L'Espagne a supprimé son visa doré : les alternatives de résidence pour 2026
Découvrez ce qui a remplacé le visa doré espagnol et les voies concrètes de résidence et d'achat immobilier qui restent accessibles aux étrangers en 2026.
Le 3 avril 2025, l'Espagne a officiellement fermé son programme de résidence par l'investissement, mettant fin à la possibilité d'obtenir la résidence en achetant un bien immobilier d'une valeur d'environ 500 000 EUR. La bonne nouvelle : les étrangers peuvent toujours acheter librement un bien immobilier en Espagne, et plusieurs visas alternatifs restent disponibles. Ce guide explique qui peut acheter, le processus étape par étape, les coûts et impôts, le financement, ainsi que les voies réalistes d'obtention de la résidence qui ont survécu au changement de 2025.
Qui peut encore acheter, et ce qui a changé en 2025
L'Espagne impose très peu de restrictions à la propriété immobilière étrangère. Les acheteurs du monde entier peuvent acquérir des appartements, des maisons et des terrains en pleine propriété, détenant un titre de propriété à 100 % quelle que soit leur nationalité ou leur résidence. Ce qui a pris fin en avril 2025, c'est uniquement le lien entre l'achat immobilier et la résidence : l'acquisition d'un bien immobilier ne confère plus en soi aucun visa ni titre de séjour. Vous pouvez toujours posséder un logement en Espagne, mais celui-ci est désormais distinct de votre statut migratoire. Tout acheteur doit disposer d'un numéro d'identification fiscale espagnol pour étrangers (NIE) et d'un compte bancaire local. Les acheteurs hors UE doivent également planifier leur séjour en tenant compte de la limite Schengen de 90 jours sur 180, à moins d'obtenir un visa de résidence séparé — c'est là que les alternatives présentées ci-dessous deviennent importantes.
Étape par étape : acheter un bien immobilier en Espagne
Commencez par obtenir votre numéro NIE auprès d'un consulat espagnol ou d'un commissariat de police ; il est obligatoire pour toute transaction. Ouvrez un compte bancaire espagnol pour gérer les paiements et les charges. Faites appel à un avocat indépendant (abogado) qui n'a aucun lien avec le vendeur ou l'agent, afin de réaliser la vérification préalable : confirmation du titre de propriété propre au Registre foncier, vérification des dettes, charges et de la légalité de la construction. Vous signez ensuite un contrat de réservation ou une promesse de vente et versez un acompte, généralement d'environ 10 %. La vente est finalisée devant un notaire, qui établit l'acte public (escritura). Enfin, enregistrez l'acte au Registre foncier et acquittez les droits de mutation applicables. Vérifiez les exigences actuelles de chaque étape avec votre avocat, car les règles varient selon les régions.
Coûts et taxes à prévoir dans votre budget
Au-delà du prix d'achat, les acheteurs étrangers doivent prévoir environ 10 à 15 % de frais supplémentaires. Les logements en revente sont soumis à un impôt régional sur les mutations immobilières (ITP) généralement compris entre 6 et 10 % selon la communauté autonome, tandis que les achats dans le neuf sont soumis à la TVA (IVA) d'environ 10 % plus les droits de timbre. Ajoutez les honoraires de notaire, du Registre foncier et d'avocat, représentant généralement quelques pourcents au total. Les charges annuelles comprennent la taxe foncière (IBI), les charges de copropriété et, pour les non-résidents, un impôt annuel sur le revenu des non-résidents calculé sur le revenu locatif imputé ou réel. Plusieurs régions ont augmenté ou proposé des surtaxes visant les acheteurs non-résidents : considérez donc tous les chiffres indiqués ici comme des fourchettes indicatives et confirmez les taux exacts auprès d'un conseiller fiscal espagnol agréé avant de vous engager.
Financement et prêts immobiliers pour les non-résidents
Les banques espagnoles accordent des prêts aux non-résidents, mais selon des conditions plus strictes qu'aux résidents locaux. Attendez-vous à un ratio prêt/valeur maximum d'environ 60 à 70 % du prix d'achat ou de la valeur expertisée, ce qui signifie que vous aurez généralement besoin d'un apport de 30 à 40 % plus les 10 à 15 % de frais de transaction en liquide. Les prêteurs évaluent vos revenus mondiaux, vos dettes existantes et votre historique de crédit, et exigent généralement que les remboursements mensuels ne dépassent pas environ 30 à 35 % du revenu net. Des taux fixes et variables sont disponibles ; les taux et les conditions évoluent avec le marché européen, donc comparez plusieurs banques ou faites appel à un courtier en crédit immobilier. Vous devrez fournir des documents de revenus et fiscaux traduits, parfois apostillés. Utilisez un simulateur de prêt ou de capacité d'emprunt en amont pour dimensionner votre budget de manière réaliste avant de vous lancer dans la recherche.
Alternatives de résidence et pièges courants
Le visa doré disparu, les acheteurs immobiliers se tournent vers d'autres voies. Le visa sans activité lucrative (Non-Lucrative Visa) convient à ceux qui disposent de revenus passifs et ne travailleront pas en Espagne ; il exige la preuve d'une épargne ou de revenus substantiels ainsi qu'une assurance maladie privée. Le visa pour nomades numériques espagnol permet aux travailleurs à distance et aux indépendants qui exercent principalement pour des clients non espagnols d'y résider, souvent avec un traitement fiscal avantageux les premières années. D'autres peuvent être éligibles via le travail, les études ou les liens familiaux. Aucune de ces voies n'exige l'achat d'un bien immobilier, mais être propriétaire renforce votre dossier et fournit une adresse stable. Pièges courants : supposer qu'un achat confère encore la résidence, négliger la vérification juridique indépendante préalable, sous-estimer les impôts et dépasser les limites Schengen. Vérifiez toujours les seuils actuels des visas et les taux d'imposition auprès d'un avocat local agréé.
Questions fréquentes
Puis-je encore obtenir la résidence en achetant un bien immobilier en Espagne en 2026 ?
Non. L'Espagne a mis fin à son visa doré le 3 avril 2025, donc l'achat immobilier ne confère plus aucun titre de séjour. Vous pouvez toujours posséder un logement en Espagne en tant qu'étranger, mais vous devez obtenir la résidence par une voie distincte, comme le visa sans activité lucrative, le visa pour nomades numériques, ou les titres de séjour liés au travail, aux études ou à la famille.
Quelle est la meilleure alternative de résidence pour les acheteurs immobiliers ?
Cela dépend de votre situation. Les retraités et les personnes disposant de revenus passifs optent souvent pour le visa sans activité lucrative, tandis que les travailleurs à distance préfèrent le visa pour nomades numériques. Aucun des deux n'exige l'achat d'un bien immobilier, même si être propriétaire offre une adresse stable. Confirmez les seuils de revenus et conditions actuels auprès d'un avocat en droit de l'immigration espagnol agréé avant de faire votre demande.
Combien coûtent les frais supplémentaires lors d'un achat immobilier en Espagne ?
Prévoyez environ 10 à 15 % en sus du prix d'achat. Cela couvre les droits de mutation (ITP) sur les reventes, généralement autour de 6 à 10 %, ou la TVA d'environ 10 % plus les droits de timbre sur les constructions neuves, ainsi que les honoraires de notaire, de registre et d'avocat. Les charges annuelles telles que l'IBI et les charges de copropriété s'ajoutent ensuite. Vérifiez les taux régionaux exacts auprès d'un conseiller fiscal, car ils évoluent fréquemment.
Les non-résidents peuvent-ils obtenir un prêt immobilier en Espagne ?
Oui. Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, généralement jusqu'à environ 60 à 70 % de la valeur du bien en prêt/valeur, donc prévoyez un apport de 30 à 40 % plus les frais de transaction en liquide. Les prêteurs examinent vos revenus mondiaux, vos dettes et votre historique de crédit. Des taux fixes et variables existent, et les conditions varient selon les banques, donc comparez les offres ou faites appel à un courtier en crédit immobilier.
Ai-je besoin d'un avocat espagnol pour acheter un bien immobilier ?
C'est vivement recommandé. Un avocat indépendant sans lien avec le vendeur ou l'agent vérifie au Registre foncier que le titre de propriété est propre, l'absence de dettes et de charges, confirme que le bien est légalement construit et examine le contrat avant votre engagement. Il vous aide également pour le NIE, les impôts et l'enregistrement. Cette vérification préalable est votre principale protection contre d'éventuels problèmes cachés coûteux.
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