Налоги на недвижимость для иностранных покупателей в Греции: руководство 2026
Узнайте, какие налоги на греческую недвижимость вы платите как иностранный покупатель в 2026 году — от момента покупки до текущего владения, с указанием типичных ставок и практических советов.
Купить недвижимость в Греции как иностранец несложно, однако налоговая сторона вопроса нередко застаёт новичков врасплох. Помимо заявленной цены вас ждут единовременный налог на передачу права собственности или НДС, ежегодный ENFIA, а также налоги на доход от аренды или будущую перепродажу. Это руководство подробно разбирает каждый налог применительно к 2026 году, приводит типичные цифры и указывает на моменты, которые необходимо уточнять у лицензированного греческого юриста или бухгалтера.
Кто может покупать недвижимость и что иностранцам важно знать прежде всего
Практически никаких ограничений для граждан стран ЕС или третьих стран на владение греческой недвижимостью не существует, а иностранные покупатели пользуются тем же налоговым режимом, что и местные жители. Исключение составляют земельные участки вблизи государственной границы и на некоторых островах — там для покупателей из стран, не входящих в ЕС, может потребоваться специальное разрешение. Перед любыми платежами необходимо получить греческий налоговый номер (AFM) и, как правило, открыть греческий банковский счёт, поскольку все налоги уплачиваются через местную систему. Сделка оформляется у нотариуса, а правовую проверку обычно ведёт привлечённый вами адвокат. Получение AFM и привлечение налогового консультанта на раннем этапе позволяют точно рассчитать бюджет с учётом налога на передачу права собственности, ENFIA и нотариальных сборов. Перед подписанием любых документов уточните у местного юриста правила для островов и приграничных зон.
Налоги при покупке: налог на передачу права собственности или НДС
При каждой сделке взимается либо налог на передачу права собственности, либо НДС — но не оба одновременно. На перепродажу и объекты старого фонда распространяется налог на передачу права собственности (FMA) в размере около 3% от оценочной или договорной стоимости в зависимости от того, какая из них выше; он уплачивается до подписания договора. Новостройки, разрешение на строительство которых выдано недавно, могут облагаться НДС по ставке около 24%, однако Греция неоднократно приостанавливала действие НДС на новое строительство для стимулирования рынка, поэтому на многие новые объекты фактически распространяется ставка налога на передачу в размере 3%. Статус приостановки меняется из года в год — это самый важный параметр, который необходимо проверить применительно к 2026 году. Помимо основного налога заложите в бюджет нотариальные сборы, расходы на регистрацию в земельном реестре и гонорар адвоката: в совокупности они нередко добавляют ещё несколько процентов. Уточните применимую ставку у нотариуса и налогового консультанта.
Ежегодный налог на владение: ENFIA
После приобретения греческой недвижимости вы обязаны платить ENFIA — единый ежегодный налог на недвижимость, который налоговый орган начисляет каждый год; как правило, он уплачивается ежемесячными частями. ENFIA состоит из двух частей: основного налога, рассчитываемого исходя из площади, местоположения, года постройки и этажа каждого объекта, и дополнительного налога на портфели с более высокой стоимостью. Для типичных квартир или домов для отдыха годовой счёт нередко оказывается весьма умеренным — от нескольких сотен до пары тысяч евро в зависимости от расположения и стоимости; объекты в престижных центральных районах и на островах обходятся дороже. В последние годы многие владельцы пользовались скидками, однако ставки и льготы регулярно пересматриваются. Ваш бухгалтер может рассчитать ENFIA на основе официальной налоговой стоимости объекта (антикейменики аксиа) ещё до покупки — учитывайте эту сумму в ежегодном бюджете.
Налоги на доход, аренду и прирост капитала
Если вы сдаёте греческую недвижимость в аренду, доход облагается налогом по прогрессивной шкале: для физических лиц нижние ступени, как правило, начинаются примерно с 15%, а верхние достигают 35–45% при более высоком доходе; краткосрочная туристическая аренда подпадает под дополнительные правила и требует регистрации. Нерезиденты платят налог только с доходов из греческих источников, однако обязаны подавать греческую налоговую декларацию. Налог на прирост капитала при перепродаже недвижимости в последние годы неоднократно приостанавливался, поэтому многие продавцы в настоящее время практически не платят его или не платят вовсе; тем не менее приостановка периодически возобновляется и может быть отменена. На греческую недвижимость распространяются также налоги на наследство и дарение, размер которых зависит от степени родства сторон. Поскольку эти правила часто меняются, перед тем как опираться на конкретные цифры, уточните у греческого налогового консультанта актуальные ставки, пороговые значения и все действующие приостановки применительно к 2026 году.
Финансирование, связь с программой «Золотая виза» и типичные ошибки
Нерезиденты могут получить ипотеку в греческих банках, однако обычно банки выдают кредит при более низком соотношении суммы займа к стоимости объекта (как правило, около 60–70%) и требуют подтверждения дохода, поэтому многие иностранные покупатели расплачиваются наличными. Покупка недвижимости может также служить основанием для получения вида на жительство по программе греческой «Золотой визы», минимальные пороги инвестиций в рамках которой были повышены и теперь различаются в зависимости от местоположения — уточните актуальную цифру, если резидентство является вашей целью. Типичные ошибки — недооценка совокупных расходов на приобретение, необоснованное предположение о текущем применении или неприменении НДС на новостройки и освобождения от налога на прирост капитала без проверки их актуального статуса, а также отказ от полной проверки правоустанавливающих документов. Покупка объекта у застройщика на стадии строительства влечёт дополнительные соображения, связанные с НДС и рисками незавершения. Привлечение независимого адвоката, не представляющего продавца, и налогового консультанта защитит вас от дорогостоящих сюрпризов.
Частые вопросы
Платят ли иностранцы в Греции более высокие налоги на недвижимость, чем местные жители?
Нет. Покупатели из стран ЕС и третьих стран, как правило, облагаются налогом на тех же условиях, что и граждане Греции, — в части налога на передачу права собственности, ENFIA, дохода от аренды и прироста капитала. Практические различия носят административный характер: например, необходимость получить греческий налоговый номер (AFM) и подавать греческую налоговую декларацию по доходам из местных источников. В любом случае уточняйте вашу конкретную ситуацию у греческого бухгалтера.
Какова ставка налога на передачу права собственности в Греции в 2026 году?
Налог на передачу права собственности (FMA) при перепродаже и объектах старого фонда составляет, как правило, около 3% от оценочной или договорной стоимости — в зависимости от того, какая из них выше. На новостройки может распространяться НДС в размере около 24%, хотя его действие нередко приостанавливалось в пользу ставки 3%. Поскольку статус приостановки меняется ежегодно, уточните положение дел на 2026 год у вашего нотариуса и налогового консультанта.
Каков размер ENFIA — ежегодного налога на недвижимость?
ENFIA зависит от официальной налоговой стоимости объекта, его площади, местоположения, года постройки и этажа. Для типичных квартир или домов для отдыха он нередко составляет от нескольких сотен до пары тысяч евро в год; в престижных локациях сумма выше. Как правило, налог уплачивается ежемесячными частями. Попросите вашего бухгалтера сделать предварительный расчёт на основе антикейменики аксиа объекта ещё до совершения покупки.
Облагается ли продажа греческой недвижимости налогом на прирост капитала?
Греция неоднократно приостанавливала налог на прирост капитала при перепродаже недвижимости, поэтому многие продавцы в настоящее время практически не платят его или не платят вовсе. Однако приостановка периодически возобновляется и может быть отменена, что повлечёт восстановление налога на прирост. Никогда не считайте ставку нулевой для 2026 года по умолчанию — уточните актуальный статус у греческого налогового консультанта перед продажей.
Даёт ли покупка недвижимости право на получение вида на жительство в Греции?
Квалифицированная покупка недвижимости может служить основанием для получения вида на жительство по программе греческой «Золотой визы». Минимальные инвестиционные пороги были повышены и теперь различаются в зависимости от района: в популярных регионах они выше. Правила и цифры часто меняются, поэтому уточните актуальный порог и требования на 2026 год у лицензированного адвоката по вопросам иммиграции, прежде чем рассматривать получение резидентства как гарантированное.
Рассчитайте бюджет на покупку греческой недвижимости
Воспользуйтесь нашим инструментом расчёта доступности, чтобы смоделировать полную стоимость греческого объекта с учётом налога на передачу права собственности, ENFIA и финансирования, а затем изучите объявления, соответствующие вашему плану.
Спланировать бюджетВладеете недвижимостью? Для собственников ↗