Golden Visa Grèce 2026 : Guide complet sur les seuils et la procédure
Découvrez comment fonctionne le Golden Visa grec par paliers en 2026, ce que vous devez investir selon la zone, comment déposer votre dossier, ainsi que les coûts et avantages réels.
La Grèce reste l'une des destinations les plus prisées d'Europe pour obtenir la résidence par investissement, mais les règles se sont considérablement durcies en 2024-2025 et s'appuient désormais sur des seuils d'investissement définis par zone géographique. Ce guide vous présente les conditions d'éligibilité, les chiffres réalistes, les étapes de la demande et les pièges qui guettent les acheteurs étrangers. Considérez tous les montants comme des fourchettes indicatives et confirmez les règles en vigueur auprès d'un avocat grec agréé avant d'engager des fonds.
Qui peut déposer une demande et quels sont les seuils par zone ?
Tout ressortissant non européen (hors UE/EEE) peut solliciter le Golden Visa grec, sans restriction de nationalité pour l'acquisition d'un bien immobilier. Depuis la réforme de 2024-2025, l'investissement immobilier minimum est modulé selon la localisation. Dans les zones à forte demande — Attique (Athènes), Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles dépassant un certain seuil de population —, le montant requis est généralement d'environ EUR 800 000. La plupart des autres régions se situent autour de EUR 400 000. Un palier réduit (souvent cité autour de EUR 250 000) s'applique en général uniquement à la restauration de bâtiments classés ou à la conversion de locaux commerciaux en logements. Les minimums concernent habituellement un bien unique d'au moins 120 m². Les seuils exacts et les zones éligibles évoluent fréquemment ; vérifiez la carte actuelle auprès d'un avocat spécialisé en immigration grecque.
Procédure de demande étape par étape
Commencez par obtenir un numéro fiscal grec (AFM) et ouvrir un compte bancaire en Grèce, généralement via un avocat local détenteur d'une procuration, ce qui vous évite de vous déplacer. Identifiez ensuite un bien éligible, effectuez un audit juridique complet sur le titre de propriété et les autorisations d'urbanisme, puis signez l'acte authentique de vente en transférant le montant requis par des canaux bancaires traçables. Après l'enregistrement de la propriété, votre avocat dépose la demande de titre de séjour avec des données biométriques fournies en personne ou auprès d'un consulat. Vous recevez un récépissé provisoire bleu vous autorisant à séjourner légalement en Grèce pendant le traitement du dossier, qui peut prendre plusieurs mois. Le titre de séjour est généralement délivré pour cinq ans et renouvelable tant que vous conservez l'investissement qualifiant.
Coûts, fiscalité et obligations courantes
Au-delà du prix d'achat, prévoyez environ 8 à 12 % de frais de transaction. Le droit de mutation sur les biens de revente est généralement d'environ 3,09 %, tandis que les constructions neuves peuvent être soumises à la TVA (un dispositif de suspension a été applicable sur certaines périodes). Comptez des honoraires de notaire d'environ 1 à 2 %, des frais de cadastre, et des honoraires d'avocat de l'ordre de 1 à 2 %. Les frais administratifs de dossier et de titre de séjour pour le demandeur principal se situent généralement entre quelques centaines et quelques milliers d'euros, avec des montants réduits pour les personnes à charge. La possession d'un bien génère chaque année l'ENFIA (taxe foncière grecque), et les revenus locatifs sont imposables en Grèce. Les taux et régimes évoluent chaque année ; vérifiez les pourcentages exacts et l'éventuelle exposition à la TVA avec un conseiller fiscal grec.
Financement, prêts hypothécaires et avantages de la résidence
L'investissement qualifiant pour le Golden Visa doit en général provenir de vos fonds propres : un prêt hypothécaire ne peut donc habituellement pas couvrir le seuil minimum, bien que vous puissiez financer la valeur excédentaire. Les non-résidents peuvent obtenir des prêts hypothécaires auprès de certaines banques grecques, généralement à des ratios prêt/valeur plus faibles et sur présentation de justificatifs de revenus, mais les délais d'approbation sont plus longs que pour les résidents. Le titre de séjour confère au titulaire et à sa famille proche (conjoint, enfants jusqu'à un certain âge et souvent parents) le droit de vivre en Grèce et de circuler librement dans l'espace Schengen pour des séjours de courte durée. Point essentiel : il n'existe aucune obligation de séjour minimum pour conserver le titre, ce qui rend la Grèce attractive par rapport aux programmes exigeant une présence régulière. La citoyenneté relève d'une démarche distincte, bien plus longue.
Les pièges les plus courants à éviter
Les erreurs les plus fréquentes consistent à sous-estimer le seuil de zone, à acquérir un bien qui ne franchit que de peu la barre des EUR 800 000 à Athènes, ou à supposer que l'ancien tarif de EUR 250 000 s'applique encore largement. Vérifiez toujours que le bien est éligible avant de payer. Parmi les autres pièges : négliger l'audit du titre et des autorisations d'urbanisme, sous-estimer l'ENFIA et les charges d'entretien, effectuer des paiements par des canaux informels qui violent la règle des fonds traçables, et considérer le Golden Visa comme une citoyenneté automatique ou une autorisation de travail sans restriction. Les règles applicables aux locations de courte durée peuvent également affecter les biens acquis dans le cadre du Golden Visa. Faites appel à un avocat indépendant qui ne représente pas également le vendeur, et ne vous fiez jamais aux promesses d'un promoteur sans chiffres écrits et vérifiés par un professionnel grec agréé.
Questions fréquentes
Quel est le montant minimum d'investissement pour le Golden Visa grec en 2026 ?
Les seuils varient selon la zone. Les secteurs à forte demande comme Athènes, Thessalonique et les îles populaires exigent généralement environ EUR 800 000 ; la plupart des autres régions, environ EUR 400 000 ; et un palier réduit d'environ EUR 250 000 s'applique en règle générale uniquement aux rénovations ou conversions de locaux commerciaux en logements. Confirmez les chiffres actuels auprès d'un avocat grec.
Dois-je résider en Grèce pour conserver le Golden Visa ?
Non. L'un des principaux atouts du programme est l'absence d'obligation de séjour minimum pour maintenir le titre de séjour. Vous devez conserver l'investissement qualifiant et renouveler le titre (généralement tous les cinq ans), mais vous n'êtes pas tenu de résider physiquement en Grèce pendant une durée déterminée chaque année.
Le Golden Visa grec m'ouvre-t-il droit à la citoyenneté européenne ?
Pas directement. Il confère la résidence et la libre circulation dans l'espace Schengen pour des séjours de courte durée, mais pas la citoyenneté. La naturalisation est une démarche distincte qui requiert plusieurs années de résidence effective, la maîtrise de la langue et d'autres conditions. De nombreux titulaires du Golden Visa ne se naturalisent jamais. Si l'obtention d'un passeport est votre objectif, discutez du calendrier réaliste et des exigences avec un avocat spécialisé en immigration grecque.
Puis-je recourir à un prêt hypothécaire pour financer l'investissement Golden Visa ?
En règle générale, le seuil qualifiant doit être couvert par vos fonds propres ; un prêt ne peut donc habituellement pas financer ce montant de base. Vous pouvez en revanche financer la valeur excédant le minimum. Certaines banques grecques accordent des prêts aux non-résidents à des ratios prêt/valeur prudents et sur justificatif de revenus, mais l'approbation est plus longue que pour les résidents.
Quelles taxes s'appliquent lors de l'achat d'un bien immobilier en Grèce ?
Comptez un droit de mutation d'environ 3 % sur les biens de revente (ou la TVA sur certaines constructions neuves), des frais de notaire et de cadastre, ainsi que des honoraires juridiques, soit un total d'environ 8 à 12 % du prix d'achat. En cours de possession, vous acquittez chaque année l'ENFIA (taxe foncière), et les revenus locatifs sont imposables. Les taux évoluent régulièrement ; vérifiez les chiffres actuels auprès d'un conseiller fiscal grec.
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