Grèce vs Portugal Golden Visa 2026 : guide de l'acquéreur immobilier
Une comparaison directe des programmes de Golden Visa grec et portugais en 2026 : fonctionnement, coûts et adéquation avec un projet d'investissement immobilier.
La carte des Golden Visa a considérablement évolué en 2026 par rapport à ce qu'elle était il y a quelques années. La Grèce maintient un lien direct entre la résidence et l'immobilier, tandis que le Portugal a recentré son programme sur les fonds et d'autres investissements éligibles, au détriment de la pierre. Ce guide compare les deux dispositifs pour les acquéreurs immobiliers, afin que vous sachiez où l'achat d'un bien permet encore d'obtenir la résidence et où ce n'est plus le cas. Considérez chaque chiffre présenté ici comme une fourchette indicative et confirmez les règles en vigueur auprès d'un avocat local agréé avant d'engager des fonds.
Qui peut acheter et ce que couvre chaque programme
La Grèce et le Portugal sont tous deux ouverts aux acquéreurs non européens, sans interdiction générale de propriété étrangère dans l'un ou l'autre pays. La différence clé en 2026 réside dans le lien entre l'achat et la résidence. La Grèce propose un Golden Visa adossé à l'immobilier : un investissement immobilier qualifiant ouvre droit à la résidence pour l'investisseur et sa famille. Le Portugal, après sa refonte de 2023-2025, a retiré le résidentiel de la liste des investissements éligibles ; son Golden Visa s'articule désormais autour de fonds réglementés, de la création d'entreprise ou d'emplois plutôt que de l'achat d'un logement. Vous pouvez toujours acquérir librement un bien au Portugal, mais un simple achat ne suffit plus à obtenir le visa. Les restrictions sont limitées mais réelles : certaines zones frontalières grecques nécessitent une autorisation supplémentaire, et certaines zones côtières ou fortement urbanisées portugaises étaient déjà exclues avant la fermeture de la voie immobilière. Vérifiez le zonage et l'éligibilité auprès d'un professionnel local.
Étape par étape : de l'offre au titre de séjour
La procédure immobilière grecque se déroule approximativement ainsi : obtenir un numéro fiscal grec (AFM), ouvrir un compte bancaire local, signer un compromis de vente, effectuer les vérifications de diligence raisonnable et de titre de propriété, transférer les fonds par des canaux bancaires traçables, signer l'acte notarié, enregistrer le titre, puis déposer la demande de Golden Visa avec prise d'empreintes biométriques. Comptez plusieurs mois de bout en bout. Au Portugal, vous choisiriez plutôt un fonds éligible ou un investissement qualifiant, effectueriez les contrôles de conformité et d'origine des fonds, réaliseriez l'investissement, puis demanderiez la résidence et vous présenteriez à un rendez-vous biométrique. Les deux pays exigent un casier judiciaire vierge, une assurance maladie valide et la preuve de l'origine légale des fonds. Recourir à un avocat local indépendant, anglophone (et non recommandé par le vendeur), est vivement conseillé dans chaque cas. Les délais et les listes de documents évoluent : vérifiez toujours la liste en vigueur auprès de votre avocat.
Coûts, fiscalité et investissement minimum
En Grèce, le seuil du Golden Visa immobilier est échelonné selon la localisation : les zones moins cotées démarrent généralement à quelques centaines de milliers d'euros, avec des minimums plus élevés dans les zones de premier ordre comme le centre d'Athènes, Thessalonique et les îles prisées. Les minimums d'investissement qualifiant dans les fonds portugais se situent globalement dans une fourchette à six chiffres comparable. Au-delà de l'investissement, prévoyez les droits de mutation, la TVA le cas échéant, les frais de notaire et d'enregistrement, les honoraires d'avocat, ainsi que les frais de dossier et de carte de séjour, qui représentent souvent environ 8 à 15 % supplémentaires. La taxe foncière annuelle en Grèce (ENFIA) et l'IMI au Portugal sont modestes mais récurrentes. Les revenus locatifs et les plus-values sont imposables dans les deux pays. Ces pourcentages sont indicatifs uniquement ; la législation fiscale évolue fréquemment — confirmez les taux exacts et les exonérations applicables auprès d'un conseiller fiscal local agréé.
Financement et prêts hypothécaires pour les non-résidents
Les montants qualifiants pour le Golden Visa doivent généralement provenir de vos propres fonds, de sorte qu'un prêt hypothécaire est rarement pris en compte dans le calcul du seuil d'investissement. Cela dit, les deux pays proposent des prêts immobiliers aux non-résidents pour des acquisitions dépassant ou complétant le minimum requis. Les banques grecques et portugaises accordent généralement aux non-résidents un ratio prêt/valeur inférieur à celui consenti aux résidents locaux, souvent de l'ordre de 60 à 70 %, selon vos revenus, votre nationalité et le bien. Attendez-vous à fournir des justificatifs de revenus, des relevés bancaires, des déclarations fiscales et un historique de crédit irréprochable, et à prendre en charge les frais d'évaluation et de montage. Le risque de change est à prendre en compte si vous percevez des revenus hors zone euro. Les critères d'octroi et les taux évoluant avec le marché, obtenez une offre écrite et actualisée auprès d'un courtier ou d'une banque avant de planifier tout effet de levier. Un simulateur de prêt peut vous aider à vérifier votre capacité d'emprunt en amont.
Avantages de la résidence et écueils fréquents
La résidence grecque est assortie de l'une des conditions de séjour les plus légères d'Europe, sans nombre de jours minimum requis pour conserver le titre, et ouvre une voie vers la nationalité après une résidence prolongée et le respect de critères d'intégration. Le Portugal n'exigeait historiquement que quelques jours de présence par an et dispose d'un calendrier de naturalisation relativement court, bien que les règles et le décompte des délais soient en cours de réforme. Écueils à éviter : croire que l'immobilier portugais reste éligible (ce n'est généralement pas le cas en 2026), surpayer dans des programmes de promoteurs surévalués, négliger les vérifications indépendantes du titre et des dettes, sous-estimer le montant total des frais, et ignorer les conséquences fiscales dans votre pays d'origine. Les renouvellements sont conditionnés au maintien de l'investissement qualifiant. Accueillez les promesses marketing avec scepticisme et vérifiez chaque seuil, chaque délai et chaque point fiscal auprès d'un professionnel local réglementé avant tout virement.
Questions fréquentes
Puis-je encore obtenir un Golden Visa portugais en achetant un bien immobilier en 2026 ?
En règle générale, non. Le Portugal a retiré l'immobilier résidentiel de la liste des investissements éligibles au Golden Visa lors de ses réformes de 2023-2025 : l'achat d'un logement seul ne suffit donc plus. Le programme privilégie désormais les fonds réglementés, la création d'entreprise ou d'autres voies approuvées. Vous pouvez toujours acquérir librement un bien, mais pas pour obtenir le visa. Confirmez la liste actuelle des investissements éligibles auprès d'un avocat portugais agréé.
Quel pays propose le seuil d'investissement le plus bas ?
Cela dépend de la localisation et de la voie choisie. Le seuil immobilier grec est échelonné, avec des minimums plus faibles dans les zones moins centrales et des montants plus élevés dans les zones de premier ordre comme Athènes et les îles prisées. Le minimum d'investissement dans les fonds portugais qualifiants se situe dans une fourchette à six chiffres globalement comparable. Les deux pays ajustant périodiquement leurs seuils, vérifiez les chiffres exacts en vigueur auprès d'un conseiller local avant de vous décider.
Dois-je vivre en Grèce ou au Portugal pour conserver le visa ?
Les conditions de présence sont légères dans les deux cas. La Grèce n'impose historiquement aucun nombre de jours minimum pour maintenir le titre, tandis que le Portugal n'a requis que quelques jours de présence par an. Les règles de présence physique et de naturalisation sont en cours de réforme, de sorte que les jours comptabilisés pour la naturalisation peuvent évoluer. Confirmez toujours les conditions de résidence et de renouvellement en vigueur auprès d'un avocat en droit de l'immigration réglementé.
Quels impôts vais-je payer en tant qu'acquéreur étranger ?
Prévoyez des frais à l'acquisition (droits de mutation ou TVA, notaire, enregistrement et honoraires d'avocat) ainsi qu'une taxe foncière annuelle récurrente (ENFIA en Grèce, IMI au Portugal). Les revenus locatifs et les plus-values sont imposables dans les deux pays. La résidence fiscale dans votre pays d'origine peut également être affectée. Les taux évoluant fréquemment, confirmez les pourcentages exacts et les éventuelles exonérations auprès d'un conseiller fiscal local agréé.
Un prêt hypothécaire peut-il être pris en compte dans le montant du Golden Visa ?
En général, non. L'investissement qualifiant doit généralement provenir de vos propres fonds, de sorte que l'effet de levier est rarement comptabilisé dans le seuil. Vous pouvez néanmoins contracter un prêt en tant que non-résident pour des acquisitions dépassant le minimum, les banques accordant souvent un ratio prêt/valeur d'environ 60 à 70 %. Obtenez une offre écrite et actualisée, les critères d'octroi et les taux variant avec le marché.
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