Лучшие города для арендной доходности: инвестиции в доходную недвижимость 2026
Выясните, в каких мировых городах в 2026 году наиболее высокая арендная доходность, а также узнайте о правилах, расходах, финансировании и рисках, которые каждый международный инвестор должен взвесить заранее.
Арендная доходность — самый наглядный показатель того, насколько эффективно работает ваша недвижимость. В 2026 году разрыв между городами шире, чем когда-либо. В некоторых столицах развивающихся стран валовая доходность по-прежнему превышает 8%, тогда как в ключевых городах Западной Европы она кластеризуется в диапазоне 3–5%, компенсируя это высокой ликвидностью и стабильностью. Этот гид охватывает наиболее сильные рынки доходной аренды и подробно рассматривает условия покупки для иностранцев, расходы, финансирование, аспекты получения ВНЖ и типичные ошибки, которые незаметно «съедают» доходность.
Валовая доходность аренды по городам, 2026
Диапазоны валовой доходности, названные в этом гайде, плюс кто может покупать и на что рассчитывать нерезиденту с ипотекой. Любую колонку можно отсортировать.
| Владение для иностранцев | Ипотека нерезиденту | |||
|---|---|---|---|---|
| Istanbul | Турция | 7–10% | Открыто для иностранцев | Редко для нерезидентов, чаще наличными |
| Tbilisi | Грузия | 7–10% | Открыто для иностранцев | Редко для нерезидентов, чаще наличными |
| DubaiПуть к ВНЖ | ОАЭ | 5–8% | Собственность в отведённых зонах | Около 50–60% стоимости |
| Bali | Индонезия | 5–8% | Ограничено: земля или квоты | В этом гайде не разбирается |
| Bangkok | Таиланд | 5–8% | Ограничено: земля или квоты | В этом гайде не разбирается |
| AthensПуть к ВНЖ | Греция | 4–6% | Открыто для иностранцев | Около 50–70% стоимости |
| LisbonПуть к ВНЖ | Португалия | 4–6% | Открыто для иностранцев | Около 50–70% стоимости |
| Barcelona | Испания | 4–6% | Открыто для иностранцев | Около 50–70% стоимости |
| Valencia | Испания | 4–6% | Открыто для иностранцев | Около 50–70% стоимости |
| Vienna | Австрия | 3–4% | В этом гайде не разбирается | В этом гайде не разбирается |
| Amsterdam | Нидерланды | 3–4% | В этом гайде не разбирается | В этом гайде не разбирается |
Данные: Разбор рынка GREM для этого гайда, июнь 2026 г.
Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену, до расходов. Чистую считайте после обслуживания, управления, простоя и налога: обычно она на один-три пункта ниже.
Лидеры по доходности в 2026 году и что означают эти цифры
Валовая доходность — это годовая арендная плата, делённая на цену покупки, до вычета расходов. В 2026 году самые высокие типичные валовые показатели сосредоточены на развивающихся рынках: Стамбул, Тбилиси и ряд регионов Филиппин нередко демонстрируют 7–10%, тогда как Дубай, Бали и Бангкок для хорошо расположенных объектов обычно дают 5–8%. В зрелых европейских городах — Афинах, Лиссабоне, Барселоне и Валенсии — показатели, как правило, составляют 4–6%, а в первоклассных центрах вроде Вены или Амстердама — ближе к 3–4%. Это приблизительные диапазоны, которые меняются в зависимости от района, валюты и сезона, поэтому воспринимайте их как отправной фильтр, а не как обещание. Всегда рассчитывайте чистую доходность с учётом платы за обслуживание, управления, простоев и налогов — всё это в совокупности может сократить заявленные цифры на треть и более. Перед принятием решения уточните актуальные местные данные.
Кто может купить: правила иностранного владения на разных рынках
Ограничения существенно различаются и напрямую влияют на то, какие высокодоходные города вообще доступны для вас. Турция, Грузия, ОАЭ (в специально выделенных зонах свободного владения), Греция, Португалия и Испания в целом открыты для иностранных покупателей в режиме полной собственности и предъявляют минимум требований. Другие рынки более ограничительны: в Таиланде иностранцы, как правило, не могут владеть землёй и приобретают кондоминиумы в рамках квоты в 49% на иностранных владельцев; на Бали владение обычно оформляется через долгосрочную аренду или местные структуры; на Филиппинах квота иностранной собственности в кондоминиумах ограничена 40% от здания. Некоторые рынки требуют налогового номера, местного банковского счёта или государственного разрешения для определённых типов объектов. Правила меняются, а исключения существуют, поэтому перед переводом каких-либо средств или подписанием резервационного договора обязательно уточните свою конкретную ситуацию у лицензированного местного юриста.
Процесс покупки, расходы и налоги: пошаговое руководство
Типичная сделка включает следующие этапы: получение местного налогового номера, открытие банковского счёта при необходимости, подписание резервационного договора с внесением задатка, юридическая проверка объекта и правоустанавливающих документов, подписание финального договора перед нотариусом и регистрация права собственности. При составлении бюджета закладывайте транзакционные расходы сверх цены объекта — как правило, 5–12% в зависимости от страны; они включают налог на переход права собственности или гербовый сбор, нотариальные, регистрационные и юридические расходы. В дальнейшем предстоит ежегодный налог на имущество, налог на доходы от аренды (зачастую 10–28%, иногда по фиксированной или нерезидентной ставке) и, возможно, налог на прирост капитала при продаже. Ставки и пороговые значения различаются по странам и часто изменяются, поэтому перед расчётом чистой доходности уточните актуальные данные у лицензированного местного налогового консультанта.
Финансирование и ипотека для нерезидентов
Кредитное плечо способно повысить доходность на вложенный капитал, однако условия кредитования для нерезидентов существенно варьируются. В Испании, Португалии, Греции и на Кипре банки нередко кредитуют квалифицированных иностранных покупателей в размере примерно 50–70% от стоимости объекта по ставкам, превышающим условия для местных резидентов. В ОАЭ нерезиденты обычно могут получить кредит до 50–60% стоимости готового объекта. На многих развивающихся рынках — в Грузии, Турции или на Филиппинах — ипотека для нерезидентов редка или дорогостояща, поэтому преобладают сделки за наличные. Будьте готовы подтвердить доход, внести значительный первоначальный взнос, а также оплатить комиссии за организацию кредита и оценку объекта. Немаловажен и валютный риск: кредит в одной валюте при получении арендного дохода в другой может снизить доходность. Сравните предложения и уточните у местных банков или брокера текущие лимиты соотношения кредита к стоимости объекта и процентные ставки.
Получение ВНЖ и типичные ошибки, которых следует избегать
Некоторые рынки доходной аренды открывают возможности для получения ВНЖ. Греция, Португалия и ОАЭ связывают квалифицирующие сделки с недвижимостью с золотой визой или видом на жительство, хотя пороговые значения и условия в последнее время ужесточились — уточните актуальные минимумы, прежде чем рассчитывать на этот вариант. Наиболее распространённые ошибки, разрушающие доходность: доверие валовым цифрам в ущерб учёту расходов на управление, простои и обслуживание; недооценка регулирования краткосрочной аренды, которую многие города сегодня ограничивают или лицензируют; слабая юридическая проверка правоустанавливающих документов и соблюдения сроков сдачи строящихся объектов; валютные риски при трансграничных доходах. Не приобретайте недвижимость исключительно ради ВНЖ по завышенным ценам и никогда не отказывайтесь от услуг независимого лицензированного местного юриста, который не представляет интересы продавца. Рассчитывайте консервативную чистую доходность, затем проверяйте её устойчивость при более высоком уровне вакантности и налоговой нагрузке.
Частые вопросы
Какая арендная доходность считается хорошей в 2026 году?
Понятие «хорошей» валовой доходности зависит от рынка. В зрелых европейских городах 4–6% — это сильный показатель, тогда как на развивающихся рынках, например в Стамбуле или Тбилиси, он может достигать 8% и выше. Ориентируйтесь на чистую доходность после расходов, простоев и налогов: она нередко оказывается на один-три процентных пункта ниже заявленного валового показателя.
В каких городах сегодня самая высокая арендная доходность?
В 2026 году к городам с высокой доходностью традиционно относятся Стамбул, Тбилиси, Дубай, Бангкок, Бали и ряд регионов Филиппин — для хорошо расположенных объектов здесь нередко называют 6–10% валовой доходности. Афины, Лиссабон и Валенсия предлагают более умеренные показатели при большей стабильности. Цифры варьируются по районам и быстро меняются, поэтому перед принятием решения уточняйте актуальные местные данные.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость на самых доходных рынках?
Как правило, да — но условия различаются. Турция, Грузия, ОАЭ, Греция и Португалия в целом допускают полное иностранное владение. Таиланд, Бали и Филиппины ограничивают право собственности на землю или устанавливают квоты для иностранцев в кондоминиумах, поэтому может потребоваться долгосрочная аренда или использование местных юридических структур. Всегда проверяйте свои права на приобретение объекта у лицензированного местного юриста перед вложением средств.
Что лучше использовать для сравнения городов — валовую или чистую доходность?
Для сравнения используйте чистую доходность, а не валовую. Валовая доходность не учитывает транзакционные расходы, ежегодный налог на имущество, налог на доходы от аренды, расходы на управление, плату за обслуживание и простои. В совокупности они могут сократить доходность на треть и более. Валовые цифры используйте лишь как первоначальный фильтр, а затем стройте полную модель чистой доходности для каждого отобранного объекта и города.
Даёт ли покупка доходной недвижимости право на ВНЖ в 2026 году?
В ряде стран — да. Греция, Португалия и ОАЭ связывают квалифицирующие сделки с недвижимостью с ВНЖ или золотой визой, однако минимальные пороговые значения и перечень допустимых объектов в последнее время ужесточились. Не переплачивайте только ради получения визы. Уточните актуальные правила и суммы у лицензированного местного иммиграционного адвоката: эти программы часто меняются.
Найдите высокодоходную недвижимость по всему миру
Просматривайте проверенные объявления на лучших рынках доходной аренды, сравнивайте типичные показатели доходности и просчитывайте цифры до принятия решения.
К каталогуВладеете недвижимостью? Для собственников ↗