanische Banken vergeben Kredite an Nicht-Ansässige, in der Regel bis zu etwa 60–70 % des Beleihungswerts. Planen Sie daher eine Anzahlung von 30–40 % zuzüglich Transaktionskosten in bar ein. Kreditgeber prüfen Ihr weltweites Einkommen, Ihre Verbindlichkeiten und Kredithistorie. Sowohl Fest- als auch Variablezinsen sind verfügbar; die Konditionen variieren je nach Bank, daher empfiehlt sich ein Angebotsvergleich oder die Zusammenarbeit mit einem Hypothekenmakler.
Benötige ich beim Immobilienkauf in Spanien einen Anwalt?
Dies wird dringend empfohlen. Ein unabhängiger Anwalt, der weder mit dem Verkäufer noch mit dem Makler verbunden ist, prüft das Grundbuch auf einwandfreies Eigentumsrecht, Schulden und Lasten, bestätigt die rechtmäßige Errichtung der Immobilie und überprüft den Vertrag, bevor Sie sich binden. Er unterstützt zudem bei NIE, Steuern und Grundbucheintragung. Diese Due Diligence ist Ihr wichtigster Schutz vor kostspieligen versteckten Problemen.
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