Acheter un bien immobilier au Royaume-Uni en tant qu'étranger : guide étape par étape 2026
Stamp Duty et surtaxe non-résident, leasehold vs freehold, conveyancing, hypothèques expat et coûts récurrents — le processus complet au Royaume-Uni en 2026.
Le Royaume-Uni n'impose aucune restriction à la propriété étrangère — les non-résidents achètent librement, et Londres en particulier dispose d'un marché international profond. Les deux choses qui surprennent les acheteurs étrangers sont le Stamp Duty, avec des surtaxes pour les non-résidents et les résidences supplémentaires, et le système du leasehold, qui est peu familier pour la plupart. Les règles diffèrent aussi en Écosse et au pays de Galles. Le processus ci-dessous concerne l'Angleterre.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien au Royaume-Uni ?
Oui, sans aucune restriction — les non-résidents et les ressortissants étrangers peuvent acheter au même titre que les citoyens britanniques, et il n'y a pas de durée minimale de résidence. Ce que l'achat ne fait pas, c'est accorder un statut d'immigration : le visa Tier 1 (Investor) a été fermé aux nouveaux demandeurs en février 2022, donc l'achat d'un bien n'offre plus de voie vers la résidence.
Stamp Duty Land Tax (SDLT) et les surtaxes
En Angleterre et en Irlande du Nord, vous payez le SDLT selon un barème par tranches. Les acheteurs étrangers font face à deux surtaxes en plus : une surtaxe non-résident de 2%, et un taux majoré de 5% pour les logements supplémentaires (relevé de 3% en octobre 2024) si vous possédez déjà un logement où que ce soit dans le monde. Un non-résident achetant un second bien paie donc le taux standard plus 2% plus 5%. L'Écosse utilise une taxe distincte (LBTT) et le pays de Galles utilise la LTT, chacune avec ses propres tranches et surtaxes, vérifiez donc laquelle s'applique.
Leasehold vs freehold — une distinction cruciale
Le freehold signifie que vous possédez le bâtiment et le terrain sur lequel il repose en pleine propriété. Le leasehold signifie que vous possédez le bien pour une durée déterminée — courant pour les appartements — et que vous payez un ground rent et des charges (service charge) au freeholder. La durée restante du bail compte énormément : en dessous d'environ 80 ans il devient coûteux à prolonger et plus difficile à financer. La législation de réforme du leasehold a resserré ces règles, mais vérifiez toujours la durée du bail et les charges avant d'acheter un appartement.
Hypothèques expat et non-résident
Des prêteurs spécialisés proposent des hypothèques expat et non-résident, généralement à 60-75% de la valeur du bien, avec des taux d'environ 4,5 à 5,5% en 2026. Ils exigent plus de documents qu'une hypothèque standard, et certains restreignent le prêt selon le pays de résidence ou la devise de revenu de l'emprunteur. Dans le centre de Londres en particulier, une large part des acheteurs étrangers paient simplement comptant, ce qui rend aussi l'achat plus rapide.
Le processus de conveyancing étape par étape
Vous faites une offre, qui n'est pas juridiquement contraignante. Vous mandatez ensuite un solicitor ou un conveyancer agréé qui effectue les recherches sur le bien (searches) et organise une expertise (survey), pendant que votre offre de prêt est finalisée. L'accord ne devient contraignant qu'à l'échange des contrats (exchange of contracts), lorsque vous versez un dépôt d'environ 10%. La finalisation (completion) suit, généralement deux à quatre semaines plus tard, lorsque le solde est payé et que vous obtenez les clés. L'Angleterre n'a pas de délai de rétractation, et le gazumping — un vendeur acceptant une offre plus élevée avant l'échange — est légal.
Coûts et taxes récurrents
Les propriétaires paient la Council Tax chaque année, selon la tranche (band) du bien. Les appartements en leasehold ajoutent le ground rent et le service charge, qui dans les tours neuves peuvent être substantiels. Les revenus locatifs issus d'un bien britannique sont imposables, et les bailleurs non-résidents doivent relever du régime Non-Resident Landlord (NRL). Les non-résidents paient la Capital Gains Tax sur les biens résidentiels britanniques depuis 2015. Un bien détenu via une société peut être soumis à l'Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED).
Où achètent les étrangers
Le centre de Londres (Kensington, Chelsea, Mayfair, Knightsbridge) est le marché international classique. Le grand Londres et les villes de banlieue offrent un meilleur rapport qualité-prix. Manchester et Birmingham mènent les villes régionales en matière de rendement locatif et de régénération, Édimbourg est le marché écossais de prédilection, et les villes universitaires attirent les investisseurs en location étudiante.
Erreurs courantes à éviter
Oublier les surtaxes SDLT non-résident et logement supplémentaire, qui peuvent ajouter 7% à la facture fiscale. Acheter un appartement avec un bail court. Sauter une expertise (survey) sérieuse sur un bien ancien. Sous-estimer les service charges dans les immeubles d'appartements neufs. Et ne pas anticiper la Capital Gains Tax et le régime Non-Resident Landlord si vous comptez louer le bien.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un bien au Royaume-Uni ?
Oui. Il n'y a aucune restriction pour les non-résidents ou les ressortissants étrangers, et aucune durée minimale de résidence.
Acheter un bien au Royaume-Uni donne-t-il la résidence ou un visa ?
Non. Le visa Tier 1 (Investor) a été fermé aux nouveaux demandeurs en 2022, donc acheter un bien n'accorde aucun statut d'immigration.
À combien s'élève le Stamp Duty pour un non-résident ?
En Angleterre et en Irlande du Nord, le SDLT standard plus une surtaxe non-résident de 2%, plus 5% supplémentaires s'il s'agit d'un logement supplémentaire. L'Écosse et le pays de Galles utilisent des taxes différentes (LBTT et LTT).
Quelle est la différence entre leasehold et freehold ?
Le freehold signifie que vous possédez le terrain et le bâtiment en pleine propriété. Le leasehold signifie une propriété pour une durée déterminée — courant pour les appartements — avec un ground rent et un service charge, et la durée restante du bail compte.
Les non-résidents peuvent-ils obtenir une hypothèque britannique ?
Oui, via des prêteurs expat spécialisés à environ 60-75% de la valeur du bien et des taux d'environ 4,5 à 5,5%. Beaucoup d'acheteurs étrangers, surtout dans le centre de Londres, paient comptant à la place.
Les non-résidents paient-ils la Capital Gains Tax britannique ?
Oui. Depuis 2015, les non-résidents paient la Capital Gains Tax sur les plus-values des biens résidentiels britanniques.
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